后调控时代 开发商生存法则大揭秘

    【策划人语】

    生存或是死亡？永远是个大问题。

    新年伊始,经历了一年轰轰烈烈的房地产调控之后,中国的房地产开发商们或主动或无奈,齐齐跨入这个“资本为王”的时代,步入这后调控的元年。

    在寡头们的混战中,一场惨烈的淘汰赛依然在加速度进行。开发商们为了求存,想出了各式各样的应对招数。他们或通过收购整合以合作经营；或储地备人、继续圈地扩张；或转身资本市场,谋求资本运作；或调整发展模式,致力于产品创新；或开始选择走为上策……

    我们愿用我们的“摄像机”,记录这些“丛林生物”的生存法则,给行业以启示。(柯鹏)

    收购整合 合作经营

    □本报记者 于兵兵

    调控伊始,全国工商联住宅产业商会会长聂梅生曾高调预言,新政会导致至少50%的中小房地产企业淘汰。时至新年,这一判断得到越来越多的市场人士的认同。尽管“大鱼吃小鱼”的竞争过程略显残酷,但长远的行业整合也被看作市场发展的动力。

    “受新政影响,一些优质的开发项目可能因资金问题等重新进入流通市场。对于这些退出来的项目,我们将持续关注,并适时调整策略,跟进这些项目。”去年七月,保利地产董事长李彬海在上市推介会上介绍。

    与保利地产有类似表态的大型房企为数不少,其中有万科、招商局、世茂等内外资知名企业,也有一些地方性地产商品牌。上海一位土地中介商透露,几个月以来,来自小企业的地块或开发项目整体转让业务急剧增多。“能看得出来,他们是真的缺钱呀！”而在开发商眼中,收购整合对于小公司来说并非坏事。“宏观调控之际,中小地产企业的融资渠道不畅,能够找到战略合作者,或直接将股权出售,已属幸事。其中项目质量、管理层诚信度都是收购者最关注的考核要素。”上海一位中型房地产开发商老总称。

    因资金链变局而导致的行业整合正在提速。对此,建设部政策研究中心副主任王珏林曾表示,在国家贯彻宏观调控政策大背景下,房地产市场两极差距还将继续拉大：一边是手中有地但资金实力不强的中小房企因筹钱无门而着急,另一边一些资金实力雄厚的大房企苦于手中无地而发展搁浅。在此背景下,房地产企业之间的收购兼并风潮自然势不可挡。

    储地备人 圈地扩张

    与“整合”相比,“地荒”也许是开发商更不愿意看到的局面,尤其是大型开发企业。

    去年11月29日,北京广渠路36号“地王”之争落下帷幕,13家国内外有头有脸的开发商结束长达一年之久的争夺。如果不是京城优质出让地块的奇货可居,这一位于CBD核心地段的住宅用地也不会引来如此高的关注和争夺。

    与北京相仿的还有上海。在去年1号土地公告中,一位区级土地储备中心的工作人员坦言,“出让的地块位置太远,再加上一些回购性质的附加条款,拿地开发商利润不高。”采访中,这一观点也得到了一些参与竞标的开发企业的认同。

    正是源于优质地块项目的奇缺,开发商通过各种途径争抢好地的行为也就变得合情合理。“在项目公司手中接下现有地块的难度其实很大。”招商局华南区一位负责人告诉记者,其中包括项目现有规划考查,更重要的还要了解繁杂的项目运营背景。于是,招商局在今年的策略主要以公开招拍挂市场拿地为主。虽然在部分地块投标中最终选择放弃,但是频繁出现在京沪深各地土地公开出让市场的招商局仍然惹人注目。

    近几个月来,高调拿地的大型房企还有很多。世茂地产以31.5亿拿下武汉地王,16亿拿下沈阳五里河体育场地块,土地储备跨过1700万平方米关口；华润置地以10.35亿元投得北京市宣武区广安门外大街305号商住用地,以7.85亿元获得苏州市平江古城区住宅用地,以15.41亿元夺得上海市杨浦区新江湾城住宅地块。

    另外,随着地价大涨带来的资金压力,大型房企也在寻找联合开发的出路。去年9月杭州地王以36.3亿元花落浙江两大民企———杭州滨江房产集团和绿城集团,北京广渠路36号地块也由北京城开和城建兴华联合投标体夺得。

