搜狐首页-新闻-体育-娱乐-财经-IT-汽车-房产-家居-女人-TV-ChinaRen-邮件-博客-BBS-搜狗 

财经频道 > 证券频道 > 证券研究_证券频道 > 行业研究_证券研究_证券频道
汤臣一品的秘密:房价是地价26倍
时间:2006年11月10日07:52 我来说两句  

Stock Code:600663
     (行情-论坛)
 
财经博客 张军“国有制”的喜宴 艾葳2007年中国股市是属于散户的年代
来源:中国证券网.上海证券报

    □本报记者 林琅

    汤臣一品,到底成本几何?到底应不应该卖11万元/平方米?这是个谜。

    今年8月初,正式对外叫卖的中国第一天价楼盘汤臣一品在连续200多天的“零成交”尴尬之后,终于签下了1.3亿元一套住宅的第一单;事隔三个月,第二套又以6900万元卖出。
然而,关于汤臣一品的炒作和暴利置疑并未平息,并在其全球招标搁置后愈演愈烈。

    楼板价4225元/平方米,房价涨26倍

    虽然汤臣集团(0258.HK)对外宣称,汤臣一品的地块早于1994年便已取得。但是上海证券报记者发现,实际上在2005年之前,汤臣一品一直为汤臣集团与永欣投资有限公司分别以80%、20%的股权共同持有。2005年1月,汤臣集团才宣布以1800万美元代价将余下的20%股权纳入囊中,使得汤臣一品完全纳入怀中。

    此后,“天价与暴利”的议论始终围绕着汤臣一品。

    汤臣一品的土地获取时间之早,是业内外一致公认的事实。据记者掌握的资料,规划地图上被称之为“陆家嘴(行情,论坛)金融贸易区X4-2地块”的汤臣一品,由汤臣集团自上海富都世界有限公司手中获取,当时的该幅土地出让金为5820万美元,加上2005年1800万美元的20%股权收购价,总计约6亿元人民币的土地代价。按照汤臣一品142000平方米总建筑面积计算,汤臣一品的楼板价应该是4225元/平方米,是现在出售均价11万元/平方米的3.8%。也就是说,汤臣一品的房价是此前的楼板地价的26倍———暴利争议由此而来。

    这样的地价并不便宜

    那么,汤臣一品这样的地价是不是拿得太便宜呢? 事实并非如此。

    记者所掌握的另一块滨江豪宅地块,几乎与汤臣一品属于同一级别、同一时期,位置稍差。这幅地块建筑面积约97264平方米,开发商总计为该幅地块付出了约4亿元的土地出让金,计算下来,这幅地块的楼板价在4113元/平方米左右。“陆家嘴(行情,论坛)区域相当部分地块是在1996年至1998年出让的,当时的平均楼板价大多在每平方米300至500美元左右。”浦东改革与发展研究院房地产经济研究中心主任李战军透露。

    一位咨询业资深人士告诉记者,在浦东新区刚刚开发之际,为了吸引资金进入,1990年初陆家嘴(行情,论坛)区域的土地都不算贵。如果汤臣一品地块于1994年取得,按照当时的行情,可能还属于高价购入。时隔多时,如今陆家嘴(行情,论坛)区域的地价已不可同日而语。不久前,李嘉诚麾下的长和系刚刚联手以8.32亿元代价,从富都世界手中收购了X3-2地块,该地的地理位置并不如汤臣一品,楼板价也到了10400元/平方米,而长和系计划投资总额更是达到17.4亿元左右。

    成本据称约3万元/平方米

    “楼板价只是一个净价,还没有把配套费、建安工程造价、财务费用等其他各项成本计算进去,这是相当高的投入。”一位业内人士说道。据汤臣一品相关人士介绍,加上高昂的装修成本,汤臣一品的总成本应该在每平方米3万元左右———这或许是一个更可信的数字。

    “汤臣一品的装修定位完全为国际通行标准的豪宅,皆是‘世界级标准’。”汤臣一品相关人士向记者介绍说。在汤臣一品的楼书介绍中,详细列举了各种装修用材:日本大金VERII户式中央空调、美国碧慕中央吸尘系统、美国DORCON掌机仪、德国SIEDEL可视对讲系统。据称,仅厨房用具兼装修便有几百万元人民币之巨。

