专家认为要对集资建房持宽容态度

    策划：柯鹏 李和裕 主持：李和裕 整理：于兵兵

    嘉宾：杨红旭 易居房地产研究院高级评论员

    近日,酝酿了长达两年之久的个人合作集资建房在温州破冰,拿到土地的关键一步已经迈出。

集资建房的模式开始承载越来越多的安居人的期待和疑问：民间力量对抗房地产商“高价暴利”的诉求能否最终实现？会不会引来开发商的“围攻”和更多的执行瓶颈？市场正在密切关注。

    高房价引发的民间现象

    主持人：近期再次涌现的个人合作集资建房现象的初衷是什么？

    嘉宾：所谓的集资房,以往是说改变住房建设由国家和单位统包的制度,实行政府、单位、个人三方面共同承担,通过筹集资金,建造的房屋。单位职工个人可按房价全额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属,按出资比例确定。由此可见,个人合资建房在我国是允许的,温州个案并非始作俑者。

    但是,此轮集资建房的背景不同。第一是高房价的楼市背景。因为很多人买房子比较困难,所以他们会想起通过个人集资的方式进行建房。前几年的数字是,中国楼市的房价升幅每年在20%左右,一线城市房价收入比已经到了12：1,而国际上一般只有3：1至6：1。第二是住房保障的滞后。如果说中高端房产的价格上升较快,但地方政府能够做好住房保障工作,也不会引起很多民众对所谓暴利的斥责和反抗。毕竟商品房市场具有居住功能和投资功能的双重属性。但是显然,近几年来一些地方政府的住房保障工作没有到位,占60%以上的中低收入者在租房和买房时面对空前巨大的压力。第三个原因是暴利现象。地产开发被指责为一个寡头日趋垄断的市场,再加上地方政府部分官员和开发商的暗箱勾结,这些都最终导致了房价飙升和民众的不满。

    融资与管理仍未明朗

    主持人：拿到了土地的温州集资建房者显然已经跨出了第一步,但今后他们是否就一帆风顺？

    嘉宾：个人合作集资建房有三方面的困难：第一是拿地。北京等地的集资建房者就是因为拿不到地而流产。第二是融资。因为这些集资建房者多是中等收入者,他们只能集一部分的资金,不可能把建房的资金全部募集到位。从我了解的温州个案,他们总共需要的资金是一个多亿,但是他们现在只是募集到二千多万。第三个是经营管理的问题。集资建房的各个环节都需要几百位出资人进行民主协商,这一定会牵涉到效率和决策公开的问题。

    另外一个最关键问题在于当地政府的态度。个人集资合作建房在目前的政策法规中处于模糊地带,没有明确禁止,也没有明确提倡。而温州的成功在于温州多年以来已经形成的“小政府,大社会”的模式。而中国大多数地方是“大政府、小社会”。地方政府权力部门很多,权利宽泛。因此其它地方的集资建房可能遇到更多的政策瓶颈。

    开发商已然“打翻五味瓶”

    主持人：眼下开发商、承建商、银行等各方面对集资建房是怎样的态度？

    嘉宾：个人集资合作建房冲击了原有的地产开发利益分配,确实会降低成本,令购房人以低于市场价格三分之一以上的价格购房。这种做法对建筑商基本没有利益触动,因为以前建筑商也是管建房子而已,甚至还经常在开发商的强势压力下垫资进场。银行经过商业化改革之后,也比较看重投资收益。不管谁去建房,只要项目资质比较好,自有资金比例满足,风险度较低,银行都乐于贷款。

    至于开发商的心态肯定很复杂,像打翻的五味瓶。毕竟是多了一类竞争对手去分享他们的蛋糕。但是开发商必须要意识到一个现实,现在中国的房地产行业在转型,暴利时代已经一去不复返了。当然,个人合作集资建房也需要依靠开发商的专业经验。温州案例就是委托一家开发商进行运作的,比如招投标及未来的工程单位的确立,工程监理等协调工作。