可能出台新消息 沈城楼市热钱转向小户型

　　尽管对144平方米以上大户型开征保有税尚无具体时间，但“有可能今年4月后出台”的消息还是引起不少大户型房主的担心，特别是名下拥有多套大户型的投资者尤为焦虑。大户型住宅拟征保有税，对沈阳房地产市场带来哪些影响？能否真正推动中小户型发展？昨日记者对此进行了采访。

　　大户型

　　不少房主着急抛售

　　 昨日上午，记者走访沈城部分房产中介了解到，近段时间来房产中介登记要求出售手中面积144平方米以上的大户型住宅的二手房主数量明显增多。与沈阳对二手大户型开征土地增值税前，大户型过户量增加三成的情形不同的是，尽管一些急于出手的房主主动将价钱压低，但买主仍寥寥无几。一房产中介的王女士告诉记者，购买大户型的人本来就不多，有的也只是集中在少数富人身上。而出售大户型的人是逐渐增加的，而且此项政策出台以后，更加剧了出售大户型的人数增加，购买大户型的人数减少，最终的结果就是会造成中小户型的持续热销。

　　 “收土地增值税、营业税也就罢了，万一真的开征保有税，那可成一辈子的‘负担’了。”在大东区经营一家房产中介的马先生表示，这几天来登记的有二成以上都是大户型，仅他所在的房产中介单日登记量涨幅就在10％左右。“不少卖主都显得非常着急，天天打电话来问我有没有想看房的。”据其介绍，让大户型房主们心急的主要还是受4月出台保有税这一消息的影响。

　　小户型

　　投资热钱纷纷涌入

　　因为做生意赚了些钱，市民范小刚前年一次就购买了2套150平方米以上的大户型，总价100万以上。因为想等房子升值到理想价位后再出手，他一直将这两套房子作为商住房长期出租，一个月的租金是3000元。

　　 范小刚表示，他本来是打算以租养房，达到投资的目的。但如果征收保有税，意味着房屋投资回报率就低了，必须得通过提高房租来挽回损失。但提高房租，又担心房客受不了退房。他认为，现在关键在于保有税怎么征，到底征多少。他打算先出手一套房子，留下另一套观望政策风向。

　　 相比之下，那些投资中小户型的投资者显得轻松很多。“小户型总价不高，又好出租，也不是调控的对象。”在某小户型楼盘一下子买了3套小户型的张女士告诉记者，对于大户型开征保有税，她这样的投资者感觉无所谓。而记者在采访中了解到，受大户型开征土地增值税、拟征保有税的影响，不少投资型买家都开始转变投资方向，专门投资中小户型，主要担心受税负的影响。

　　 “要是这套房子能顺利出手，我打算再买两套小户型投资。”范小刚告诉记者。业内人士认为，大户型一直是投资者关注的投机产品，保有税开征意味投资风险加大，将有效迫使一部分炒家离场。

　　[专家说法]

　　将拉动中小户型激烈竞争

　　 “对大户型征重税，肯定会影响到部分购房者心态，对中小户型市场应该说起到促进作用。”沈阳建筑大学管理学院刘亚臣教授昨日接受记者采访时谈到，大户型征税理论上导致一部分购房者会转向关注中小户型，或者拆分买房，这样也会导致中小户型楼盘之间竞争加剧。

　　 来自沈阳房地部门的统计数据显示，沈阳套内面积超过150平方米的空置率在40％以上。尽管建设部要求在建楼盘中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积70%以上。但由于大户型“物以稀为贵”，开发商仍不遗余力地对大户型市场展开竞争。

　　 刘亚臣预计，如果此项措施效果依然不理想，可能会出现更加严厉的措施。如果沈阳真的执行大户型税收政策后，肯定会拉动中小户型的竞争，对中小户型的发展起到积极影响。

　　 但他也表示，在征税时应区别情况对待，对于第二套大户型征收保有税更合理，能更好地抑制投资大户型的需求。刘亚臣表示，现在开征大户型保有税的关键在于确定按照何种方式征收，是按总面积征收，还是按人均面积征收，他认为可以参考物业的估价水平，或者租金水平征收。

　　[市场分析]

　　保有税将导致房价上涨？

　　 尽管开征保有税是为了限制大户型投资，抑制房价，但业内也有不少专家对此持不看好态度。一位不愿透露姓名的房产专家对记者表示，沈阳对二手房征收营业税、个税、土地增值税后，并未出现房价明显下降趋势。相反由于一些卖家试图通过转移税费负担而提高房价，在一定程度上反倒促使部分地区的房价继续上涨。而保有税的开征，是否会产生同样的效果，尚不得知。另据记者了解，不少购房者对此仍然心生疑虑。搜房网网上大户型征收保有税合理性的调查结果显示，认为征收保有税不合理的人占到总人数的77.74%，而认为合理的只占22.26%。

　　[相关资料]

　　大户型买卖双方目前要缴哪些税？

　　买方需缴纳：

　　 契税：总房款的4％；

　　 印花税：总房款的0.05%。

　　居住不满5年转让的卖方需缴纳：

　　 印花税：转让收入的0.05% ；

　　 营业税：转让收入的5.5%（个人购买住房不满5年的普通住房）；

　　 个人所得税 ：（转让收入－房屋原值－转让住房过程中缴纳的税金－合理费用）×20%或按核定比例1％征收；

　　 土地增值税：增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。

　　(时代商报 刘巍)

(责任编辑：悲风)