据中国经济周刊报道，限价房政策已推出数月，但有关管理办法的出台仍处在停滞状态。有专家坦言，地方政府仍把房价当作拉动当地经济的发动机，根本不希望房价下跌。

　　有专家坦言：限价房政策已推出数月，但在推广过程中遇到的最大阻力来自地方政府，因为地方政府根本不希望房价下跌，也不愿意用中低价商品房来平抑房价，他们认为房价依然是拉动当地经济的发动机。

　　“限价房”《办法》迟迟未出台地方政府或是最大阻力

　　自5月29日国务院办公厅转发的建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（以下简称“国六条配套细则”）中提出“优先保证中小户型、中低价位商品住房用地”的供地方针后，“限价房”就一直被大众尤其是中低收入家庭所关注，各地有关“限价房”的提法也不绝于耳。

　　其中，关注“两限两竞”如何在各地实施倍受关注。所谓“两限两竞”就是要求土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招投标方式确定开发行为，以此来‘降低’中小户型的价格。

　　记者调查发现，目前，以“两限两竞”方式供应中低价位、中小套型普通商品住房在各地进展缓慢；一些地方城市对于“限价房”的态度是“等一等，看一看”；有关管理办法的出台则处在停滞状态。

　　“在政府调控经验仍显不足的情况下，如没有及时的政策导向，没有地方政府的积极行动，‘限价房’要想走出‘成长’的尴尬，真正满足中低收入家庭的需要，无疑仍将有许多工作要做。”一位专家告诉记者。

　　北京：政策还需进一步完善

　　近日，在北京市国土资源局组织召开的“两限普通商品房”政策研讨会上，有关领导透露，目前北京市“两限普通商品房”备选地块的确定原则、供应方式等已经基本确定，定价原则、销售方式、购买对象的界定以及对开发商的管理措施也已基本成型。“但政策还要经过进一步的完善和修改才能最终出台。”

　　在此之前，国家各大部委联合检查组在北京市检查房地产调控成效。北京市政府官员在向检查组汇报情况时，已经面露难色，提出限价房用地供应中选址和总量确定的难题。

　　广州：“限价房”变“抬价房”

　　广州市在全国一线大城市中率先实质性推出限价房用地，但却引发轩然大波。

　　8月，广州市国土房管局发布公告，对位于城郊的广州开发区两块住宅地挂牌拍卖，要求建成90平方米以下中小户型房，该户型的房价不得超过6000元/平方米。但是，多数业内人士发现，该地块周边住宅市场均价不到5000元，所限房价拟高出目前市场均价1000元，与其说是“限价”，不如说是“抬价”更准确。—这样的“限价”，实际是诱导开发商向6000元／平方米靠拢，业内人士发出了这样的质疑。

　　不少专家表示，广州限价房细则有待完善，应该明确定义，明确消费对象为首次置业人群，并限制每人只买一套。

　　二线城市抱“看客”心态

　　“对于限价房我们并不急着弄，作为地方城市，我们有理由等一等，看一看，等一些一线城市有了充足的发展后再说。”河北省某市建设局的一位负责人在电话里对记者说。

　　宁波市政府早在2004年2月3日就在全国创新推出5012套限价商品房。在此之前，宁波连续3年房价领跑全国，在实行了限价商品房之后，从2003年开始逐步退潮，从全国第一退至第二，2004年退至全国第五。2005年一季度，房价涨幅更是回落到11.9%，退至全国第七位，房价顺利实行了“软着陆”。该市制定的《宁波市市区普通（限价）商品住房销售管理实施意见》也一度成为各地的参考。

　　河南省建设厅有关负责人称，目前河南省有关城市已经进行了“两限两竞”方式土地供应的调研工作，即将进入实施阶段。郑州市拟在年底前先行开展1个试点项目，其限价商品住房开发建设试点项目实施方案完成了起草工作，已报政府审批。

　　来自山西省的消息称，山西全省各市按照《关于建设限价普通商品住房的指导意见》，积极采取行动，加快当地限价普通商品住房建设力度，目前，太原、大同、长治、临汾已经确定限价商品住房项目，正在办理土地手续。

　　在全国上下力推“限价房”的红火背景下，实际情况却并不是那么乐观。有专家称，“限价房”正在经历“成长的烦恼”，在实际的操作中，它的进展缓慢，难有大的起色。而此次，中央有关部委“限价房”的建设和销售管理办法的迟迟不能出台，也导致了一些地方文件的搁浅。

