国青：

　　现在是年龄结构密度最大的这一代人在买房，集中点是38岁，这一拨人正是买房子的高潮，20多岁付不起首付，40多岁已经有房子，30岁到40岁左右是主力军。

　　人为去限制利润，在任何情况下都不是一个好的办法，只能通过公开竞争来导致行业利润的平均化。过去我们干了很多不成功的事情是因为政府管得太多，而不是因为政府管得太少。

　　房地产商希望社会按照某种方式来看待房价,这是他们说话的权利。但是非常重要一点就是要建立公信力约束，老在社会上说假话，人们都不会相信你。

　　任志强(任志强新闻,任志强说吧)：

　　如果我们比较充分的实现城市化，或者说实现我们已经提出来的40 %到60%的城市化比例，一定要释放出大量的土地来用于城市建设，要不然这么多城市居住人口是没有地方安排的。

　　从目前来看，我们国家对土地的补偿费用是比较低的，尤其是把征用集体土地的钱补到集体手里，然后再由集体去向个人进行分配。往往出现集体提留过多，而个人分配过少的现象。

　　人们可能越来越多的是希望在住的条件上得到一个充分的改善，这是个大的趋势。如果经济增长的总的趋势和人们需求总的趋势两个都是同时上升的，我们想在未来的一个比较长的时段内，房地产价格都是一个持续的上升阶段。

　　主持人 :各位网友，大家晚上好。欢迎参加第二届中国经济展望论坛的第六场讨论。今天的主题是土地改革与房地产的发展，欢迎各位朋友在网上提出问题，和专家进行交流。今天邀请的两位专家，一位是来自北京大学中国经济研究中心的宋国青(宋国青新闻,宋国青说吧)教授，另外一位是北京华远集团的总裁任志强先生。

　　土地制度和房产价格：关系密切

　　主持人 :我们的话题主要会围绕着大家比较关心并成为焦点的土地问题，以及房地产泡沫的问题，讨论就从土地和房地产泡沫之间的关系来开始。

　　房地产的泡沫应该说是非常受关注的一个问题，而且多数观点认为在今年的宏观调控中，土地是一个受到重点关注的项目,请二位就这个问题跟我们探讨一下。

　　 宋国青：我想是这样的:从基本的供求关系出发，管住土地，减少土地供给的数量，肯定会招致市场的房价升高，可能会出现一些经济适用房排号的情况.这种情况有点像过去的粮票，只是现在就变成了“房票”了。分发房票也是一个办法，但是麻烦多了。

　　 主持人: 有什么麻烦？

　　 宋国青：比如说今年买房子的时候，我排到号了，但是明年换工作了，这个房子能不能卖就成了问题。如果能卖，一个城市有一个城市的房管规则，我要是换到另外一个城市怎么办？经济适用房的排号问题将成为比较麻烦的问题,有待探讨。但是目前,在其他的情况不变的情况下，土地越少，基本房价越高，这点是没有问题的。

　　 任志强：我认为土地供应量充足的情况下，房价相对平稳，可能出现泡沫的机会就会较小。在土地供应量不足时，房产的价值才会偏离市场正常的价值，可能会超出市场预期的价值,出现泡沫的可能性反而更大。我觉得今年控制土地的主要原因还不能简单地认为是房地产泡沫问题，而是整个宏观经济中投资过热的问题。在我们的土地利用中，涉及到基本建设和固定资产投资的项目很多，而房地产在其中占的量很小。真正房地产所使用的土地占总量的比例，应该说是非常低的。

　　 主持人 ：那么房地产所使用的土地总量大概有多少？

　　 任志强 ：从现在668个城镇的情况看，在今年清理整顿的情况下，清理整顿开发区的面积已经超过了所有城市房地产所占用的面积。开发区占用的土地，和我们现在所有的668个城镇中所谓五亿多城市人口所占用的土地基本相等。因此国家在控制土地的时候首先控制的并不是房地产所占用的土地。

　　 主持人 :但是许多开发区里面主要经营的就是房地产。

　　 任志强 ：开发区中有一部分是房地产，但是也应该说开发区里面不完全是房地产，还有工业用地和其它用地。土地供应上最重要的两个指标，一个是道路，一个是城市的人均用地.从人均城市用地和道路来看,2003年我们人均占用了超过一亩的土地，这在中国土地极缺的情况下是不应该出现的。

　　 主持人 ：你是说基础投资的投入太大了？

　　 任志强 ：人均占用的土地量太大。在日本的大城市,从居住到道路,人均占用的土地算起来大概128平米，而我国城市去年人均占用了800多平米，如果按这样速度发展下去，中国的土地不但不能保证我们的居住，甚至不能保证我们的口粮。所以国务院这次特别强调要严格限制农用地，就是要保证我们吃的问题。土地更需要集约利用，或者说提高容积率来发挥土地的集中效果，这样的话土地的价格会提高，房屋的价格也会提高。因此控制土地的供给，只能让出现所谓的泡沫的风险加大，而不是缩小。

　　 主持人：您指出我国城市人均占有土地量太大，但从另一个角度，土地管理又很严。现在面向经营性土地的管理是否很不恰当？

　　 任志强：对，2004年大量的清理整顿发现很多问题.可以看到在过去发展过程中，无论是小城镇建设，还是招商引资等,浪费的土地过多，而且土地没有被合理利用.所以现在所谓管土地并不是冲着房地产来的，但是也一定对房地产有影响。因为土地供应量减小，使土地价格不断升高，房价也不断升高。

　　 主持人 ：任先生认为土地其实更多的是用在开发区，交通和城镇建设上，宋教授您是怎么看的？

　　 宋国青 ：搞工业，与我们搞任何其它事业一样,都有盲目性。地方政府有盲目性，个人也有盲目性，但是可以通过加强一些管理，提高一些效率，这些是可能的。

　　 但是如果从农业角度看,粮食生产是要占地的。农民从农村转移到城市,不可能完全放弃农村的粮食生产用地,因此出现两头占地的情况，许多农民在农村家里还有一个房子。

　　 主持人 ：也就是二元制的过程。

　　 宋国青 ：这个过程没有办法避免。从中国整个情况来看，我觉得城市化过程中土地政策应该放宽一点.

