房地产业：股市黄金地段上的标杆

　　人民币升值、流动性泛滥和新会计准则三驾马车将驱动房地产行业估值走高，而资金雄厚、规模较大、管理先进的优势企业光芒闪耀

　　尽管面对着一些质疑，尽管有宏观调控的牵制，房地产板块还是成为与金融业板块双星辉映的2006年最大赢家。

典型的龙头绩优品种如万科(000002.SZ)、保利地产(600048.SH)以及中华企业(600675.SH)等均以接近最高价为去年行情画上了一个完美的休止符。而陆家嘴(600663.SH)等受益于新会计准则利好的个股则后来居上，在短短10余个交易日中大涨70%以上，为房地产板块增添一抹亮色。

　　房地产行业整体前景仍看好

　　国泰君安房地产业分析师张宇日前对《第一财经日报》表示，对房地产行业2007年给予整体增持评级。他认为，未来中国经济持续景气为房地产行业景气提供了支撑，真实消费需求为1997年以来的需求扩张继续提供保证，政策调控路径在于规范发展市场，2007年依然处于景气延长阶段。同时，人民币升值、流动性泛滥和新会计准则三驾马车将驱动行业估值走高，多项证据表明需要把往年12倍动态PE行业估值标准提高到15 倍。

　　我们也发现，因调控政策和行业自身调整要求，聚焦于土地、资金和品牌的行业竞争正在加剧，强势大中型企业的成长性变得越来越清晰。他们将不仅取代中小企业的市场份额，还将更多地享受到未来的行业景气延伸。张宇分析认为。

　　他预测2007年主流上市公司业绩可以保持25%～40%的高速增长，同时房地产行业存在大股东资产注入、人民币升值、管理层激励、地价上涨等丰富的主题投资机会。因此，建议投资者标配和超配房地产行业，且超配者超强。强势大中型企业享受的更高成长溢价体现为其45%的估值标准增幅高出25%的行业标准。即强势开发类企业2007年动态PE从15～16倍提高到21～23倍，强势出租类从16～18倍提高到23～26倍。

　　海通证券房地产行业分析师张峦认为，宏观调控背景下行业的增长来自城市化进程和财富增加。我国城市化水平在不断提高，与经济发达国家和地区之间的差距正在逐步缩小。城镇人口的不断增加，为房地产业的发展提供了基础；居民财富的增加为房地产业发展创造了充分条件，因此在行业调控的背景下，我国房地产业仍将继续增长。

　　招商证券房地产行业分析师余志勇则更多地从行业结构性变化的细部入手分析。他表示，房地产高地价、高房价、高入门门槛的基本格局正在加快形成，从我国土地市场管理的政策取向看，从严控制土地的趋势日益明显，土地价格必将维持长期向上，而且土地转让市场也正在日益规范，因此房地产行业的进入门槛将大大增加。同时，综合开发模式将形成市场主流。综合目前各方面的因素看，房地产开发主流模式将是开发商＋投资商，因此强者恒强的房地产市场发展格局将加速形成。

　　天相投资顾问公司金融房地产小组分析师杨兴风认为，随着GDP和固定资产投资的持续增长，以及与金融业密不可分的关系，决定了房地产行业短期内大幅调整的可能性不大，依然会保持一个稳定的发展速度，但受系统风险的影响，诸如宏观政策等，发展速度有可能减缓。

　　优势企业将占尽优势

　　张峦表示，基于对2007年房地产行业宏观调控继续、房地产开发投资增速放缓和住房供应结构继续调整的行业判断，给出房地产行业中性的投资建议。投资者应当首先关注优势企业的投资机会，主要包括行业和区域龙头；其次是具有土地储备和区位优势的上市公司。

　　余志勇同样建议继续关注龙头公司。从开发类的公司看，我认为行业整合速度将逐步加快，龙头公司的竞争地位将逐步加强，尽管不排除它们的股价出现较大幅度的波动，但在经济整体走强、人口结构变化趋势非常有利于房地产市场发展的背景下，股价波动就是投资良机。而商业地产需要给予重新认识。在人民币升值和第三产业高速发展的情况下，商业地产面临发展契机，而目前市场上对商业地产的普遍认识并不充分，因此商业地产有望提供超额收益机会。

　　杨兴风的关注范围显然更广：从公司分析角度看，我们认为在预期政府持续的宏观调控、外资加大涌入、本币升值和奥运背景下，以下类型的公司值得关注：行业内绝对优势公司，以万科A、保利地产为代表，它们拥有充足的土地储备，发展前景乐观；奥运相关上市公司，如北京城建、天鸿宝业、北辰实业，这些公司受益于奥运给公司现有项目带来的资产增值；二线优质的龙头地产公司，典型的以华发股份、栖霞建设为代表，它们在当地区域市场占有率很高，定价能力很强；本币升值下商业类地产公司，如陆家嘴、金融街，本币升值对于房地产行业中商业类地产公司带来的积极影响最大，而且上述两家公司是商业地产的龙头企业，资产重估价值高。

　　中金公司房地产行业分析师白宏炜表示，国家对房地产行业的调控政策没有结束，因此近期房地产行业难以实现稳定，后续调控政策的出台是必然的。预计新一轮调控政策出台将在2007年一季度；调控政策的重点是抑制高档商品房的开发，房地产板块仍将随着新的调控政策的出台而出现调整。我们认为每一次调整后都是选择投资优质企业的较好时机。

　　本版相关分析人士意见仅供参考，投资者据此操作风险自负

　　个股风云：

　　万科(000002.SZ)

　　万科是一线绝对优势公司，是行业整合中的最大受益者，具有长期投资价值，预计2006年、2007年、2008年的每股收益分别为0.47元、0.65元、0.83元，2007年可给予公司25～30倍的动态市盈率。(海通证券、天相投资)

　　保利地产(600048.SH)

　　保利地产综合开发实力强，品牌信誉好。土地储备丰厚，布局全国，且有相当于股权激励作用的高管持股，各项盈利指标均位居行业内前列。上述因素能够确保公司近几年保持持续的高增长态势并能够支撑公司较高的市盈率。(国泰君安、天相投资)

　　栖霞建设(600533.SH)

　　公司盈利增长具有较强的可预见性。净资产重估折现值为10.39元，考虑到未来南京、无锡业务的快速增长，且公司承诺未来两年净利润增长不低于30%等，因此给予其一定的溢价，未来三年业绩预测摊薄每股收益分别为0.53、0.64和0.75元。(海通证券)