□本报记者 于兵兵

    受了多年政策“关照”的陆家嘴,正在谋求从土地一级开发商向商用物业经营商的战略转型。陆家嘴董秘毕海琳昨天表示,3年内,陆家嘴将实现100万平方米的商业物业储备,改造已持有的15万平方米商用物业,甚至可能筹备将40万平方米储备地块的用地性质向商用、办公调整,以提升土地价值,同时贡献持有类物业的规模。

    “我们看好十一五规划下,上海建成国际金融中心的落脚点就在浦东陆家嘴。”毕海琳这样介绍此次转型的核心依据。

    据了解,陆家嘴对转型一事的考虑始于2004年。那时,根据国家政策,六类土地实现招拍挂出让,原本的协议出让方式被广泛取代。“招拍挂后,我们没办法再通过空转获得土地,这对我们来说是有压力的。”毕海琳介绍。意识到转型需求后,陆家嘴率先尝试的是多元化投资,主攻地产、房产、金融、高科技以及旅游会展等五大块。“但后来发现,除了房地产外,大多数的投资并不赚钱。”最终,陆家嘴又回归主业,但定位为商业地产经营。

    目前陆家嘴持有现成物业15万平方米,在建项目37万平方米,另有策划和设计中的项目30万平方米。加上明年一季度世纪大都会16万平方米的竣工面积,公司储备中的全部家当超过100万平方米,且多集中在浦东中心区域。

    另外,陆家嘴公司三大甲级写字楼项目将在3年内陆续竣工,即陆家嘴金融中心大厦、陆家嘴开发大厦和钻石大厦。但是,专家预测,陆家嘴的众多写字楼物业可能与2008年竣工的环球金融中心及新鸿基商业地产项目集中上市。届时,浦东甲级写字楼会有一个供应高峰。而后两者的总量已经达到75万平方米。对此,毕海琳称,“十一五”规划中上海明确建成国际金融中心的定位,能够为该区域商用长期的出租回报提供保证。

    对于手中所剩不多的土地储备,毕海琳透露,可能努力将地块原有的用地性质从住宅转为商用,“提高容积率以提升地块价值。”据了解,受制于动拆迁成本的不断增加,陆家嘴手中40万平方米储备用地的整理费用将高过按市价售出后的企业收益。“对此,我们已经计提了跌价准备。”毕海琳称。