　　任志强 ：我觉得解决宋教授所说的粮食生产和农业用地的问题，在于提高粮食的单产.从目前来看我们单产水平太低，所以一定要有这么多土地才能保证现有的粮食供给。如果单产土地供应量提高了，可以把一部分土地放出来，变成城市化所用的居住用地或者建设用地。

　　 从土地承包制以后可以明显看到，我们大概用了5年多的时间，单产每亩提高了100多公斤，这是很短的时间就显示出来了的，但是中间有一段时间因为种粮的积极性下降和粮价大跌造成农村出现大量荒地，所以粮食单产量实际上逐步下降.

　　但从今年可以明显看出来，我们单产是在大幅度提高的.如果我们比较充分的实现城市化，或者说实现我们已经提出来的40 %到60%的城市化比例，一定要释放出大量的土地来用于城市建设，要不然这么多城市居住人口是没有地方安排的。反过来说,剩余的土地需要再提高它的单产量.我国单产量要达到世界的平均水平，或者比平均水平略高一点，那么我们实际上还需要将现有的亩产量最少提高140公斤左右.在这种情况下我们的土地供给才可能和我们人口增长，和我们城市化需求相配合.在2020年之前，中国可能还需要与现有的668个城市面积相等的那么大的土地供给，否则我们的城市将不能满足人均居住面积的提高和城市化的需求。

　　这就意味着想改善居住条件人就一定要用高价购买土地，或者让房价增长速度更快。

　　土地改革中的政府：管多了，还是管少了？

　　 主持人 ：今年开始对经营性用地实行“招拍挂”,从现在来看，北京实行比较晚，而在江苏、浙江他们“招拍挂”实际上是政府委托给经营机构来办理，管和办是分开，但北京管和办还是一体，都通过国土局来完成。据我了解目前土地“招拍挂”的进行还是有些问题，政府各机构的功能不是很均衡，土地招拍挂过程很慢.市场转型要求政府管理机构也发生转型。二位怎样看待在土地市场化中间政府转型的问题？

　　 任志强 ： 土地开发必须社会化、市场化,如果土地是垄断在国土管理部门，既做经营又做管理，这样对资源的分配和使用很不利。表面上看来，在每次拍卖或者“招拍挂”的过程中，信息是公开的。但是在土地储备过程中不是这样.严格说起来，国家法律上规定应该是根据计划的需求来分配土地资源，国土资源部应该是管理土地资源的部门，而不是分配资源的部门。由于“招拍挂”让一个国土管理部门变成一个资源分配的部门，就会在国家权利上出现一种扭曲.到底是按照发改委的预期计划和市场的需求提供土地，还是按照资源分配部门的管理能力分配土地，中间会发生一个重大矛盾。

　　 恰恰由于地方政府愿意利用垄断地位,提高土地价格，所以它就会尽可能缩小土地的供应总量，迫使价格不断的上升。但是土地充分放开以后，或者土地更多用于经济适用房建设的时候，土地不能让政府获得更多的财政收入。由于这两者的矛盾，在资源分配、资源取得以及资源获利的过程中形成了政府行为不规范的情况，这种激励作用促使地方政府更愿意从土地上拿到更多的钱，而不是愿意用更低价的土地，让百姓或者让城市居民获得更合理的居住条件，成了一种逆向的激励机制，这种逆向激励机制我认为不利于现在的房地产市场的发展。

　　政府认为土地升值全是因为政府的基础设施的投入.我们肯定政府投入，比如修桥修路会让土地增值。但实际上房屋增值并不完全因为土地增值而产生的.所有的房价超过一定水平以后，就一定出现土地带来的增值，政府就按照这个来收增值税，这里面忽略了由于土地管理者或者土地投资者设计并提供最好的产品而产生的增值.无论企业好坏,都一样是根据土地来收取增值税的，而不是根据产品来合理定价的.这样,一方面是想从土地规模中获利，一方面又不承认开发商的才能而产生的价值增值，这就使得政府不是想如何发展正常的市场或者放在如何重点解决居民的居住上，而是想通过土地取得更多的利益。

　　 主持人 ：对于政府在土地处置上，政府管和办分开,有没有什么好的办法？

　　宋国青：办和管分开当然是最好的，一个事情把规则定清楚了之后，交给市场去做，是个挺不错的方法，当然规则要定清楚，你刚才说的这个情况，细节可以再去研究，很多情况下政府把思路委托给企业来做，这是个很好的方式。

　　　 任志强 ： 比如说土地一级开发的招标，不由政府去做，而是采用社会招标的办法。这样二次开发的时候，已经提供了基础条件，大家可以看得到一级招标的土地成本，这样的话监督能力就增加多了。而一级开发完全社会公开，比政府直接管理操作，直接分配、“招拍挂”，直接获利的方式好得多，因为每一个环节中都是阳光的、透明的，让社会可以预知的，而不会是暗箱操作。比如说什么是公益事业的征集问题？这个在法律上有明文规定，但是在社会上一直都有争议。如果完全社会公开，是因为公益而去征收土地，还是因为商业目的，这个在征收过程中就是很清楚的了，而不是说政府以公益的目的去征收土地，在征收完以后，又倒过来用于商业的目的搞开发，这样就可以在过程中回避掉许多问题。

　　房地产泡沫到底有多大？

　　主持人 ：今年关于房地产泡沫的争论，我觉得比去年还要厉害，更多的经济学家也参与到其中。我觉得一个比较有意思的话题是摩根斯坦利的专家发出了中国地产泡沫是很严重的警告，认为大概几个月一年之内就会产生问题.但也有学者发现与此同时摩根斯坦利却以很大的投资在房地产领域里面进行投资.我不知道二位对今年房地产泡沫的争论，以及对我刚才说的问题怎么看？

　　 宋国青 ：我想谈几点，第一个方面，这几年全世界经济出现几个史无前例，美国的赤字一直是居高不下，而且还在增长,看不到低下来的征兆;与此同时亚洲出现史无前例的巨额外汇储备;还有美国的低利率，美元利率很低，加上中国的双顺差，美国房地产价格很高，股市的市盈率比较高等……这些事情结合在一起，从总体上来看，超出了过去的经验.