    “即便是3万元变成11万元,这样的房价也是成本价的3.7倍,利润率还是高。”一位分析师表示。

    在汤臣一品B栋大楼进行全球招标时期,分析师指出,以2005年汤臣集团1800万美元收购余下20%股权的代价计算,当时这一项目公司相关股权的合理估值已经达到约2.65亿港元,以此估计,即2005年汤臣一品项目的估值也仅约13亿港元。汤臣集团高层对此公开解释,整体汤臣一品包括地价及建筑成本实际上为30多亿元。但他同时也承认,除了D栋保留出租以外,如果A、B、C这3栋大楼销售完毕,汤臣集团约可套现高达80亿元。

    汤臣大把希望寄托在汤臣一品

    “从全国范围来看,属于城市核心区域的地价都会产生升值现象。”一位土地研究人士告诉记者,“尤其是上海小陆家嘴(行情,论坛)地区属于特殊性区域的自然升值现象。这种由供需关系所决定的市场现象,并不能单纯归类于暴利行为,只能说汤臣集团眼光好,运气好,遇到了好地块和好发展。这不是个案,也有一些开发商的土地价格只占房价百分之几的。但是,公司对于汤臣一品的冀望还是过高。”

    汤臣集团总经理徐彬坦率表示,在公司于1992年进入上海时,大量拿地的策略消耗了不少资金。“虽然土地拿得比较早,但维系土地的成本同样付出不少,只有在楼市较好时期才取得了一些成绩。”徐彬说道。通过豪宅利润挽回投资,恐怕才是汤臣一品天价背后的真正目的。


我来说两句 全部跟贴 精华区 辩论区

用户:  匿名发表:  隐藏地址:
*依然范特西、刘亦菲、夜宴……网罗天下热词的输入法!

设为辩论话题      


精彩图片新闻

搜狐财经
玩钞票的艺术
搜狐财经
钞票是如何制造的
搜狐财经
经典香水瓶欣赏
搜狐财经
世界十大待嫁富姐

热门财经特别推荐

相关链接





搜狐短信 小灵通 性感丽人 言语传情
三星图铃专区
[周杰伦] 千里之外
[誓 言] 求佛
[王力宏] 大城小爱
[王心凌] 花的嫁纱
精品专题推荐
短信企业通秀百变功能
浪漫情怀一起漫步音乐
同城约会今夜告别寂寞
敢来挑战你的球技吗?
 精彩生活 

星座运势 每日财运
花边新闻 魔鬼辞典
情感测试 生活笑话


今日运程如何?财运、事业运、桃花运,给你详细道来!!!





月亮之上
秋天不回来
求佛
千里之外
香水有毒
吉祥三宝
天竺少女

上证 沪B 中300 深成 深B

股票查询


频道精彩推荐

·焦点新闻 希拉克访华
·中非合作论坛 珠海航展
·东盟博览会 霍英东病逝
·湖北地震 2008奥运会 F1
·CBA博客圈 姚明 王治郅
·体操世锦赛 刘翔 篮球
·欧洲冠军联赛 体育彩票
·CIVIC 乐风 凯美瑞
·标致206 骏捷 雅绅特
·医改 入世五周年






约定
爱如空气
离歌
江湖笑
城里的月光
太委屈
迷糊娃娃可爱粉红卡通
四季美眉给你最想要的

搜狐分类 ·搜狐商机

财富八卦

·商品渐丰 走进真实朝鲜
·领导人获赠的外国珍宝
·啥是登峰造极的豪华房车
·叫价2.5亿中国第一别墅
·北京最早出现的美女广告
·领导车队出行的特殊待遇
·教师是怎么买得起别墅的
·最不要命的十种工作(图)
·中国公路奇观令人看傻了
·06最新版央视美女排行榜
·作呕的烧鸡加工全过程
财经专题推荐

·新农村建设 权证 油价
·深圳高峰会 人民币升值
·海外上市 股权分置改革
·重启IPO 医改方向之辩 

24小时点击排行



设置首页 - 搜狗输入法 - 支付中心 - 搜狐招聘 - 广告服务 - 客服中心 - 联系方式 - 保护隐私权 - About SOHU - 公司介绍 - 全部新闻 - 全部博文
Copyright © 2018 Sohu.com Inc. All Rights Reserved. 搜狐公司 版权所有
搜狐不良信息举报邮箱:jubao@contact.sohu.com