□本报记者 林琅

    在企业并购、风险投资方面频频出手的美国凯雷集团,一直对中国房地产市场的投资持审慎态度。然而,就在中国房地产业的调控如火如荼、“限外令”已然出台之际,凯雷集团却悄然抛出大手笔,“逆势”进军内地楼市。

    昨天,上海证券报记者获悉,这个全球最大的私募投资公司之一已于近日签约,将位于上海市闵行区的总共110套别墅收入囊中,这笔交易达成后,将成为凯雷集团在中国内地房地产市场的首个收购项目。按照市场销售价格推算,该笔交易总价高达1.2亿美元,约9.5亿元人民币。

    单套售价约860万元

    据知情人士透露,凯雷集团拿下的这110套别墅全部属于上海的中房森林别墅项目。记者从上海官方房地产交易网站“网上房地产”获悉,位于上海闵行区昆阳路的这一“中房森林别墅”项目,在今年11月份的签约次数高达106套,而于今年9月26日开盘的101套别墅也已显示全部售完。在电话采访中,售楼处销售人员承认“确实有外资介入交易”。

    “凯雷包了其中110套。可能由于每批房源在预售许可证的申请上存在时间差问题,因此上海房地产官方网站目前显示出来的数据与实际购买数量还有所区别。”上述消息人士解释说。

    资料显示,中房森林别墅毗邻上海旗忠国际网球中心,是一个容积率为0.2的独栋别墅项目,投资商为上海中房置业股份有限公司。记者从售楼处获悉,该盘目前地上面积销售均价为22000元/平方米,地下面积销售均价为6000元/平方米,总价在750万至950万元之间。如果按照1.2亿美元的总价折算,凯雷集团每套别墅平均交易价格在860万元人民币左右。

    看好长期出租收益

    “从投资角度来看,大手笔投资别墅项目有其特殊性。”一位房地产分析人士表示。早在2005年上海网球“大师杯”赛事时期,旗忠网球中心周边的高档别墅便已定位作为配套生活区域。“凯雷集团收购这些别墅后,考虑用来出租,谋取长线收益。”知情人士称。

    第一太平戴维斯提供的研究数据显示,上海第三季度别墅市场的租金呈现明显上涨趋势。得益于别墅市场需求量的不断增加,上海浦西地区的别墅市场租金上涨了1.3%,达到23.6美元(/平方米/月)。“从这种市场趋势来预测,受到‘大师杯’的利好因素影响,该项目收购之后用以出租的回报率将是乐观的。”分析人士表示。

    难抵人民币升值诱惑？

    投资金额达到224亿美元的凯雷集团两年前进入中国市场之后,尽管有过多次投资,然而几乎都集中于企业收购与风险投资两大块业务上,投资项目涉及技术、通信、保险与房地产企业等各个行业,但却从未涉足内地房地产业。凯雷集团在2005年成立了首支募集4.1亿美元的亚洲房地产投资基金,但随后凯雷的中国房地产战略却没有太大的动静,始终保持对楼市“观望而又不离开”的态势。

    “与别人想象中的不同,凯雷集团在中国的房地产投资业务一直非常谨慎。”一名海外基金负责人告诉记者。尽管谨慎,但是凯雷集团并未放弃。

    “用长远的眼光来看,中国的房地产业还将提供许多投资机会。特别是,不少业内人士认为人民币升值的可能对于一些外资仍有吸引。所以,尽管限制外资炒楼的政策已经出台,很多外资为了获取长线回报,还是希望能够曲线进入中国楼市。”一位分析师表示。