　　第二个方面是中国宏观调控，从四月份开始宏观调控以后，全世界经济出现相应的波动，尤其表现在大商品价格上面，振荡幅度非常大，铜价单边往上走，从今年四月份一直到昨天都是大幅度振荡.对于中国宏观调控，和中国经济走向，甚至包括人民币汇率是否升值,全世界都看不清楚，出现很多方面的争论，我觉得也是一个正常的现象。还有一点，就我接触的绝大部分人来看，都不是很极端，但在去年该涨还是该跌都看不太清。

　　任志强 ： 我们在两年的时间里面，组织了专家做系统性的分析，国外的专家习惯于用国外的办法来评论中国的现实情况，但是中国和成熟的发达国家的经济最主要不一样就在于它是一个计划经济向市场经济转型的过程。我们的房地产是一个不完整的基本建设过程，在计划经济时候，完全是基本建设过程，到八十年代的中期以后开始逐渐出现一个房地产的建设过程，虽然98年之后又把基本建设中住房的福利分配、实物分配变成货币化分配，转移到了房地产的领域之中来。因此我们的市场是两个部分组成，一部分是基本建设的固定资产投资形成的房屋建设，另外一个部分是市场化的房地产开发形成的建设。当国外的专家只看到了房地产开发的这一块，并拿这一块的数据去和他们这些成熟发达国家的历史数据相比的时候会发现我们投资增长速度是很快的，房价增长也是很快的，这两者的快增长就产生一个泡沫的结论。但是他们恰恰忽略了我们在固定资产投资的基本建设这一块的替代作用，我们房地产过去只占总的建设过程中的百分之二十几，从98年以后逐步上升，现在已经占到了房屋建设投资中的百分之六十几，这个替代过程是把原来一些国有投资转换成了房地产投资。比如说过去是单位出钱建房子分配给个人，而今天是把钱发给个人，由个人去花，到市场上去买房子。所以单位的投资减少了，而转成了市场投资。

　　 这个替代作用在我们这几年的发展过程中是巨大的，每年大概有五到六个百分点，或者到七个百分点的一个替代过程。如果我们把这两个部分合起来看，在十年发展过程中我们住宅建设总量平均每年只增长3.2％，这个增长速度很低。除了替代作用之外，我们的总量增产是很低的。

　　 我们房地产大约每年平均增长26.6％，但实际上把两个投资加起来合并计算的时候我们发现整个增长百分之十三点几.从房屋建设总量情况看，我们不但没有出现泡沫而且还处在低增长过程。

　　 宋国青 ： 3.2％指的是什么？

　　 任志强 ：全国的居住面积。如果从房地产单独算确实增长很高，百分之二十六点几很高了，但是恰恰因为它替代国家过去单位投资那一块，所以中国的经济让外国人看不懂的重要原因是他们没有计算原来基本建设过程中类似于房地产用于分配的住房这些生产，而是单独看到我们现在这几年替代完成，或者还没有完成过程中这样一个高速增长。所以总平均下来来看我们投资增长不快。

　　主持人 ：宋教授您同意这样一个计算方式吗？

　　　 宋国青:计算全社会总投资，把两块合在一块算，应该就是这么算的，因为要算全社会在住房面积里面整个的投资。但是这几年房地产投资率比较高，这也是一个事实。但是事实背后的原因到底是什么，从我们做宏观经济研究这个角度来看，有非常多的原因，每一年年产量都是百分之二十几的增长率，发电量百分之十几的增长率，这是过去多少年没有见过的情况，这里面一部分是房地产需求拉起来？这里面有一点，前几年通过紧缩期间很多方面投资都很弱，从那时到现在有一个恢复性反弹，这是一个重要的原因。

　　 另外就是现在的利率，我刚才前面说到是美国的利率是多少年以来最低的利率，中国的利率正在发生变化，但是从去年到今年上半年来说，是负利率，也是多少年没有的情况，这样的低利率情况下，房地产需求比较高，投资比较高，从需求方面来看也是正常的.把总的通货膨胀率控制在一定程度内就行了。并不是增长率高就一定是坏事，单纯从投资增长率是不是高的角度上看问题，本身是不成立的，这几年出口的增长率比房地产还厉害。

　　 肯定不能因为增长率高就说存在问题，尤其是不能拿美国标准来比.简单说一个例子，美国经济平均增长3%左右，产业里面有一部分增长9%算是比较高，增长百分之十几算是非常高。但中国经济平均增长率是百分之九,有一部分，食品需求，衣服需求这些增长率非常低，往往只有百分之二、三、四，粮食消费总增长率一年1％，这样要达到9%的增长率,产业里面必然会有增长率20％、30％的部分.这个是很正常的一个情况。