　　今年9月初，在一份上报建设部有关落实“国六条配套细则”汇报中，云南省建设厅的有关负责人诉苦说，因全省房地产投资规模较小，商品房价格相对比较稳定，故目前暂没有采取“两限两竞”的方式供应中低价位、中小套型普通商品住房。

　　重庆市国土房管局有关人士也坦陈了房地产企业的反映：“政策要求在土地供应时实行‘两限两竞’，操作较困难。土地供应时，开发商对未来两年的建筑材料价格等其他影响房价的因素较难预料，因此难以在竞地价的同时竞房价。”

　　“限价房是一个从无到有的新事物，具体的操作需要政府的主管部门结合实际情况来做决定，这需要一定的时间。”上述人士在电话里对记者说。

　　“限价房”推广阻力来自地方政府？

　　按照惯例，“国六条配套细则”出台后，作为配套实施细则的《限套型限房价普通商品住房的建设和销售管理办法》（下称“《办法》”）应该随之出台，但五个月过去了，这一管理办法仍未出现。

　　记者从相关部委了解到，其实《办法》已于8月份完成征求意见稿，大部分内容已经达成一致意见，原定于8月底前由国家发改委、建设部、国土资源部等制定下发，而至今却迟迟没有出台，一直处于修改之中。

　　“其中的原因，在于相关部门对于其中的几个问题尚有不同看法，比如是一次性招标确定开发建设单位还是先竞标确定土地使用人，比如招标实施的主体是由部门还是由城市政府等等。”

　　内部人士告诉《中国经济周刊》，此次征求意见稿中明确要求，在“两限”普通商品住房项目土地供应前，要明确控制性销售价位，与规划设计条件一并载入招标文件，即控制性销售价位应当根据开发建设成本以及城市人民政府确定的控制性利润指标为基础，并适当考虑当地居民收入状况等因素确定。

　　“控制性销售价位应与同一区域的商品住房保持合理差价。比如，大连市规定限价商品房的基准价格原则上比同期同地段商品房评估市场价格低20%.”该人士介绍说。

　　另外，“限价房”的实施涉及到国土、建设等多个部门，部门之间责任分工的存在，使得地方政府各个部门在“限价房”政策执行过程当中，难以将房价和地价综合考虑，以至于陷入“地价拉高房价还是房价带动地价”等类似“鸡生蛋，蛋生鸡”的无谓争论当中，从而对“限价房”的实施起到了一定阻碍作用。

　　当记者问及当地“限价房”进展缓慢的原因时，安徽建设厅有关负责人的答复是，“‘两限两竞’主要是在土地出让环节把关，因此此项工作的牵头单位应是各级国土资源部门，各级建设（房地产）主管部门应是配合部门。此方面的情况，我厅难以具体掌握。”

　　记者注意到，目前各大城市陆续公布的“十一五”住房建设规划都落实了此次中央提出“三限制”中的“限比例”和“限套型”，但对“限房价”态度暧昧。

　　“限价房在推广过程中遇到的最大阻力应该说是来自地方政府。”有关专家一语道破“限价房”步履蹒跚的内在原因。—地方政府根本不希望房价下跌，所以也不会希望用中低价商品房来平抑房价，他们希望房价成为拉动当地经济的发动机，这也是“国六条配套细则”下发之初就反复强调地方政府责任的原因所在。

　　“地方政府的不作为或执行不力，极有可能使得‘限价房’走样，使得最需要限价房的中低收入者反而得不到限价房。”参与起草“限价房”建设和销售管理办法的一位内部人士说。

　　可以预见，没有及时的政策导向，没有地方政府的积极行动，“限价房”的蹒跚之路仍需走很长一段时间。

　　新闻分析：

　　限价房可能引发的几个住房问题

　　价格管制的结果必然是短缺，限制房价的目的是为了解决部分居民的住房问题，得到了广大群众的拥护，但有关专家指出，“限价房”也可能引发住房短缺，住房质量下降，造成新的社会不公等问题。

　　2006年5月29日出台的“九部委意见”中提到，土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。一时间，很多城市开始酝酿出台限制房价的政策，老百姓也纷纷叫好，在笔者看来，限房价政策不仅不能有效地解决房价问题，反而会使住房问题恶化，并且带来一系列社会问题。

