中信建投分析师张朝晖最新报告认为,长春经开(600215)通过股改将形成新的房地产开发盈利模式,通过资产重组,公司的主营业务变更为附有条件的土地一级开发、会展中心出租和开发区热力供应,减少了与大股东的关联交易,公司经营走向市场化。
分析师对购入土地的盈利空间进行了分析。假设:拍卖底价的年涨幅与贴现率同为6%,所得税为33%,全部土地只做一级开发。1、长春南部新城核心区24宗国有土地(195万平米),土地成本为531477万元,土地出让后的税后利润为30746万元;2、5号用地(34.876万平米),土地成本为20264万元,土地出让后的税后利润为4185万元;3、7号用地(25.7656万平米),土地成本为11234万元,土地出让后的税后利润为3092万元;4、临港经济区3.6平方公里商业和住宅土地使用权,这宗地的交易将变更,长春市政府将另外选择一宗土地委托长春经开进行土地一级开发。按5号用地、7号用地的平均开发利润测算,这部分的税后利润为4.32亿元。以上四个项目将产生8.1223亿元。如果不考虑分红,公司的每股净资产将达8.58元。
(责任编辑:吴飞)
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