　　 任志强 ： 实际上需求增长量也是非常大的。从今年的销售可以明显看出来，远远高于投资增长率。所以虽然有些经济学家认为可能会出现泡沫，其实他们忽略了我们的建筑总量在开发这一块是非常低的，大概去年光拆迁就拆迁了超过一亿多平方米的建筑，如果按正常拆迁，而他们被拆掉房子就需要住新房子角度看，大概有接近于40％多的新房建设是用于满足拆迁的，今年到现在为止已经拆迁了7800多万平方米，拆迁的需求比大概是1：1.2，也就是最少需要一亿多平方米房子，而今年总的竣工面积大概才三个多亿平方米，也就是说最少有1/3是用于拆迁过程中的需求。我们需求增长还剩多少？实际上房地产建设只提供300多万套房子，按去年新增人口780多万，只能满足城市新增人口40％左右的需求，所以生产量和需求量相比，还差得很远，那么说明我们不可能出现泡沫，因为需求是在不断上升的。

　　因此，从购买的情况看，需求远远超过我们实际的生产能力，因此才有供不应求的情况，才有价格的上涨情况，就是因为我们有巨大的需求。

　　 第三个，有人会认为需求方是不是有能力去购买，那么我们根据前十年的平均情况看，房价平均每年增长2.7％，整个房价定理指数增长26％，但是收入增长平均9％左右，是房价增长的3倍，说明我们购买能力在加强，并不是房价涨了以后人们购买能力在削弱。由于收入增长的幅度大于房价增长的幅度，所以实际的购买能力是完全可以支撑这样一个房价的增长。因此出现泡沫的可能性几乎是零，或者说不但没有泡沫，而且还是负增长。

　　 宋国青 ： 任总刚才讲这个情况是全国的平均情况。网上有很多讨论，我也看到了可能里面涉及到现在一个很现实的问题，中国现在社会差别越来越大，从全社会平均收入情况来看房价有一定合理性，但从低收入的角度来看这个房价太高了。贫富差距问题肯定是一个很严肃的社会问题。中国的贫富差距已经达到了一个很高的程度，这些问题确实是需要下大力气从政策角度，从公平角度，从市场建设角度去解决的。收入差别问题和购买力问题联系在一起的话，就形成了一个很多低收入的，或者中等收入的人买不起房子的现象。这个事情应该主要从解决贫富差别上面去解决。像寻祖啊这些问题都是拉大贫富差距的原因。

　　 任志强 ：宋教授讲的是整个社会的贫富差距问题，实际上在住房问题上和其它方面的贫富差别还是有差别的.国家可以用经济适用房的低房价或者免收土地出让金降低房价来满足中低收入的居住保障问题，还有廉租房来解决最低收入者的住房问题.无非是政府解决问题的力度大小问题，如果力度不断加大，可能社会低收入阶层的住房问题能够通过国家保障方式来解决.因为在世界上，发达国家也是这样解决低收入人群的住房问题，而不是让低收入家庭买房子，这样的话可能把社会贫富差别的问题在住房问题上用另外一种办法来解决了。

　　 主持人 ：像宋教授讲的，现在中国问题也是我们以前从来没有遇到的问题.一个问题是,目前出现一种说法,说北京上海等地的市民买不起房,被挤到城外去了,社会出现心理不平衡。第二个问题是，农村用地被挤占以后，农民有多大保障？

　　 宋国青 ：北京、上海的人被挤到城外去这个事情，不能仅从北京人、上海人的角度考虑问题，也该从外地人的角度考虑问题.凭什么北京就是你的？为什么就你住在北京，我不能住在北京呢？北京不是大家的吗？这个事情两方面都要考虑，我想这个事情没有什么太好的办法，就是政府考虑合适的程度，折中一下，两方面意见都考虑考虑。

　　主持人 ： 从房价上经济适用房虽然很便宜，但对所谓的低收入家庭买起来还是很困难。

　　 任志强 ：应该说的是更低收入的阶层，他们应该住廉租房.商品房占全国13％，而房改房占到67％，这67％实际意义上对过去劳动的承认，把这些国家分配房用很低的价格卖给这些原来的拥有者。实际上从我们总量情况看，缺房子人，或者完全没有房住的人，在二十年建设过程中已经很少了，所以大部分人都有一个基本的居住条件，尽管低收入者现在基本上也不是完全没有房子住，无非就是在需要提高他的住房质量的过程中，或者扩大他的居住面积过程中他们的能力稍微差一点。

　　 但是我们社会上有一种很不好的理论，认为人们应该从零开始变成拥有一套很好的房子，恨不得我拿出全部的钱一辈子都不换房，这在全世界都是没有的现象。所有的国家解决住房问题几乎都是从40变成60，60变成80，每一次换住房的时候平均只增长20平米，而不是从0变到100平米，除非一次性暴富的人从零变成拥有很好的房子，其它一定是在替代过程中逐步提高住房质量，而不是一步到位，必须是逐步提高的过程。这样解决问题，一百米的房子这么贵我买不起，那就先把四十平米的房子卖掉，然后再加上工资收入两者合并买一个六十平米或者八十平米的房子，这样的替换过程应该逐步被社会所习惯。

　　 主持人 ：这个上海人很习惯，北京人还不习惯。

　　任志强 ：北京主要因为二手房交易很差。还有北京市旧城区的一些老的居民房子已经不能进入市场二次交易了，所以造成现在的特殊情况。但是从购房的理论角度来说，不能说我用我的工资现在期待买一个一百米的房子，一下子一步登天改善居住条件，一定是有一个替换的逐步发展过程，这样你的收入和你所购房的价格相比差距就没有那么大。

　　2005年房价：是涨？还是跌？

　　 主持人 ：刚才我们谈了很多现实的问题和困难。接下来咱们来展望一下.房价问题是大家很关心的问题。房价在今后一段时间内的它会是什么样的走势？

　　 任志强 ：首先从关心农民的角度出发，征用农地，或者关心拆迁户的角度出发，征用拆迁的房屋成本一定会提高。在这个提高过程中，土地成本本身是在大幅度提高的。越要对弱势群体实施保护，转换到商品房的用地上成本就一定会提高。