　　价格管制将引发住房短缺？对于任何商品来说，对市场价格进行管制，必然导致短缺。目前，一些地方政府正在推行限房价政策，这是一种典型的价格管制行为，而价格管制的结果必然造成住房短缺和排队。一方面，价格限制会增加住房需求，在收入水平不变的情况下，原来打算购买80平方米住房的购房者可能选择90平方米；原本租房的人群，可能会提前进入购房市场，这样总的需求量就增加了。另一方面，价格限制会导致住房供应减少，因为开发商将会减少新建住房的数量。价格限制最终会导致住房供需矛盾加剧。

　　管理不当将引发黑市交易？由于限制价格导致住房供应减少，需求增加，供需之间的失衡反而会推动市场价格上涨，使得市场价格高于没有实行限价政策的水平。这种情况下，幸运的购房者会得到限价的住房，而其他没有获得限价房的购买者不得不接受黑市价格，这个价格要高于限价政策以前的市场价格。按照媒体披露的信息，北京部分限价房的限价幅度很可能在15％左右。以某楼盘为例，市场价格在10000元/平方米左右，如果购买一套100平方米的限价房，就能够获得15万元的优惠。因为限价房相当于商品房，因此可以自由买卖，扣掉税收及其他交易费用，这套住房的“黑市”收益应该在10万元左右。不论是否有实际的住房需求，有这样的利益，排队恐怕在所难免。

　　缺乏监管将导致住房质量下降？俗话说：“萝卜快了不洗泥”。实行限价政策的住房价格低于市场价格，即使质量更低也有人购买。这就刺激开发商尽可能降低成本，甚至会出现偷工减料。也许有人提出，可以加强监管力度，但是住房是难以监管的商品，政府不可能规定采用什么标准的门窗、瓷砖，也不可能规定小区里种什么样的树。因此，政府对住房质量的监管实际上是非常有限的。

　　可能造成新的社会不公？限价政策不可能针对所有的新建住房。那么确定购买对象就成为一个难题。按照媒体披露的情况，某些地方政府限价房购买对象的原则有三个：一是限定购房者经济水平；二是本市户口；三是首次购房。这样的原则是否公平呢？

　　首先来看限定购房者的经济水平，这个标准如何划分呢？在建设部酝酿的住房保证体系中，廉租房是面向低收入者的，经济适用房面向中低收入者，限价房面向谁呢？如果是面向中低收入者，那与经济适用房有何不同呢？而且从有些城市准备推出地块的价格水平来看，限价房的价格应该在5000元/平方米以上，部分限价房的价格甚至会达到8000元/平方米，能买得起的人肯定是属于高收入者。另外，就算把收入水平限定为中低收入者，从经济适用房的实施效果来看，也未必能够到位。当我们看到回龙观、天通苑这些经济适用房小区里停放的高档轿车，没有人会相信住在那里的是中低收入者。经济适用房房号的价值已经被炒到十几万元，也不再是一个新闻。然而，我们也许没有意识到，有幸住在这些小区里（或者通过倒卖房号获利）的少数人，已经间接地接受了其他多数人的补贴。

　　其次，以本市户口作为划分标准更加不具备合理性。户籍政策本身就是一个缺乏公平的政策，是一项应当逐渐淡化的政策，以户口来作为限价房的购买标准，严重违背了我们社会进步的方向。

　　第三，以第一次购买住房作为划分标准。这个标准太过笼统，范围过大。已经享受过公房分配的人群算不算是第一次购房？如果算的话，恐怕大部分有本市户口的购房人群都符合这个标准。

　　可能制造“寻租”机会？对住房价格实行限制，属于典型的政府干预市场的行为。这就为政府设定了新的权力，也为某些官员创造了“寻租”的机会。寻租可能出现在两个环节，一个是土地挂牌和监管落实的过程，开发商是不是按照预先限定的房价和建造标准来落实，需要政府的监管。而监管的力度必然是由部分官员来掌握。另一个是分配的环节，因为限价房低于市场价格，能够买到限价房就意味着获得了额外的利益。限价房政策在这两个环节为某些官员带来了新的权力，也创造了新的“寻租”机会。（中央财经大学管理工程学院副院长李文斌发表于北京日报）

(责任编辑：胡立善)