［导语］

　　物业公司应该如何收取物业费用，应该如何管理公共设施，如果在现实中不是这样，为什么？物业公司与业主的关系应怎样，应如何定位物业公司的职能？这些都归结于一个根本问题：物业公司的身份。

　　物业公司身份解密

　　——北京物业“暴力”真相调查之五

　　北京电视台记者 李媛媛 本刊记者 郭玉闪

　　1990年，北京市商品房首次发售，物业公司开始走进人们的生活，截至2006年6月底，北京已有2841家物业公司取得资质，从业人员约20万，服务项目达4564个，总建筑面积为3.2亿平方米。

　　物业公司职责

　　国务院2003年颁布的《物业管理条例》如此定义物业管理：物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　按照现行法规规定，物业服务公司是指具备经县级以上物业管理主管部门核准颁发的资质证书，经工商行政管理机关注册登记，以社会化、专业化、经营型方式从事物业管理服务的企业。

　　物业与业主之间的关系，是服务商与客户的关系。物业公司应该是通过为业主提供服务获取佣金求生存谋发展的企业。

　　对此，北京鸿铭物业管理有限公司副总经理王建春对业主和物业公司之间的关系也是这样理解的，他说：“从民事的角度讲，是一种委托和被委托的关系；从行业的角度来讲，是一种服务和被服务的关系。”

　　“物业管理企业有两项职责，一是对‘物’的管理，二是对‘人’的服务”，在房地产行业工作的王嘉吾说。

　　在涉及与业主的关系中，物业公司更应该加强“服务”的功能。物业管理公司，更应称为物业服务公司。那么现实情况又是怎样的呢？

　　物业公司的身世

　　记者在调查中发现物业公司的成立和经营上存在以下现象：

　　——“先营业，后注册”

　　2002年7月，深圳的金地物业在朝阳区时代庄园进行服务，但是2002年末的时候，该物业公司不知为何就撤离了，之后，来给业主提供服务的是金世恒业物业公司。

　　“在接管我们小区之前，这个物业公司还没有成立，他们临时拼凑了几个人，以我们小区为项目成立了一个三级资质的物业公司。”时代庄园业委会顾问张寅辉告诉《新青年•权衡》记者。

　　《新青年•权衡》记者在北京市建委给金世恒业物业公司发的资质证书上看到：准予从事物业管理业务的时间是2003年6月5日，而该公司早在2002年年末就在小区内开始工作了。

　　——“小马拉大车”

　　“2003年我们入住小区时，它（物业公司）连发票都开不出来，我们到小区办查它的资料的时侯，才发现它是2005年1月1日备的案，为3级资质。” 幸福家园的一位业主告诉《新青年•权衡》记者。

　　为幸福家园提供服务的金宇宏物业公司经理顾加中告诉《新青年•权衡》记者，“幸福家园一共有四期工程，总建筑面积是30多万平方米。物业公司的资质的确是三级资质。”

　　根据规定，三级资质的物业公司只能管理20万平方米以下的小区。从这里可以看出，金宇宏物业公司明显是在“小马拉大车”。

　　顾加中是从深圳特聘到北京当物业公司经理的，据他了解，这个物业公司开始是开发商入股投资的，开发商是最大的老板，后来经过变更和调动，开发商仍然在物业公司留有股份。

　　——“开发商、物业公司的总经理是一人”

　　“我1996年入住的时候向开发商指定的聚龙花园经营管理服务公司交了一年的物业费，因为不交拿不到钥匙”，聚龙花园业主王复强告诉记者。

　　“这个公司的资质是1997年取得的，但是他们1996年就开始经营了。而且当时，开发商的总经理和物业公司的总经理，还有物业管理委员会的主任都是一个人。”

　　2001年，聚龙花园经营管理服务公司因年审不合格被工商部门注销，“就在它被注销的前几个月，聚龙花园的开发商就把这个物业公司转让给了现在给我们提供服务的中天物业。但是，开发商当时控股60%（现在是不是还控股，业主不清楚），每年要向中天物业收取物业费的15%作为回报。”

　　大量的资料显示，目前大部分的物业公司基本上是开发商“自己生的孩子”，“自己打的天下，由自个的儿子打理！”正是基于这样的身世便使许多问题更加复杂化。物业公司的问题与开发商是分不开的。

　　80%的纠纷来源于开发商遗留问题

　　现实中，绝大部分纠纷在购房阶段签订合同时便埋下了纷争的隐患，比如房屋质量、绿地面积缩水，配套设施不到位，规划变更等很多争议都是开发商遗留问题。亚运新新家园就是一个例子：

　　“我们家地下室的水都积了一米深了，我们小区这次水灾共淹了134户，损失大概有1000万元。”家住亚运新新家园的郝敬说。

　　今年71岁的郝敬一直和儿子住在一起，本想着和子孙在一起安度晚年的他，怎么也没想到这套房子让他开始了上访维权。“我干了一辈子的纪检工作，从来没有上访过。”

　　2002年，郝敬的儿子花了320万买下了这套别墅，2006年7月，北京连续几场大雨，造成了郝敬和其他133户全部遭水灾。

　　《新青年•权衡》记者在郝敬家地下室看见，距离地面一米多高处的墙上还留着被水浸泡过的痕迹，墙根处的墙皮已经脱落，生了锈的各种管道下面散落着“锈铁片”。

　　“我找技术人员来看过，这些管道不合格，工程也不合格。”

　　“这房子要住70年呢，结果才住了3年就成这个样子了，以后可怎么办啊？”郝敬一边说，一边带着《新青年•权衡》记者走进了另一间房子，这间房子很大，两个跟墙一样大小的光碟架上，放着上万张光碟，但是最下面的几层是空的，“这是我儿子的工作室，我儿子是干影视工作的，这些光碟是他的命根子，几千张碟都被雨水泡了。”

　　2006年8月，郝敬和其他受灾业主到北京市水务局反映情况。2006年9月11日，北京市水务局予以了回复：由于京伯房地产公司负责建设的新店村路、北湖渠西路雨水管道，均未按2001年市规划委审定的规划方案实施，致使小区排水不畅，发生淹没事故，影响居民正常生活。

　　亚运新新家园业主郝敬的遭遇实际上是绝大多数业主尴尬状态的缩影。

　　2005年，北京市成立了由市委研究室牵头，市建委、市民政局参加的物业管理专题调研小组，深入街道社区调研，调研结果显示，当前错综复杂的物业纠纷80%由开发商引起。

　　2006年9月26日的《经济参考报》报道：

　　北京市建设委员会主任隋振江日前表示：随着近几年房地产市场的迅速发展，北京市物业管理行业逐渐开始暴露出五大问题。主要包括：物业服务不规范，整体水平不高，开发商遗留问题引发矛盾突出，业主大会成立步伐缓慢等等。

　　隋振江认为北京的部分物业公司管理企业还没有从根本上树立“为居民服务，为业主服务”的观念，甚至颠倒了业主与物业公司的关系，“态度蛮横，行为粗劣，”现象屡见不鲜，保安与业主发生冲突的事件时有发生，出现紧急情况不能做到快速反应，及时处理，不能保证群众正常生活的需要，物业服务收费标准和服务标准透明度不高，个别企业存在多收费、乱收费的情形。

(责任编辑：王燕)