　　 第二个土地供应量从目前来看是减少了，国家对土地的控制，或者对土地的严格管理，包括“招拍挂”的一些准备工作不足，造成土地供应量不足，也使土地价格上升。我们从总体上来看，房价上升是很自然的。当巨大需求存在而供给不足的时候价格必然上升。我们没有觉得房价上升速度会暴起暴落，从目前来看是比较平稳的增长。比如北京连续这几年平均价格增长低于全国的平均价格增长速度。少数地区由于供求矛盾激化，或者因为城市大量的拆迁，就会使这个价格产生暴涨，因为把所有需求集中在短时间提前实现，特别是有些拆迁不是因为收入增加，而是因为拆迁补偿而形成的投资，把这部分转化为消费，所以在局部地区会呈现高增长.我们可以看到，国家已经采取措施，比如建设部已经提出要求，明年拆迁量不能大于今年拆迁量，和今年拆迁量7800万基本上持平，防止各级政府急功近利在短期之内大量拆迁而形成市场暴涨。北京这几年平均每年以20％的速度下降拆迁的户数。

　　 主持人 ： 今年下降多少？

　　 任志强 ： 今年下降也就百分之二十几，五年之前，北京市城市拆迁量大概是每年十万户，这个总量是非常大的，而今年全市两万左右。它对市场的影响就会越来越小，也就是说由政府投入进行城市改造修桥修路而形成的转移消费，所造成的市场需求高度紧张，这个压力会越来越减小。但是自然需求的增长还是存在的，所以房价看来还是要涨，但是不会过速的暴涨。如果土地供应能够更加充足，房价上涨速度会放慢。如果土地供给的速度离市场的需求差得太远，反而会使市场价格畸形增长。

　　 宋国青 :从过去经济周期角度来看，房价与整个商品价格水平变化波动方向是非常一致的，或者说房价对经济周期非常敏感，甚至在某种意义上是领先指标，核心指标。从现在的情况来看，显然房价问题的决定因素是土地供给.

　　希望政府在明年下半年增加土地供给，恢复一个比较正常的供给。个别地方有一些个别垄断因素暂且不谈，但是就全国大城市总体的房价水平来讲，基本上和全国物价水平保持一致，相对物价水平的涨幅可能是微弱的.说得再远一点，二十年以后房价到底有多高?我觉得不会太高.最主要的依据是粮价下跌，粮价跌得那么多，留着那么多土地干什么，该盖房子就盖房子，该搞城市化就搞城市化。而且还有年龄结构问题，目前买房主力军是30岁-40岁这代人.从中国人口结构上看,这一代人是人口密度最大的.

　　 任志强 ： 我们算过2030年才出现人口下降的趋势。

　　 宋国青 ：现在是年龄结构密度最大的这一代人在买房，集中点是38岁，这一拨人正处在买房子的高潮，20多岁付不起首付，40多岁已经有房子，30岁到40岁左右是主力军。

　　 任志强 ：我们现在统计购房年龄不断下降，现在大概30岁左右的已经成为主力。

　　任志强：因为年轻人现在的收入反而高于一些岁数比较大的五十多岁左右的人，这些年轻人逐渐成为主要的购买者和支付能力最强的人群。

　　 宋国青 ：其实你看中国人口总量是在增长，但是每一个年龄段的人口其实都是在下降。这个情况对于将来的房地产价格还是有显著的影响。

　　短期情况我觉得跟宏观经济波动还是有密切的关系。房地产价格的大幅度下跌，一定和整体经济大幅度下挫相联系. 这一点跟未来中国经济走势相关.我觉得全球范围内不出现通货紧缩是一个比较正常的状态。但是短期小的波动，或者说整个经济高一点，低一点，整个价格水平稍微波动一下，像房地产价格往下跌个5％、6％，涨个5％、6％这样情况都是比较正常的，

　　从刚才说的角度来看，应该05年上半年房价会出现微跌这样的情况，可能下半年会有点改变。房价大跌的情况从近期，或者说两三年之内没有任何的主观性希望.

　　 主持人 :二位对房价看来还是比较乐观的？

　　 任志强 ：我觉得中国经济现在是处于上升期，这个总体趋势判断应该是没有问题。在总体经济上升的一个过程中，说房价作为重要的财富组成部分会下跌，可能性不太大。从美国1990年统计数字看，美国人的国家财富里面大概55％都是房子，或者和房子有关的商场、办公楼等固定资产的财物。而我们国家按照樊刚教授前一段时间统计的情况来看我们占的比例还是非常低的。

　　 宋国青 ：要把农民自己建的房子也要按照市场房价算进去，把这个算进去中国和美国的比例非常接近。中国城市，和美国比起来，房屋财富比例比美国低一点,但不会低太多。人均住房面积27平米，这是全国城镇，一平米算两千多，就是人均五万多块钱.中国平均一人就两万多的金融类资产，再加上五万的房子，还是房子比例大。

　　 任志强 ：你说的是个人，我说是国家.从国家的所有财富总体上来说,我们这个比例不是很大，可能还有一点差距，但在未来会不断增大。我们现在住房私有化率已经在世界上占首位了，美国的住房私有化率只有68％左右，我们现在已经接近80％多了。但是中国人的倾向是有了钱先去解决居住问题，这个比例应该是超过美国才对。

　　 人们可能越来越多的是希望在住的条件上得到一个充分的改善，这是个大的趋势。如果经济增长的总趋势和人们需求的总趋势两个都是同时上升的，我想在未来的一个比较长的时段内，房地产价格都是一个持续的上升阶段。

