孟晓苏是中国最大的国有房地产集团的老总,因而,孟晓苏对房地产市场的看法无疑具有相当的影响力。
有媒体报道说,在日前由北京大学举办的2006中国房地产市场与房地产政策论坛上,孟晓苏对央行《2006年中国金融稳定报告》提出了不同的意见。
孟晓苏说,“最近央行的报告预测未来的房价要下跌,我认为这个预测是不负责任的,对于未来的房价,我的看法很明确:未来的房价和我们国家的长期房价走势将是上升。”
孟晓苏观点的论据是,经济增长快、通货膨胀和低利率,使得房屋凸显了保值增值的功能,因而住房需求旺盛。
孟晓苏是开发商,他说房价长期上涨,这让人一点都不奇怪。奇怪的是,孟晓苏没有强调供求关系对房价的影响,而是从金融角度表明房价上涨的原因。孟晓苏能够这样看待房价问题,恐怕与他的出身有关。孟晓苏做过官员,是经济学博士,具有一定的理论功底,官场和市场的经验都很丰富,看问题的角度自然与一般的开发商不一样。
孟晓苏的观点有一定道理,但只能说是一半对,一半错。孟晓苏的正确,反映在他对房价持续上涨的原因认识深刻。房价持续上涨的原因是复杂的,表面看是供求关系决定的,其中既有过度需求的拉动,也有官商勾结的使力,但往深里看,则是一个宏观问题,是金融问题。就像孟晓苏所言,在通货膨胀预期下,在流动性泛滥和利率扭曲的情况下,民间资金必然流入房地产市场。某种程度讲,正是货币政策的困境,导致房价居高不下。
但孟晓苏对未来房价的预测,则带有片面性。如果我们用孟晓苏的矛去刺他的盾,那么他的观点一攻即破。
如果说,房价的持续上涨是货币政策过于宽松导致的,那么一旦央行使用一系列的政策手段来抑制过剩的流动性,维持高房价的宏观环境就会发生质的变化,虚高的房价也必然有一个回落的过程。
这一系列可能采取的手段包括加快人民币升值、持续加息、限制房地产信贷等。
但遗憾的是,央行处于两难境地。如果不采取强有力措施,流动性过剩的局面会较长时间维持,也就会强化包括住房、股票等资产市场的泡沫化趋势。如果果断采取相关政策,则有可能产生央行所担心的金融风险。
央行金融稳定报告认为,当前国内房地产价格走向尚不明朗,若房地产价格出现大幅下跌,那么银行自身持有的房产抵押价值将会降低,冲抵银行资本,进而影响到房地产信贷投放,而这将推动房地产价格更大幅度地下跌。
央行的这种担心不无道理。但透过这种担心,我们也看到央行的态度很暧昧。一方面存在金融风险,另一方面还要维持现有政策。央行的潜台词实际是,房价最好不要跌,跌了对谁都没有好处。
从这点看,孟晓苏误解了央行。
其实正是央行的暧昧态度,鼓励了房价在今年持续上涨。
我在年初写过几篇评论,强调如果中央政府不打破维持房价不跌的“政策底”,房地产市场调控就难以取得成功。而事实上,房地产调控要取得一定效果,必然会产生一定的经济成本。随之就有一个问题,即宏观调控所产生的经济成本应当由谁承担,是银行、开发商、消费者和投资者分担,还是由其中的某一个利益集团承受?不幸的是,模棱两可的调控政策并没有拿出一个让调控成本能够合理分摊到各个利益集团身上的方法,反而在维护银行安全的动机下,导致可能的调控成本越积越大。
央行的房价预警报告虽然表现出对金融风险的担忧,但并没有显示出化解风险的决心,而这种风险如果不能逐步化解,就会逐渐加剧,最终落到无法收拾的局面。
尽管孟晓苏与央行的腔调不同,其实唱的都是一出戏,谁都不想让房价下跌。房价会跌吗?孟晓苏和央行都无法控制。 (责任编辑:崔宇) |