宏观调控下的2007年楼市：炒作不易 自住量力

    房价涨还是跌,这是个问题。

    经过2006年房地产市场风云变幻的投资者们,依然执着地分析着房价的每一点细微变化。2006年,从全国来看,二线城市的房价依然呈稳定增长趋势,而重点区域,如北京、深圳、广州等地房价也是稳中见涨,虽然上海地区2006的房价没有涨得那么张扬,但是一些热点区域的房价并没有丝毫地下降。

    房产调控逐步求稳

    2006年对于房地产市场又是一个政策频出的年份,政府大力控制房价,打击投资行为,限制二手房流通(延长到5年的营业税,个人所得税的开征,都增加了二手房流通的成本),年初活跃的投资者有一部分在第三、四季度退出了市场,自住需求占据了市场主导地位,在此大环境下, 2007年房产政策调控将以“稳”字当头。后续的楼市宏观调控政策出台是一种大势所趋。而2007年房地产市场调控,应该首先是从抑制房价上涨过快着手。明年国家将加大对房地产业的调控和管理力度,防止房地产泡沫的积累。

    其次是调整住房供应结构,构建多层次的住房保障体系。明年,调整住房供应结构是一场“重头戏”,重点是加快建设90平方米以下中小户型、中低价位普通商品住房,改进和完善经济适用房制度,加快建立和实施廉租房制度。

    上海中原地产董事总经理谭百强认为,政策出台是为了稳定房价,并且去除部分楼市泡沫,以稳定和谐为主的基调将会在未来一段时间内逐步呈现。千万不要感觉政策出台了房价又要大起大伏了,其实目前的上海楼市已不会再出现昔日的虚假繁荣,注重楼市理性回归,遏制投机炒作,鼓励自住中长期持有,是政府调控房产市场的根本所在。

    从2006年上海房产市场的全年表现来看,明跌暗涨是种趋势,谭百强认为明年二手房市场价格将逐步攀升。当然,地域概念将对于2007年房价走势起到重要影响,中环线附近的楼盘供应将成为市场的主要成交供应,内环线附近的中心区域还是十分被看好,例如卢湾新天地板块、浦东滨江板块。

    高房价迫使多选择小房型

    不少二手房的买家中绝大部分以自住为目的,而且首次置业者居多,由于他们经济能力还不强,对价格比较敏感,今年深圳二手房价大幅上涨了29%,他们在资金有限的情况下,不得不买比原计划更小的房子；从去年和今年的成交户型对比来看,虽然还是以两房、三房为主,但比例却有所变化,两房的比例从2005年的37%升到2006年的39%,而三房则从40%降为36%,二手住宅的套均面积也从2005年的95平方米减少到2006年的88平方米,每套减少了7平方米。

    根据深圳中原地产的最新报告显示,深圳2007年住宅供应将出现两个显著变化：一个是90平米以下中小户型比例显著放大,另一个是关外供应量显著增多,这两个因素将促成关内与关外、大户型与中小户型的房价产生分化。

    深圳关内受到用地限制,住宅项目比较稀缺,主要依靠存量用地及旧改释放的量,其中大户型的打造会与国际水准接轨,趋向阔而豪,类似金域蓝湾三期、华润二期,小户型则向酒店化、商务化功能转化,趋向小而精,类似旧改项目金地名津。无论大户型还是小户型,产品都会进一步升级,以实现最高价值争取最高利润为目的,价格不断攀升,并成为海内外投资者追逐的目标。

    三地房价将保持稳定增长

    业内人士认为,在深圳,2006年出让的土地在2007年下半年能形成有效供应,关外将出现大量6000-7000元的住宅物业,与深圳平均房价保持3000元左右的价格差,能有效平抑深圳房价上涨的幅度,上市量越多,对房价的平抑作用越明显；综合各种因素,2007年深圳平均房价的涨幅将保持在5－10%左右的合理范围,中低收入者将能在关外实现置业计划。

    而在上海,目前市场上的刚性需求如滚雪球般不断累积,市场成交不尽如人意。不少开发商把小户型也作为卖点,市场价格居高不下,相信随着今后90平方米以下中小户型的不断推出,供求比例将进一步拉近,房价泡沫也会逐步减少,虽然2007年不是结婚年,但小户型需求依然是强有力的支撑。据中原地产不完全统计,结婚置业和动迁置业需求者将会大量入市。

    在北京,通过对2006年二手房市场成交总价的数据统计显示,虽然消费者在需求与供给之间存在不匹配现象,即消费者需求50万以下居多,而成交大多在50-70万元之间。对于2007年二手房市场来说,这种不平衡的现象仍会存在,50-70万元仍为成交主流,但不匹配现象可能有所减缓。2007年有望重点加大对经济适用房、廉租房、限价房的建设力度,来最大程度地满足中低收入消费群体的购房需求,进一步缓解供需之间的矛盾。