最新经济运行数据表明，在国家宏观调控政策的作用下，经济趋热的增长势头有所缓解，前三季度GDP增幅比上半年回落0.2个百分点，工业增幅比上半年回落0.5个百分点，全社会固定资产投资增幅比上半年回落2.5个百分点，与此同时，消费需求增速不断加快，城乡居民收入继续保持两位数以上的增长，物价水平温和回升。过快的生产投资指标向合理区间回归，而国家积极引导和扩大的消费和收入指标持续高涨，充分表现出，宏观调控的积极效果不断显现，经济在向结构优化、配置合理的方向发展。

　　但是，我们注意到，虽然在多个领域宏观调控取得预期效果，但是对房地产业的调控作用却微乎其微，1-3季度房地产开发投资和房地产价格继续呈现较快增长局面。前三季度房地产开发投资12902亿元，增长24.3%，同比加快2.1个百分点，比上半年加快0.1个百分点，。70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.6%，涨幅与上半年相同。全国大部分城市房价不跌反涨，北京、大连、广州等地陆续接过了房价上涨的“接力棒”。应该说，房地产业是今年宏观调控的重中之重，但收到的效果并不明显。原因何在？本文试图从房地产业独有的特征来分析这一问题。

　　社会对经济的普遍高预期是房价居高不下的原因之一

　　从2003年下半年以来我国经济进入新一轮景气周期，历经三年多时间，经济扩张型增长的趋势没有改变，景气周期一再延长，短期内没有大幅调整的迹象。2008年甚至整个“十一五”时期我国经济增长有望保持在9-10%的较快增长，国民经济的光明前景和良好预期，是房地产业调而不衰的根源。

　　一般讲，商品的价格由其成本和需求决定，但是房价不仅可以极大地脱离成本，甚至可以极大地脱离实物层面的供求关系。因为在市场经济条件下，真正决定房价的并不是开发商要卖多少房子，或者居民的消费需求需要多少房子，而是社会普遍的经济预期。亚洲金融危机以来，香港的房价6年间跌去了65%。房子还是那些房子，人口还是那些人口，甚至社会收入水平也变化不大。仅仅是人们的社会预期改变了，房价就大跌了。也就是说，社会经济预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多。以住房可供量与实际住房需求对比来判断房价高低，同样不符合市场经济的客观规律。

　　房地产融资模式和预售制度是导致房价上涨的另一原因

　　房子供不应求是假象，现行房地产融资模式和预售制度才是房价上涨真实原因。房地产滚动开发需要大量资金，预售可提前回笼大笔资金，凭什么在房子没建好的时候就吸引消费者先付钱呢，就是要让消费者认为房子“奇货可居”、房价会不断上涨，在这两种情况下，消费者愿意先付钱，大量的预付资金支撑了房地产业以远高于其他行业的速度发展。正是由于房地产业奇特的预售融资方式，扭曲了消费者正常的消费心理，支持了房地产业的高投资和高价格。

　　现在，国家已经开始对现行房地产融资体制进行整顿和完善，当商品房像其他商品一样作为产成品由消费者去选购时，急于卖出的是开放商，价格的话语权更多由消费者决定，房价飞涨不会再现。

　　对土地收益治理缺乏刚性约束，助长了房价上涨

　　自从房地产业出现过热苗头以来，国家采取多种措施控制土地的管理和使用，但是，由于土地的治理缺乏刚性约束，只是在土地用途有所概述，但在收益上没有明确严格规定，在多种利益关系的作用下，更多的土地用于房地产建筑，助长了房价的上涨。

　　自从1987年9月，深圳出让一块5000多平方米的土地使用权，到1988年4月，《宪法》中规定“土地使用权可以依照法律的规定转让”，曾经“不值钱”的土地，早已成为权力与财富聚焦的中心。卖了地就有钱，买了地就有钱，但土地流转中有一项却应该是与挣钱无涉的，就是“为公共利益的需要”征地。按照1998年修改之后的《土地管理法》，其第2条第4款规定“国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用”。但是，这个条款及其以后的种种土地政策中，对于“公共利益”的边界却界定得相当之模糊，令土地流转中的可“运作”空间相当大，往往地方政府以“公益需要”为名目征地，转眼间看到的却是商业开发，挂着大学城、开发区的牌子而大卖商品房的状况并不鲜见。

