限制大户型住房并不必然导致90平方米以下住房的增加。在解决了大户型住房供需矛盾之后，政府还必须通过增加土地供给，加快商品房建设速度，满足中国城镇化对商品房的需求。

　　在日前举行的90平方米住宅设计颁奖会上，建设部副部长刘志峰透露：今后，将通过鼓励小户型设计、保有环节征税等手段，提高大户型购买使用成本，引导消费者合理住房消费，鼓励推广中小套型。（12月17日《新京报》）

　　按照建筑面积征税可避免实质性不公

　　建设部选择大户型商品房“征保有环节税”，显然是为了降低宏观调控的风险。

　　如果一家人选择购买90平米以下的小户型住房，不需要缴纳房地产税；可是如果一家人购买了90平方米以上的大户型住房，则必须缴纳房地产税。建设部和财政部制定的这项宏观调控政策，至少可以起到遏制高档商品房项目开发的作用。

　　那么，这项政策会不会出现新的不公平呢？假若一家6口人，购买了一套120平米的住房；而另一家2口人，购买了一套90平米的住房，从单位面积来看，前者人均居住面积小于后者。但是，按照建设部和财政部的税收制度设计，前者需要缴纳房地产税，而后者却不需要缴纳房地产税。这样的制度合理吗？

　　的确，按照人均住房面积征税可能更具有公平性。但由于中国人口流动不断加快，所以，如果按照人均居住面积设计房地产税，那么，必然会增加征管成本，产生腐败现象。

　　投资者可以通过人口的自由组合，不断地规避房地产税收制度，从而实现利益的最大化。按照建筑面积的大小，确定房地产税征收标准，虽然从局部来看存在不公平现象，但是从整体而言，却能减少征管环节的成本，避免在人口计算方面，由于暗箱操作而出现实质性不公平现象。

　　从制度经济学的角度来分析，按照商品房的面积征收房地产税，比按照家庭人口多少征收房地产税，交易费用会大大减少。如果家庭人口众多，可以购买2套以上90平方米的住房。如果家庭人口较少，也可以购买2套以上90平米的住房。但是，如果借用他人的身份证购买房屋进行投资的话，在流转的过程中，必须补交有关房地产税。

　　之所以进行这样的制度设计，是因为我国房地产宏观调控制度追求的是实质公平而不是形式公平。为了降低房地产市场投机炒作的可能性，平抑市场价格，确保中低收入家庭拥有住房，政策调控的首要目标是阻止开发商兴建大户型的高档商品房。向高档商品房的拥有者征税，至少可以减少人们购买高档商品房的欲望。增加高档商品房保有成本，可以有效地减少高档商品房的投资和消费。

　　短期内会刺激大户型住房的价格

　　向大户型住房征收房地产税后，可能会在一定程度上刺激大户型住房的价格。由于投资者购买大户型住房，占用了相对较多的土地资源，所以，通过税收的方式回报社会，也是非常合理的。在今后一段时期内，别墅和高档商品房的供应将会更加吃紧，但是，随着房地产税的调节，别墅和高档商品房的需求将会减少。经过一到两年的价格波动之后，大户型住房的价格会逐渐平稳，大户型住房的炒作现象将会逐渐减少。

　　有人认为，与其向大户型商品房拥有者征税，不如在城市规划环节禁止大户型商品房的项目上马。扬汤止沸，不如釜底抽薪。当然，如果彻底禁止大户型商品房开发项目，可以一劳永逸地解决房地产市场结构问题。但是，政府城市规划部门可以禁止大户型商品房开工，但是却无法解决市场需求问题。允许兴建大户型的商品房，同时提高商品房保有阶段的税收成本，不但可以满足市场的部分需求，增加国家税收，而且还可以通过这种方式，实现社会财富的转移，达到间接分配目的。

　　还需要通过增加土地供给加快商品房建设速度

　　中国的房地产制度，既不是香港或者新加坡的二元商品房开发制度，政府提供廉价住房、市场提供高档住房；也不是西方国家单一的商品房交易制度，商品房价格随行就市，政府不进行直接干预。中国的房地产市场是转轨时期独具特色的房地产市场，一方面，土地控制在政府手中；而另一方面，商品房的开发却实行完全的市场化。在土地供给相对稀缺、住房需求日益增长的情况下，商品房的价格必然会持续攀升。

　　限制大户型住房并不必然导致90平方米以下住房的增加。如果住房总供给小于总需求，那么，商品房价格上涨将会是长期的趋势。所以，在解决了大户型住房供需矛盾之后，政府还必须通过增加土地供给，加快商品房建设速度，满足中国城镇化对商品房的需求。

　　简单地说，向大户型住房的拥有者征收房地产税，并不必然导致普通住宅的供给增加。这项税收政策只能间接地引导房地产投资转移到90平方米以下商品房建设中来。但是，如果仅有房地产税制度，而没有土地规划、土地出让、价格、利率等宏观调控政策的支撑，那么，这项制度将很难发挥作用。

　　事实上，每一次政府控制土地供应政策的出台，都会刺激商品房价格上涨。要想从根本上解决这个问题，必须建立一种土地与房屋价格联动的机制，并且通过征收房地产税，实行房地产宏观调控。换句话说，政府在土地供应环节，签订附条件的出让合同，防止开发商进行土地炒作。在确保土地价格适中的情况下，通过控制房屋规划，保证普通居民都能拥有属于自己的住房。制定房地产税不是杀富济贫，而是从根本上减少高档商品房供给，从而实现“居者有其屋”的宏观调控目标。

　　□乔新生（中南财经政法大学教授）

(责任编辑：崔宇)