　　 宋国青 :中国大量的增加土地供给，房价还是有希望出现相对下跌的可能性,虽然不太可能，但是我极力主张这样。因为北京、上海的房价有一定的垄断性在里面。　 网友：我国房产经济的整合开始了吗？，会是一种什么样的趋势？请问，这段时间，房价一个劲的往上涨，以超过GDP的速度猛涨，是不是正常现象？近段时间房价会不会出现下降？

　　 宋国青 ：房价的涨幅比物价整个涨幅要高一点。但物价水平包含两个方面，一个是生产资料的价格水平，一个是消费品的价格水平，消费品价格水平在过去一段时间比较低，生产资料的价格水平高一些。房地产价格比工业品价格涨幅高一点。

　　 任志强 ：目前房地产价格里面有相当一部分因素是不可比的因素，过去说的平均房价和现在的平均房价买的不是一个东西，房子质量提高在房屋价格增长中大概占了40％左右的比例。可能过去说平均房价是指QQ车的平均价，今天说的平均房价可能指的桑塔纳或者奔驰、宝马的平均房价。我们经过大量数据分析，因为质量的提高本身房价产品的增长大概占40％左右，这个比例是很高的。而因为土地的价格增长提高大概占到2％、3％左右，这个比例还是很高的。

　　 宋国青 ：在这点上，统计局专业机构做的房价指数里面，会尽量排除这个因素。但实际上各个国家都有这个情况。

　　 网友：目前是不是已经形成能够左右政府政策的房地产利益集团？

　　 任志强 ：我觉得房地产的产业集中度还是很低的，大概前三百家房地产企业只能占到市场份额的20％左右，而钢铁企业和汽车企业几家企业就占到了市场份额的50％、60％、70％、80％，所以房地产企业要真正向形成市场话语权还是很难的，一般形成话语权都是因为产业的大量集中。

　　 主持人 ：房地产的话语权好像和房地产公司之间没有什么关系，话语权应该掌握在个别人手中或者是少数人手中。

　　 任志强 ：我觉得不完全是，这两年可能我说得多了一些，是因为我们代表整个行业协会，所以代表的不是一家企业，而是集团性的企业利益。比如全国住宅产业商会现在大概已经接近2000多家会员了，这个庞大的群体是市场经济主体的意见，通过全国工商联向政府进行一些反映是很正常的。

　　 我们更多参与一些政策的研究，或者是讨论，可能是因为我们做了一些专门的研究报告，而这些研究报告已经被国家管理机关或者专业管理机关所认可了，所以才引起了他们的注意，因此我们更多去参加了一些有关政策制定的讨论会。

　　 主持人 ：宋教授怎么认为？

　　 宋国青 ：我觉得从政府方面来讲，房地产商他们掌握很多方面的信息，从了解信息的角度来讲，应该是很愿意听一听房地产商的意见.至于他们主张是不是有影响，或者在多大程度上有影响，我觉得可能有一点影响.

　　 网友：请问土地改革什么时候能够实行公平买卖，房屋改革是否能让每一个人都可以自己买土地建房，而且银行可以提供贷款。

　　 宋国青 ：不可能说每个人拿十万块钱建一个很小的楼，这个事情没有办法实现，要考虑规模问题。但是把小钱集中起来，通过其它形式，比如大家集资搞一个房地产公司是可行的.房地产商也要竞争，跟其它任何行业一样，没有任何门槛，只要有符合一定基本规则就可以进去.一句话，房地产商跟其它产业一样，都是要竞争，竞争下来以后，利润平均化，房地产商的利润跟其它企业的利润，跟其它产业利润应该都是一样的。

　　 任志强 ： 我补充几个，可能这里有这样几个问题，你刚才说的问题实际上在国外很多地方是实现了的。发达国家大部分都是这样，比如在美国，它的土地私有化，所以大家可以花很少钱买一个很小的土地，仅仅盖我们一家人的房子。第二个他的社会融资条件和银行信贷条件已经比较发达了，银行就敢放款了，而我们对于个人信誉的调查和验证是很困难，因此银行不敢放款。第三个他已经产业化，这个概念是什么？个人不需要有很多建筑房子的专业知识，从设计师到材料供应商，很多东西都是在工厂生产，几个工人在现场一组装就完了。而我们现在这个程度还是很低的，产业化基本上是没有的，这就要求个人具备很高的专业知识和专业技术水平。所以要通过分工，要用专业的公司和专业的人员、专业的技术才能解决这些效率问题。

　　 实际上已经存在宋教授刚才说的很多人集中在一起进行集资建房的方式，叫做合作社。二次大战之后，合作社在欧洲是非常流行的，大家共同出钱组成一个合作社，然后国家指定银行给七十年的无息贷款或者低息贷款，组织社区居民进行自我建设。二战之后欧洲很多国家甚至把土地白给居民，划成一块一块地，每个人自己盖房子，迅速解决房荒问题，保障基本的住房条件。我们现在的基础法律条件可能和这些国家相差比较多，住宅合作社在大部分城市都是有的，但是生产量是很低的，这和我们的信用制度是有关系的。

　　 现在的实际上也允许你买一个开发商大片土地中的一小块，然后你自己可以指定加工和指定进行建设，这种定制已经出现了。土地“招拍挂”以后，如果有更多人愿意集资建房就要有合作社的名义，否则属于集体集资，所以在法律上不具备条件，没有信誉保障银行不可能给他贷款，。但是我想在逐步市场化的过程中，网又提到的这些问题，今后会在中国实现。

　　主持人 ： 现在看起来像乌托邦，太遥远了，但是我们报道过有些人做过这些事情，尽管阻力很多。

　　 网友：现在有观点认为中国人比较适合住在小户型的房子，否则中国的资源不足以支撑这么多人口的需求，两位专家怎么看？

　　 任志强 ：我们做过调查，1990年以前全国平均住房是64平米，98年的时候平均住房是82年平米，从98年之后到现在为止平均建房一百平米。在整个的存量住房比例中，两居室住房在大概占到70％，全国城市大概有80多亿平方米的建筑总量，村镇大概是140亿平方米的建筑总量。所以现在来看，我们确实是以小户型为主。

