本报记者 费杨生 北京报道

    “今年二手房市场呈现出了明显的价量背离现象,交易量增幅很低,而价格增幅很大。”北京我爱我家房地产经纪公司的一位人士如此总结2006年的北京二手房市场。

    大多数中介公司都持这样的判断。他们认为,今年的调控政策在打击投机投资性需求的同时,也压抑了二手房房源的有效释放,供小于求的矛盾进一步显现,二手房价格应势而涨。

    房源吃紧刺激供求矛盾

    “尽管今年的房地产调控政策显示出了结构性调整的特点,但仍避免不了‘一人得病,全家吃药’的‘一刀切’。本意是控制投机性、投资性需求的政策,最终打击了正常的供给和需求。”一位长期关注房地产市场的北京科技大学某教授如此认为。

    “我爱我家”统计显示,供不应求的紧张局面在加剧。北京二手房市场整体供求比维持在1：5左右,个别热点区域、个别价格区间的供需比达1：10。其中,30-50万元区间的房源始终占据着市场交易的主体地位,其供需比约为1：5.5；50-70万元之间的房源供需比约为1：4.5。

    我爱我家市场研究中心的一位专业人士分析,房源无法有效释放是刺激供求关系紧张的重要原因。“征收营业税、个税、土地增值税在打击投资性需求的同时,也在一定程度上制约二手房市场的正常交易,致使房屋交易成本上升,从而使不少业主‘惜售’或‘由售转租’。”他还认为,在交易成本增加的情况下,再加上北京新房住宅价格明显高于二手房价格,这使不少要通过卖二手房来实现自住升级的业主选择了暂缓出售。据该公司统计,约六成的业主出售二手房是为了购买一手房自住。

    但在房屋持有成本相对很低,而出租收益率颇高的情况下,一些业主继续看好北京楼市,想再等房屋升值,这也影响了房源的释放。

    北京市链家地产的统计显示,11月北京二手房成交6645套,比去年同期的7331套下降了10%。“我爱我家”预测,今年全年总交易量为76000套左右,同比增幅约为8%,这一数字将创出2000年来年增长率的历史最低。

    二手房均价逼近9000元/平米

    成交量在下降,但房价却在上涨。供不应求的紧张局面,再加上税费成本向房价转移,北京二手房价格涨幅明显。11月二手商品房挂牌均价比上月上涨了200元每平方米。

    21世纪不动产房地产经纪有限公司北京区域市场部的统计显示,11月份,北京二手商品房挂牌均价为8603元/平方米,向9000元逼近,较10月份每平方米增长200元。其中,朝阳公园等热点区域价格涨幅更是惊人地达到了2000元/平方米。

    “我爱我家”的数据显示,前11月,二手房交易均价为6629.52元每平方米,与去年同期的交易均价5674.47元/平方米相比,上涨了16.83%；预计全年价格涨幅将达25%。

    “链家地产”市场总监金育松分析,二手房集中在城区,而新房开发已逐步郊区化了,“物以稀为贵”；此外,一系列税费政策造成供求紧张和售房者成本转移也推动了房价上涨。该公司的数据显示,11月的交易均价达7813元每平方米,比上月涨了2.7%。

    “我爱我家”预测,由于各项税费政策已基本落实,再加上中介行业的内部整顿等各方面因素,北京二手房价格涨幅明年将放缓,估计在10%至15%；而价格在50万元以下、面积在90平方米以下的二手房仍将占据交易主导地位。