    资信并重 资本运作

    在土地资源有限的房地产市场,开发商的第一命脉是地,而拿地的第一要素是钱。对于开发商来说,找钱,将成为未来很长一段时间的工作重心,只要他们还想继续生存于这个市场。

    “虽然受央行紧缩银根的金融政策影响,简单从银行贷款的融资模式已经不适用于大多数开发商,但是随着金融产品的丰富,越来越多的房企正通过多种途径开拓现金流。”上海一位房地产金融人士称。

    受高涨的股市行情激励,直接IPO或借壳上市正在成为越来越多地产商融资新宠。“我们正在给一家浙江房地产企业做IPO前期工作,目前已经送交各类报批文件,就等证监会批复了。”申银万国一位基金经理介绍。

    另外,根据本报统计,仅去年第三季度就有30余家房地产企业通过借壳方式A股上市,具体做法是先由地产公司收购上市壳公司股权,再将优质地产项目注入上市公司,进而完成公司名称和主营业务的调整。

    “去年一年,房地产类股票成为A股和H股的热门板块。在宏观调控的观望情绪逐渐消失后,投资者对优质房地产上市公司业绩情况仍然长期看好。”上海第一财经特约股评师林荣时称。

    与以往融资局面不同的另一个的现象是投资人对贷款企业资信考核的侧重点发生了变化。在信誉为上的融资新观念影响下,房企融资除了要有十足的抵押资本,更重要的是培养良好的信誉体系。“大型企业能够在紧缩的信贷政策下从银行拿到高额授信额度,最重要条件是大企业良好的还款信誉及优质项目的基础。”南京一家大型房地产开发企业总裁称。

    模式调整 产品创新

    “70-90”政策将带来中国住房结构的大变局,也激发了一轮中小户型创新设计热潮。上至建设部,下至单独的房地产开发商,中小户型创新设计成为热门话题。

    “近日,要求我们更改户型设计方案的房产商不在少数。”成都一家建筑设计院设计师透露。这些设计包括预留可拆墙、增加层高以预留装修跃层空间等“小转大”的变通户型思路,也包括节能、环保、追求实用等实实在在的创新研究。

    “不可否认,在中央70%新住宅应建小户型的政策要求下,会有一些设计方案仅以突破政策限制为目的。但是,也有成熟的开发企业已将精力大量投放到了改革产品本身的品质上来,这对房地产业来说是最珍贵的进步。”上海易居研究院一位分析师称。

    例如,某大型房企已经在广州、南京等地开始尝试钢结构住宅,甚至通过建筑的定制组合方式大大缩短工程工期,实现压缩成本。同时将房地产上下游产业链进一步分拆,包括规划、设计、施工、安装、监理等各环节细化到50多个核心合作伙伴,实现200多个技术标准的责任分工。

    尽管这些努力都在尝试和磨合阶段,但已经受到了业界的关注与认同。“政府鼓励企业之间以最终产品———住宅为纽带,实现优势互补,形成关系紧密的产业联合体,并最终成为推进中国住宅产业现代化的中坚力量。”建设部住宅产业化促进中心一位负责人此前表示。

    寅吃卯粮 或走为上

    随着土地获得成本的日益增加,部分开发企业只能寅吃卯粮,靠存货度日。而如果开发商长期无力实现融资、整合与创新,最后的出路也许只能是退守,甚至出局。

    “随着一线城市房地产市场的逐渐饱和,以及房地产新政的实施,许多城市房地产业的获利空间已越来越小。在这种情况下,中小房地产企业把目光瞄向二、三线城市,实施异地开发战略就成为很自然的事情。”企业战略管理及城市发展战略专家赵云喜表示。

    采访中记者发现,在华中、华东的一些中小房地产企业眼中,徐州、南充、彭州等中小城市已经成为开拓项目的新阵地。“在这里,人们的居住消费新观念起步不久,容易引导。市场竞争方面,无论是开发模式还是营销手法,来自一线城市的房地产企业都具有领先于当地开发商的优势。”一位从上海出走,来到徐州打天下的开发商称。

    另外,一些小开发商转战其他行业的现象也将陆续显现。“一些来自温州的房地产项目公司在变卖项目,转入股市投资。”上海的一位地产金融界人士称。