　　对于地方政府而言，当然需要承担活跃经济、扩大就业、基础设施建设等多重责任。但凡事过犹不及，一方面土地在拍卖市场上，几乎是以“点土成金”的气势，把商品房市场烘得火热冲天；另一方面，为了招商引资，土地又以低廉价格甚至零地价成为吸引工业落户的筹码。土地流向、用地结构、商业占地与公共利益占地的区隔究竟应如何界定？这些都需要在《土地管理法》甚或在将来可能会有的《土地法》中逐渐澄清。

　　我国对于土地出让金的分配方法，除如《土地出让金收支管理办法》这样的行业性管理规定，甚至在现行的《土地管理法》中也并无明确细则。更值得关注的问题在于，20年前颁布、1987年和1998年曾作部分修改的《土地管理法》，至今并未再修正。这为地方政府买卖土地牟取暴利提供了空间。在我国，当土地买卖要过审批关时，征用这块土地的前提就是“公共利益的需要”，而当转手用于商业开发用途时，这块地又会由于以往从“公共目的”立项中得来的低成本，成为吸引投资者的利器。房地产业的过热、房价过高与地方政府的本位利益直接相关。

　　关于“公共利益”的界定，在其他国家及地区通常有两种方式：一是概括式规定，比如德国的《民法典》、日本的《土地征用法》中的对于土地利用的“公共属性”界定，对于“公共目的”发生异议时，最终不是由政府而是由独立的第三方——议会或是法院裁定；二是列举式，如韩国《土地征用法》，台湾地区的《土地法》，则逐条把什么是属于土地“公共目的”的用途一一列出，一目了然，看起来机械，但治理成效得以保证。

　　在目前，我国法律及监督机制尚处于转型阶段，仅仅是原则上的土地用途概述，并不适用于当前的社会环境。韩国式的列举土地用途值得借鉴。土地问题是一个国家的根本大计，如果没有至刚至纯的硬约束，迟早会因为过度透支而得不偿失。

　　20%的高收入者大量投资房地产对房价有推高作用

　　与其他商品不同的是，市场房价往往会因为某些特殊原因而扭曲。

　　2006年新一轮房地产调控实施以来，各地房价普遍快速上升，老百姓的收入增长却远追不上房价，房价收入比迭创新高。一方面是房价不断走高而且出现“购销两旺”的市况，另一方面则是大多数工薪家庭因无力承受高房价而望房兴叹。我国住宅市场的发展历史还很短，住房分配体制转型背景之下的城市居民居住现状，一方面是公房私有化造就的极高的住房自有化率(约80%，高于美国和大部分欧洲国家)，另一方面是商品房市场上偏高的房价收入比。

　　在房改之后需要住房的群体当中，是高收入阶层率先进入了商品化的住宅市场，而广大的中低收入阶层，尚未成为住宅市场的重点顾及对象。就目前而言，80%的商品房是由20%的最高收入人群购买。这一事实很好地解释了为什么当前“住宅市场价格如此坚挺”与“房价收入比如此之高”两者能够并存。从全社会平均的意义上统计出来的房价收入比，当然不能解释面向高端人群的住宅市场的价格水平。

　　除了高收入家庭的住房消费外，为了保值而大量购房，也成为不少富裕人群的选择。招商银行曾委托零点远景调查作过一项调查，调查对象的标准是个人金融资产在50万元以上的都市高收入群体，调查结果表明高收入群体大多偏爱保值型的房地产投资。现实中的情况也确实如此。无论是在北京还是在上海、深圳、广州等城市，有相当一批“先富一族”买房只为投资，甚至作为储蓄，而房产升值的财富效应则令更多的人加入购房行列。

　　富裕人群的投资购房大多选择大都市的黄金地段，因而房价也比较高。由于是以投资为目的，所以决定这部分购买力的市场因素并非主要是价格因素，而是房产未来的升值空间。这在一定程度上推高了地产的区域价格，同时也拉高了城市的平均房价。虽然从总人数上看，能买得起十几套甚至几十套房的，绝对只是“一小撮”最富有的人，但当统计数据把这些人的投资购房摊入到人均拥有住房面积以及住房自有率中时，难免会让众多无房的人们感到房价过高，无力承受。

　　基于上述分析，房价上涨受到诸多经济和非经济因素的共同影响，因而扭转这一想象不是短期能够实现的，需要中央政府、地方政府、开发商和购房者多方共同努力，协力配合。

　　(作者单位：国家信息中心)

(责任编辑：崔宇)