地价和城市化推动房价上涨 樊纲呼吁尽快开征房产税

    本报记者 费杨生 林喆 北京报道

    房价在2006年的调控中“且调且涨”,也或将在今年继续“高昂着头”。究竟是哪些因素在支撑房价的节节攀高呢？业内人士指出,投资性需求偏大造成的需求结构失衡、地价上涨和城市化进程的加快都推动了房价的上涨。

    房产税是内在稳定器

    人民银行货币委员会委员、国民经济研究所所长樊纲日前指出,当前的房地产需求结构可分为投资需求、必要的消费需求和奢侈品消费需求。由于“大家都想着未来价格上涨带来的好处,同时又不支付物业持有成本,这鼓励了投资性需求的膨胀。”他认为,这种需求结构的不合理会持续影响房地产市场的稳定。

    樊纲进一步解释,目前的调控政策主要还是从外部用力,而要稳定房地产市场,最关键的还是要找到一种内部稳定机制。在他看来,房产税就是一种自我调节的稳定器。樊纲说,这将有利于减少市场上大量存在的闲置房,也有利于减少奢侈品需求。也就是,如果有房产税,租不出去房子或者是房租很低,房产投资者就会考虑缴的税可能大于自己收的租,如果不合算,自然就减少了这些投资性需求。

    因此,他建议,应尽快开征房产税。这还将使政府有了稳定的税源,避免“土地财政”,并可以减少其他税收,缓解社会收入不平等的扩大。

    建设部副部长刘志峰也曾透露,建设部正在研究制定住房保有环节的税费政策,以支持中小户型住宅的发展。但是,是否开征以物业税为代表的保有环节税费一直在争论中。一些专家认为,由于我国相当一部分住房的产权还没有弄清楚,征收保有环节的税收有难度；而且,房产税的征收还需要其他配套的税收政策改革。

    华远集团总裁任志强认为,房产税的开征需要有配套措施跟进,据他了解,现在所有开征物业税的国家,土地都不是出让,而是租用。“政府不会先去收你土地的资金,然后收你的物业税。”此外,征收物业税的国家,个人所得税是有减免的,否则就存在重复征税的可能。

    但在樊纲看来,这些问题都好解决。“可以采取新老划断,就是新地新办法、老地老办法。”而他认为,且现在已经出让的土地只是城市规模的小头,未来的城市化才是大头。

    城市化非房价高涨主因

    房价上涨的部分原因在于城市化进程的加快,但城市化并不是房价上涨的主要原因,且在中国土地协会秘书长黄小虎看来,高高在上的房价是“反城市化”的。

    资料显示,现在我国80%的人属于中低收入者,这个阶层的主力是农民。而城市化的概念就是农民进城。“越来越多的农民脱离农业、脱离农村到城市里从事二三产业,这才是城市化。农民的住房需求不能都推给政府解决。”黄小虎表示。

    但目前城市的房价,显然不是中低收入者可以承受的。樊纲指出,房地产的供给结构如果存在很大的问题,就一定会有很多利益群体的需求受到压抑。

    社会学者由此担忧,现在的利益群体和未来的利益群体,现在的高收入阶层和现在的低收入阶层,以及同未来要进城的低收入阶层相互的冲突。这是有碍城市化进程的。

    地价房价的永恒争论

    土地供应趋紧,地价频频高企,被地产商们共同指认为房价高涨的主因。但在一些政府官员看来,把紧土地供应闸门是必要的,而土地供应也是比较充分的。

    富力集团副总经理张辉认为,全国土地价格还在上涨,而且这个涨幅超过了预期,这使得房价的不确定性非常大。SOHO中国董事长潘石屹、万通集团董事长冯仑均认为,2006年土地供应依然偏紧,这不利于缓解供小于求的住房市场矛盾。

    而在北京市发改委副主任柴晓钟看来,北京市土地供应总体是正常的,有计划的土地供应是有保障的,“十一五”期间,北京市每年将提供2500万平方米的住房建设,这需1800公顷的土地加以保障。

    黄小虎认为,未来城市用地的出路,是充分利用好我们城市现有的存量土地。他以上海为例,“上海是我国土地最紧张的城市之一,但是上海2004年清理出5.4万亩空闲土地,其中浦东新区1万多亩。预计到2010年,工业区外的零星工业用地可以节约出50平方公里。”但业内专家指出,土地利用首先应当建立一个有效的评价指标体系,来防止地方政府对土地的闲置和低效利用。