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万科A(000002):获得上海42万平米项目“推荐”

  本次获取土地42万平方米,提升公司估值0.19元/股。以收购价格计算,5个项目楼面地价为3050元/平方米,低于金地此前获得的浦东高行地块。而目前三林板块在售楼盘的均价已经超过9000元/平方米,因此公司此次拿地成本较为低廉,未来盈利空间可观。

初步匡算,该等项目提升公司NAV0.19元/股。

  进一步增加上海项目储备,并为实现公司战略发展目标奠定了更坚实的基础。通过获取上述项目,公司进一步增加了在上海的项目储备,并顺利进入浦东三林镇新片区,为公司日后在上海的发展提供了有力的保障。恒大集团是上海房产开发企业50强之一,以开发住宅为主,大部分房地产项目位于浦东。公司与恒大集团建立起战略合作关系,未来不排除有其他合作的可能性,这也为公司继续在浦东地区获取土地提供了条件,为实现公司战略发展目标奠定了更坚实的基础。

  加强与当地拥有优质项目资源的地产商开展合作并购,万科的龙头地位优势愈加明显。今年公司在加强原有重点城市储备的同时,新进入杭州,宁波和青岛等地市场,进一步完善了在三大经济区域的布局。目前项目个数超过100个,总建筑面积约2500万平方米(按万科权益计算的规划建筑面积2175万平方米),进一步拉开了与追随者的差距;随着房地产调控的继续深化,公司优势地位仍将不断提高。

  维持对公司推荐的评级,及未来一年19.80元-22.05元的目标价。预计公司06、07年摊薄后EPS分别为0.46元和0.63元,对应动态PE分别为32和23倍。考虑公司龙头地位,管理能力强,高成长,未来不断获得新项目及销售价格上涨,我们预计,到2007年底公司重估净资产值将达到13元/股左右,长期看目前的价格非常低廉,我们维持对公司的推荐评级,及未来一年19.80元-22.05元的目标价。

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