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行业观察:房价涨势折射供给紧张
时间:2006年11月21日09:20 我来说两句  

 
财经博客 张军“国有制”的喜宴 艾葳2007年中国股市是属于散户的年代
来源:搜狐证券

  房市的“热情”并没有在瑟瑟冬日里消退。根据国家发改委和国家统计局的调查数据,今年10月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.4%,涨幅比上月高0.1个百分点;环比上涨0.4%,与上月持平。北京则以10.7%的涨幅位列全国之首。

  人们在企盼调控效果显现的同时,又一次强烈感受到了房价持续上升的预期。经济学大师卢卡斯的研究表明,人们对未来的预期可以转化为现实的需求,从而进入消费决策。这一结论在房地产市场上得到了很好的诠释。房价的高企,背后必然有供求关系的张力在驱动。只是这一驱动力中究竟有多少成分是真实需求,可能很难有精确的数字加以注解,不过一些研究和事实或多或少反映出了问题的侧面。

  中国人民银行研究员邹平座博士的报告认为,目前我国房地产市场的非真实性需求达到了40%左右。其中投资需求为约13%;投机需求约为16%;非理性预期对消费型住房产生的需求为约11.3%,即目前还不需要买房,但由于房价上涨预期而提前买房。而银行按揭提高了房地产需求。

  周女士的购房决策或许代表了相当多数人的想法。她认为,房价回落的可能性不大,要买就得赶紧,现在不买,以后肯定会更贵。

  像北京这样的城市,房价上涨是有支撑的。作为城市化发展的组成部分,在大城市安家立业的高校毕业生数目就相当可观。最新统计显示,高校五年留京人数就达到40余万人,如果其中有一半人需要买房,以每户100平米计算,新增需求便达2000万平米。因此,“北京的消费力不仅是北京的,而且是全国的,甚至是世界的消费力,房子不愁卖。”房地产商的这一说法并非完全是忽悠。

  而在供给方面,却是不容乐观。城市中心区的土地越来越稀缺是不争的事实。目前北京三环以内正在销售的新房楼盘为91个,但不少已销售过半。1-9月,北京市商品房竣工面积1259万平方米,比上年同期下降29.5%。其中住宅894万平方米,下降36.4%。另外,空置面积继续下降。9月末,北京商品房空置面积905.1万平方米,比上年末下降34.1%。

  在尚不完善的二手房市场,由于强征个税致使交易成本增加,从而降低了市场的流转速度。10月,北京二手商品房买卖挂牌量出现明显缩量,环比下降达10.3%,“金九银十”相对于往年冷清了不少,但价格却没有下滑。一手房与二手房市场形成的梯次消费结构也凸显脆弱,因此两者销售价格一同上涨也就成了题中应有之义。


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