个人合作建房 VS 经济适用房

    本报记者 董文胜

    近一段时间,媒体对个人合作建房的兴趣有增无减。先是温州个人合作建房拿到地后一番热炒,接着又传出涉嫌“非法集资”的消息,很快那位官员又改口说这不违法。

    在房价一路高歌猛进的“涨”声中,成千上万的人住进了新家,同样也有成千上万的人仍在翘首以盼。在刚性的需求遭遇“刚性”的房价时,许多人选择了等待。而能将房价降低30-50%的个人合作建房给了很多中低收入群体家庭的希望。个人合作建房就这样扮起了经济适用房的角色。只不过它的产生源于民间,草根味道浓一点。

    与政府的经济适用房相比,个人合作建房更像民间的经济适用房。当然,真正的区别还不仅于此,至少有三个方面个人合作建房的机制值得探索。

    一是个人合作建房可以捅破高房价的窗户纸。经济适用房的价格是比一般商品房价格要低,但这主要是因为政府的优惠政策保护起作用。因而从经济适用房上看不出商品房价高的源头在哪里。而个人合作建房就不一样了。温州个人合作建房拿地之后,第一件事情就是公布成本。买地平均一平米花去4000元,建安成本花去1500元,算下来,整个房价5500元/平方米,但周边楼盘则要卖到8000－10000元/平方米。

    北京个人合作建房发起人于凌罡还没有拿到地,但是他计划中的海淀区花园路25号地块,如果拿地成功,房价也就是5000－7000元/平左右,而周边楼盘是10000元/平方米。最近深圳个人合作建房发起人林立人刚刚从合作拍卖中大有斩获,他们竞拍成功的宿舍楼才1500元/平方米,周边楼价6000元/平方米。从这一点看,个人合作建房是房地产的一面镜子。能让人看明白房价的来龙去脉。原来高房价的窗户纸一捅就破。

    二是监管成本低廉。经济适用房的监管是出了名的难。各地不断有传闻,面积超过200平方米一套的经济适用房似乎不新鲜了,但楼下停着豪华车的房主也已经不新鲜了。归根到底一句话,经济适用房的监管难度大,成本高。

    个人合作建房就不一样了。本身报名者之间就有许多是熟人,朋友之间相互推荐。你是有钱人,也没有必要来凑热闹。温州个人合作建房发起人赵智强对记者说得很明白,来这里报名的人没有开好车来的,中低收入者占据了相当大的比例。个人合作建房的合作对象不会发生错位。

    而在拿地、建安环节,个人合作建房监管也很简单,土地成本不用多说,明摆着的,建安成本也是明摆着的。唯一最容易出问题的就是销售环节,但个人合作建房没有广告销售费用。剩下的就是如何分房了。分配环节上也不会出问题。大家采用抽签的办法,公平竞争。

    三是不需要政府的财政支持。经济适用房之所以经济,关键因素是政府的优惠。而个人合作建房的经济处则是因为没有人从销售环节上获得超额利润。同样都是经济房,个人合作建房则不需要政府的优惠政策。但不需要优惠政策不代表不需要政府的支持。

    前面说过了,个人合作建房产生于民间,草根味浓,而且我国现行法律又没相关规定。它不像农村的专业经济合作社组织,可以有一部法来规范。也正是由于这一点,使得现在的法律对它的解释反而成了空白。自然也怕被戴帽子,稍不留心就被扣上“非法集资”的大帽子。

    目前,中国的个人合作建房还在一个法律真空地带摸索生存的可能。任何时候,政府官员只要一个电话,一个“非法集资”的帽子就有可能让这种新生事物胎死腹中。所以,温州的赵智强很感激温州市政府,政府的宽容给了他们尝试的机会。

    当然,在个人合作建房的过程中,有许多环节需要进一步明确,不可避免免地存在漏洞。这需要政府的参与来完善对它的监管,而不是简单地扣一顶帽子,一巴掌拍死。

    现在的经济适用房、廉租房、限价房好是好,但杯水车薪,老百姓买不着。与报名踊跃的个人合作建房相比,似乎显得有些苍白。同样都是解决中低收入群体的住房问题,不需要政府优惠政策、监管成本低廉的个人合作建房自然越看越像经济适用房了。