12月8日，凯德中国零售房地产信托(CRCT，下称凯德置地REIT)成功登陆新加坡交易所主板。首日挂牌1.933亿个单位，从发行价1.13新元(1新元等于5元人民币)，飙升59.292%至1.8新元，凯德置地其后股价平稳发展，12月19日收报1.76新元。

　　显然，这令持“凯德置地REIT因限外令生变”的业内人士大跌眼镜。

　　“凯德置地可以在171号文件后成功上市，主要是我们采用了在岸特殊目的载体，即在中国先成立一家外商独资企业，持有凯德置地的零售概念物业，再以在巴巴多斯成立的离岸公司持有这家外商独资公司。”是次发行的独家财务顾问及主承销商之一摩根大通房地产行业投行部主管Anthony Ryan接受本报访问时，道破凯德置地REIT可以突破171号令的玄机。

　　巴巴多斯是解咒药

　　今年7月建设部等六个部委联合推出的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（简称171号文），外资不能再用去年越秀房托(0405.HK)的模式，直接用海外离岸公司持有内地物业，然后将离岸公司上市。

　　业内人士都认为这代表着中国资产担保REIT的终结，因为文件禁止离岸控股公司直接持有国内房地产，这无疑是把中国REIT到海外上市之路封死。

　　Anthony Ryan续称，虽然新架构下内地房托税率高达33%，但计算基准是扣除所有费用之后纯利的33%，但越秀房托的10%税率，计算基准则是毛利，两者实际的分别未必太大。

　　凯德置地REIT成功上市，摩根大通及新加坡市场都很振奋，反而在内地的反响较少。凯德置地共集资了2.18亿新元(如计入超额配发，集资额增至2.5亿新元)，这只REIT的资产包括北京安贞华联商厦、北京九龙购物中心、北京望京购物中心、上海七宝嘉茂购物广场、郑州华联商厦、芜湖嘉信茂广场及呼和浩特金宇购物中心等七项零售概念物业，派息收益率为5.4%-6.5%。

　　“是次招股过程中，显示外国投资者对于中国零售概念物业有巨大兴趣，认购需求也创了亚洲REITs市场的最高纪录。共取得196.1倍的机构投资者超额认购，公开认购部分也有38.28倍的超额，我们就以0.95-1.13新元的招股价区间最高价定价。” Anthony Ryan说。

　　凯德置地的中国机会

　　凯德置地REIT的卖点是突出其物业的国际级租户，包括全球第一大零售商沃尔玛、全球第二大零售商家乐福及中国第六大零售商北京华联集团。

　　据了解，凯德置地REIT将令投资者有充分的参与感，基金有优先选择权收购19个零售商场(分布于山东、江苏、江西、福建、广东、湖南、四川及重庆)，总建筑面积约90万平方米，总成本为9亿美元，另外可以用约1.64亿美元收购于北京西直门西环广场商场。

　　Anthony Ryan分析说，凯凯德置地REIT受到投资者欢迎，除了国内商业地产发展因素外，凯德置地本身的知名度也很重要。凯德置地的母公司凯德置业集团是新加坡国家投资公司淡马锡控股的属下公司，曾在新加坡市场发行多只REIT产品，受到当地投资者认可。

　　成功发行REIT之后，凯德置地更乘机扩大中国的业务版图。12月15日，凯德置地以9320万元的价格成功竞得佛山市一占地25189平方米的住宅地块。凯德置地计划在2009年前建成约500套中档住宅，全部为90平米以下的小户型。近两年来，长三角地区继上海大本营区之后，凯德置地相继在宁波、杭州拿地并成立分公司。如今在珠三角地区，以广州为第一站，凯德置地在佛山的土地储备已经超过28万平方米建筑面积，在珠三角的投资规模达到了34亿。

　　国内REITs的困境

　　Anthony Ryan指出，同样模式可以在任何海外市场复制，但他认为中国地产项目在香港发REIT的机会相对地小，因为港元息率与美元挂钩，美元迟迟不减息，令在香港发行的REIT，要有较高的息率才能吸引买家，而在新加坡由于新元息率较低，投资者可以接受5.4%~6.5%。

　　香港最近成功上市的阳光基金（0435.HK），息率达8.49%。“如果我在香港房地产出租物业有8.49%回报，根本不用发REIT。”一名国际投资银行高层消息人士对本报记者说。

　　他说阳光是以财务技巧计算，才有8.49%回报，实际回报率低于5%。但由于投资者都以阳光作为标杆，故日后再发REIT的公司便要面对很大的挑战。例如富豪酒店（0078.HK）便计划分拆富豪产业信托在香港上市，初步估计息率介乎5.3%~6.4%，能否吸引投资者则看承销团功力。所谓财技，包括进行利率掉期交易，及大股东放弃数年的分红已增加上市当年的回报率。

(责任编辑：陈晓芬)