　　 表面上看商品房供应大户型比较多，其实是一种误解，因为它的供应量很低，只占存量的4％，即使它都变成大户型也不能改变我们现有存量中原有住房总的平均面积数，因为总量很低。在1998年对北京调查的时候，超过一百平米的房子不超过10％，到2003年普查的时候，超过一百平米一套的住房在北京整个建筑居住总量里可能不超过15％，仍然是一个很低的比例。

　　 宋国青 ：住房面积的增长，个人收入的增长保持相当长时间的高增长，应该说非常可能的一个事情。住房面积不断的扩大，政府不会限制.现在二三十岁这一代人，他们将来四五十岁的时候平均居住面积我想达到二百米、三百米是很有可能实现的。

　　 任志强 ： 建设部提出的十六大小康标准里面，要求2020年达到人均建筑面积三十五平米，人均居住面积二十七点几。从现在情况来看，房地产开发投资每年增长30％，可能我们都完不成这个任务。实际上我们盖不出这么多房子来的。我们大概算一下，去年总的商业竣工是四亿多平方米，其中住宅只有三亿多。如果真是到2020年达到35平米的人均水平，再把城市化率计算进去，把城市人口增加计算进去，可能每年需要竣工12万平方米，比现在扩大两到三倍，这是不可能的。我们把农村的建房和小城镇的自有建房都算起来也很难达到35平方米的人均居住面积。

　　 主持人 ：比如广州番禺的开发，每人都弄一块地，结果弄的社区不是很完善。我们也采访很多专家，认为中国还是应该以高层住宅为主，尽量不要像美国一样，美国现在也在走向城市高层建筑为主。在放开的过程中是否还是应该有一个政府调控的因素？

　　 宋国青 ： 这应该还是市场经济在起作用，因为房价就在那放着，像中国现在控制土地的情况下，你买庭院式的住房，绝大部分人是买不起的。现在的人只能住高楼，没有办法选择。不能完全考虑把土地控制得太紧。最根本一句话，还是要从将来整个全局，包括粮食，包括其它收入增长这些情况里面做出一个比较合理的，比较圆满的预测，从这个角度来考虑房子的发展方向。

　　 任志强 ： 宋教授刚才说价格在市场上已经限制对土地的使用或者说对户型超量使用问题已经做出一些约束条件。我们住宅用的能源或者说建筑用的能源，在总量中是很低的，在总的用电上可能也就只占12％，所以大部分的能源紧张和居住是没有关系的，是因为工业和其它的生产需求所用的能源占的量很大。实际上从资源总量上来说中国并不缺能源，我们煤按现在20亿吨的产量计算，再用二百年可能都用不完，无非是怎么样把它转换成电、油等能源。满足人们居住的能源需求，实际上除了土地占有之外，都是非常低。

　　 网友：房地产泡沫的衡量首先需要对房地产行业的合理利润率有个明确的上限规定，以此作为参照系去按照泡沫存在的大小，不知道二位教授如何看？

　　 宋国青 ：我觉得这个问题是这样，企业利润有上升期也有下降期，还是应该从长期平均来看。但是从各个国家的经验来看，房地产商有一段时间的利润都是比较高的，这个情况有挺复杂的原因，但是在中国,可能不少房地产商和政府保持一种比较特殊的关系，在某种程度上通过各种暗箱操作的手段发了一些财，这个应该说是不义之财，

　　 这个情况下只能通过公开的招标，通过公开处理来解决.人为去限制利润，在任何情况下都不是一个好的办法，你只能通过公开竞争来导致行业利润的平均化。人为限制有很多弊病，也限制不了.过去我们干了很多部成功的事情，是因为政府管得太多，而不是因为政府管得太少。我的想法在某种程度上可能有点极端，我觉得很多不公平问题，收入差别问题，房价在某种程度上偏高的问题，好多都是政府管出来的。大家都会犯错误，政府也有很多的缺点，也会犯错误，所以不能把希望完全寄托在政府，应该把希望寄托在社会公平，多吸收好的经验，从这个角度上考虑问题。 任志强 ：房地产企业的利润是很低的，全国平均起来，近五年的情况大概只有百分之五点几。

　　 宋国青 ：按照资本金计算？

　　 任志强 ：上市公司投资利润率只有4.8％，但是房地产净资产回报率很高，超过20％。为什么全部的房地产的回报率只有百分之二点几？就是因为还有很多烂尾楼。房地产建设一部分用了银行的钱，一部分用消费者购买的预付的钱，所以产生利润集中在净资产回报上，才形成净资产投资回报率比较高的现象，但整个行业利润是非常低的，要和汽车、钢铁和其它原材料行业相比就太低了。可以想一想，大概两分钟出一台电视，一天24小时流水线生产，一台电视可能毛利是100块钱，所以电视机的利润是非常高的。而一平方米的建筑要用三年的时间，即使他赚一千块钱分到三年里面每一年只赚三百块钱，按时间差算和别的工业产值利润率是没有办法相比。但房地产最大的好处是可以通过预售去花老百姓和银行的钱，所以才产生比较高的净资产回报率。

　　 宋国青 ：中国还有一个情况，就是银行贷款利率太低，而且是人为压低，而人为压低贷款利率导致大家争着要贷款，最后变成谁有权利拿到贷款就可以获利，在一定意义上变成一种特权,甚至存在一些黑箱操作，这可能是导致利润偏高的结果。

　　 任志强 ：这种情况在房地产行业是如此，但是在别的行业也是这样的。

　　宋国青：全国所有的企业利润率都高，但是可能房地产企业的贷款率比较高， 同样1块钱贷款大家都赚2分钱，因为房地产行业的自有资本很低，所以这2分钱到他那里就变大钱了。

