林华

    建设部终下决心严厉整治二手房交易资金管理混乱局面。近日,由建设部发布的《中国房地产经纪执业规则》,对房地产交易资金的安全有了明文规定：房地产经纪机构、房地产经纪人员应当严格遵守房地产交易资金监管规定,保障房地产交易资金安全,不得挪用、占用或者拖延支付客户的房地产交易资金。有关专家认为,该新政的出台不仅体现了管理部门整顿中介机构、维护消费者权益的决心,更是楼市宏观调控的继续和深入。如果中介交易秩序能够自此走向规范,房价虚高的顽症将有望得到缓解。同时,也标志着整个中介行业大洗牌序幕即将拉开。

    中介交易的公开秘密

    近两年房价持续走高,各地的中介公司发展随之也步入“快车道”。蜂拥而起的店面、同质化的服务,导致房地产中介市场的竞争日益激烈,不少中介公司为了赚取利润,不惜欺诈消费者,或是偷税漏税,而吃差价已是地产中介公开的秘密。中介公司利用购房者和卖房者的信息不对称,如欺上瞒下,玩“低进高出”的把戏。但如果买卖双方见面的话,这种伎俩便容易被戳穿。为此,一些中介公司开始翻新花样,采用“现金收房”的手段吃差价,即中介公司利用“一次性付全房款”的噱头吸引卖房人,然后再转手以更高的价格卖给购房者。由于中介公司在“现金收房”行为中只是一个过渡者,不需要支付各种税费,利润空间很大,目前已成为二手房交易中日益流行的新手段。

    比吃差价更为恶劣的是,一些中介公司挪用客户房款的现象比较严重。据了解,在北京、上海的繁华地带,大的中介门店经营成本每月至少在12-13万元以上,小的中介门店也基本需要6-7万元成本。但是,按照相关规定,房地产经纪公司除按总房价可向上下家各收取1%的佣金外,其他费用一概不允许收。微薄的佣金收入如何支撑高额的经营成本并获得高盈利呢？房产中介繁荣的秘密就在于借钱生钱及吃差价。

    二手房在交易过程中有部分资金滞留在中介机构手里。业内人士以上海为例估算,2005年上海二手住房交易面积达到1971.5万平方米,以每平方米6698元的均价计算,二手房的交易金额至少在1300亿以上。其中通过中介成交约有80%,也就是说有1000多亿资金在中介的委托保管之内。像运作“小银行”一样是初具规模的中介公司津津乐道的经验。而中介公司不能光靠佣金吃饭,要让账上的钱动起来。所谓“账上的钱”是指在二手房交易过程中,在房产过户之前,买方将购房款交给中介托管,而暂时滞留在中介账户上的资金。买方的购房款划入代理中介账户“委托保管”,一般要1-3个月左右的时间,买卖双方完成产权转移后,卖方才可以拿到买方先前支付的购房款。对于中介公司来说,监管资金是滚动性的,只要有业务,就有可能源源不断地获得这笔资金。房地产中介通常不会仅仅把钱放在账上吃利息,炒房、炒股、或进行其他投资是最为普遍的选择。这既损害了消费者的利益,扰乱了正常的市场秩序,不利于当前的房地产宏观调控,同时也容易埋下金融风险的隐患。

    中介行进入调控视野

    近日,建设部、国家发改委以及国家工商总局三部委联合发布了《房地产交易秩序整治方案》,首次明确房地产中介在代理买卖二手房时,将禁止赚取差价。为严厉打击房地产业的违规行为,三部委同时要求在2007年3月之前,各地有关部门要成立专门机构,重点查处当前严重影响房价稳定的各类房地产违规行为。

    建设部住宅与房地产业司司长侯淅珉表示,建设部在多次调研的基础上,结合最近房地产交易整顿工作,发文要求对交易资金进行监管,至少经纪机构和经纪人员不能代收、代付交易资金,在11月份新的交易就将纳入到这个管理办法中。

    据称,北京市将于近期推出二手房买卖合同网上签约。同时,将推出二手房买卖合同示范文本。今后,对于二手房买卖,无论是买卖双方直接交易,还是通过中介公司进行交易,都将实行网上签约。业内人士指出,这种做法无疑将使现金收房和吃差价难以立足和藏身。北京市房地产交易中心日前也推出了买卖双方、中介、银行四方见面的交易资金监管新尝试,如果运行顺利,有望在业内得到全面推广。可以肯定的是,这项新政对规模膨胀中的中介绝不是好消息,这些将打破当前众多经营不规范经纪公司的操作潜规则,使得不良经纪公司的经营“底线”被突破,必将会促使部分经纪公司的市场份额缩减甚至淘汰出局,由此也可能带来二手房经纪行业一个巨大的变革。

    最近发生的京津地区恶性中介卷款案件,涉案金额动辄上百万甚至几千万元,而导致现金收房和吃差价屡屡发生的背后诱因则是巨大的利润,以及职能部门监管不力。由于卷款案件绝大多数是在代售代购、租赁房屋过程中发生的,因此叫停“现金收房”十分必要。

    行业步入整合阶段

    有关专家认为,《中国房地产经纪执业规则》的公布,将杜绝高进低出、短付长收等手段,以及骗吃差价、侵占买卖双方利益,擅自挪用客户购房款等不规范经营和违法乱纪的操作,消除中介机构发展过程中积蓄多年的隐藏弊端。从此,房产中介市场将告别战国时代,进入全新的整合阶段。生态法则的修正必然会造成生存环境的变化。按照目前的行规,中介公司最多只能按总房价向上下家收取3％的代理服务费,一般做一单业务很少有上万元的收入,仅是业务模式转型就足以难煞不少房产中介。

    据分析,资金监管的实施,必将加速房地产中介市场的洗牌。一部分以现金收房或吃差价为主的公司将面临业务转型或者直接淘汰出局。但对操作规范的大型品牌经纪公司而言,将可以通过交易资金托管做大做强。今年8月,北京市建委发布了2006年上半年北京市房地产经纪机构基本情况,其中,上半年新增房地产经纪机构370家,但同时有448家中介公司关张。倒闭经纪公司增多,即从一个侧面证明了行业格局正在悄然生变。

    有消息称,21世纪中国不动产已与搏邦地产正式签署了收购协议,将原搏邦地产旗下上海全部门店及业务收于名下。并购完成之后,新公司将使用“21世纪不动产———上海锐丰房地产投资顾问有限公司”的商号开展运营。

    自楼市宏观调控出台以来,交易清淡加上政府对房地产中介机构的监管力度明显加大,中介行业波动不断,并购、引资、整合事项层出不穷。不少知名中介内部人士表示,中介的日子越来越不好过了,甚至有的中介门店会连续多天出现零交易。在这种情况下,资金后援雄厚、发展策略明晰的大型中介企业开始进行吞食并购,以进一步扩大自身阵营,中小企业,甚至另外一些知名企业则不得不接受整编的命运。