　　土地征用：怎样保护农民利益

　　 主持人 ：在城市化过程中,很多农民土地失去以后没有得到新的补偿和保障,对这个问题怎么看？

　　 任志强 ：从目前来看我们国家对土地的补偿费用是比较低的，尤其是把征用集体土地的钱补到集体手里，然后再由集体去向个人进行分配.往往出现集体提留过多，而个人分配过少的现象。

　　 宋国青 ：有一些地方，农民个人手里面没拿到钱，而村长坐着豪华车到处跑，这种现象非常不好。

　　 主持人 ： 怎么解决这样的问题？

　　 任志强 ：可能今后会采取两种方式来解决:一种方式就是把大量集体所拿到大部分的钱变成对农民的一种社会保险，因为征地的费用投成保险会是很大一笔资金。

　　 宋国青 ：我觉得最好的办法还是直接把钱交给个人手里，千万不要有中间环节，因为保险还是政府机构管着。

　　 任志强 ：不能由政府机构管着，这个保险如果给就一定要给到农民个人头上。

　　 主持人 ：通过基金机构？

　　 任志强 ：通过社会商业保险，这个保险单个人拿着，这样他失去土地以后每个月起码可以领取一部分保险金额，保险月支付金额一定要能够保证他的基本生活。

　　 宋国青 ：与任总不同的是,我认为，买保险应该让农民自己买保险.我们将来的社会保险也可能出现问题，也可能赔,应该由农民自己选择，承担一定风险责任。

　　 主持人 ：现在有些具体问题，有些农民确实分到了不少钱，但是分到钱以后，许多极端爱赌博的农民很快就把钱赌光了。

　　 宋国青 ：如果从这个逻辑出发，最好把钱收到最精明的人手中，就像过去家长管小孩一样。问题是谁是家长，现在能选出来一个公认的聪明人吗？这个逻辑是不合理的。个人行为在有些时候在大家看来是不合理的，但是我们政府的行为就非常合理吗？政府也会犯很多错误。毕竟个人更关心自己手里面的钱，自己关心自己的钱要比别人关心自己的钱更直接，这就是最直接的理由。

　　 任志强 ：我们刚才说了第一种办法，另外一种办法实际上是把土地交给农民,由农民自己来决定它的市场价格和买卖.真正市场化，就不会出现现在强制性征用的问题，因为它一定会出现一个市场的均衡价格.当农民按照这样一个均衡价格去转让自己承包权的时候，他所得的收益就和市场上用别的方式获得的土地收益差不多.这个方法可能会更容易一点。

　　主持人 ：这与土地的私有化有什么区别？

　　 任志强 ：我觉得这不完全是土地私有化的问题.土地的完全私有化就是所有的所得都归个人,但是非完全私有化时一定会有一部分收益比例作为国家地租。你可以在市场化交易过程中，取一定的比例作为国家的地租，剩一部分归农民所有，它和完全私有化之间还是有差别的。这可能是第二种比较好的办法。

　　 另外还有一种办法，就是在国家征用土地进行商业使用的时候，把拍卖过程中相当一部分比例返还给农民，进行一种有偿的保障。比如说我们大兴的土地标价4亿5，拍卖9亿多，多拿4亿5.如果把50%都给农民，那么有可能就不存在有些所谓的复杂问题了。如果统统被国家拿走了，国家就要承担对失地农民的保障问题，一定是一个转移支付过程。而在社会保障和转移支付机制都没有建立和完善的时候，农民就可能会出现闹事、收入过低或者生活无保障的现象。

　　宋国青：这里面有一个问题，城市土地价格和农村土地价格也存在一个很大的差别，这个差别有一部分是因为城市规划。比如说修路，它收费不足或者有些项目没有收费，这些项目的收费就转移到土地上面去了。所以说政府要从土地增值的一部分中拿出来补偿，那么这个差价存在还是有必要的。

　　展望中国2005

　　主持人 :我们这次讨论就到此结束。各位专家能不能对今天的讨论话题，土地改革与房地产发展做一个简单的展望？

　　 宋国青 ：我们讨论这个房地产问题，稍微引申一点，就是大家经常说的利益集团问题.在讨论房地产问题时,最好就事论事，因为背后的动机是讲不清楚的。房地产商希望社会按照某种方式来看待房价的情况,这是他们说话的权利.但是非常重要一点就是要建立公信力约束，老在社会上说假话，人们都不会相信你。

　　 我现在想做这样的事情，整理和收集各个媒体上对房地产进行预测的情况,都做记录，看谁说对多少次，说错多少次，说对给你加分，说错给你减分，最后多少分，把你过去的预测给记录下来，这样对你说话的公信力大家就会有一个比较清晰的看法，我现在想做这样的事情。我觉得还是从这个角度多考虑点问题。

　　 任志强 ：我想土地一定和房地产联系在一起，我们讨论很多土地的问题，实际上是看市场的供求关系，如果供求关系不平衡的话，就一定会引起价格的扭曲。所以政府的宏观调控应该尽可能去保证需求和供给之间的差距越小越好，基本平衡。如果因为土地的供应，让需求这一方过大，而供应这一方过小，一定会出现的价格畸形猛涨。我想未来的一年中，政府可能不会有这么强烈的宏观调控的手段了，一定会设法解决现在我们目前在房地产市场中存在的一些问题，比如说投资的合理度问题，价格增长的合理度问题，以及整个产品结构供给的合理度问题，使我们房地产市场在未来的几十年之内，保持一个合理和正常的增长过程。

　　 主持人 ： 我们这次论坛到此结束，我们要感谢宋教授和任先生参与我们这个论坛，同时我们也感谢网友的参与，提出了很多有意思的问题。谢谢大家。

(责任编辑：田瑛)