亚洲房地产市场的过去与将来

　　随着2006年成为历史，亚洲的不动产市场，如同它的经济发展速度，在全世界范围内的表现依然最抢眼。美联社近期的报道认为，虽然2007年亚洲不动产市场可能受到美国市场下行及中国政府宏观调控措施发挥作用的影响，会稍微呈现出缓慢的迹象，但整体增长依然毫无悬念。

　　美国市场影响亚洲表现

　　美联储连续17次上调利率，成功打击了美国的住宅市场。仅4个月间，美国经纪人联合会的住房价格指数从2006年初以来两位数的收益降到了现在的零点以下，这是有史以来速度最快的降幅。而美国房地产市场的飞速下滑影响了中国香港的房地产市场，因港元与美元之间实行货币挂钩制，香港市场与美国房地产业息息相关。国际房地产咨询公司莱访公司的住宅研究主管亚姆?贝利在最近的一个报告中表示，“在过去18个月里，香港房地产业已经历了不可思议的转变，2005年整个行业增长率超过了20%，2006年底则变成了负增长。”

　　但是香港银行系统的货币量供应充足，意味着当地银行并非针对美国利率每次上调都作出了回应，实际上，很多香港银行已在2006年底开始削减利率，但香港地区适用于大部分抵押贷款的主要贷款利率在2006年11月份上升到了8%，而去年同期的利率则是6.2%。

　　有专家认为，很有可能美联储也会削减利率，这可促使观望的消费者重新回到香港市场，贝利认为此举会“在短期内重新支持市场”。

　　中国继续火热态势

　　市场观察家表示，因为地区的强劲经济增长水平，亚洲其他地区可能受到美国经济下行的强烈影响，各国会做出重大调整。中国大陆经济仍以两位数的增长速度在发展，而今年亚洲的平均经济增长水平达到了8%，这远高于世界平均水平5%。

　　亚洲经济预测在明年会下降到7%，而全球经济也会受此影响，可能轻微下降到4%。即使中国今年高达10.5%的经济增长速度已经是顶峰，明年的经济增长比率也下降不了多少，预计会稍低于9%。而专家认为中国将近一半的下滑来自于对美国经济缓慢下沉的连锁反应，经济和出口贸易随之下降。

　　很多不动产投资者则仍然观望中国的房地产市场，想看看房地产市场如何应对2006年间的一系列政府宏观调控措施。为了让中等收入家庭能买得起房子，政府尝试将开发商的关注重心从高端不动产移开，并由此颁布了一系列政策，同时还限制海外人士的购买行为。2006年也因此被称作“宏观调控之年”。

　　不过美联社认为政府政策仍然没有打击到大型投资者。外界认为中国政府过去已采用了相类似的调控措施，从历史参照的角度来看，市场改变的可能性仍然不大。在中国香港和内地都有业务的房地产公司某中层人士认为：“政策目前还不会起作用，政府采取的措施基本很难控制需求。中国人口增长迅速，经济增长强劲，而且城市化速度世界范围内见所未见。”其中北京的投资前景最被看好，不仅是因为2008年奥运会的因素。而与此形成对照的则是上海，在2006年熬过了艰难的一年。在第3季度，上海市不动产价值下降了1.1%，而全国的平均收益上涨了5.5%。上海拥有中国最多数量的海外不动产所有者，最多的投机分子和最大数量的房屋供应量。虽然11月上海汤臣一品以11万元每平方米的天价开盘，却遭到了市场的冷落。但是，中国大陆和香港市场的豪宅仍然被寄予厚望，能为投资者带来最大收益，在香港，豪宅市场甚至抵抗住了整个房地产市场的下行态势。

　　豪宅逆市风行亚洲

　　莱访公司针对世界范围内32个住宅市场进行的调查显示，香港的房地产价格在2006年下降了2.6%。但是政府数据表明，直到年末，香港本岛的豪宅价格一直都趋于平稳，大概每平方英尺达到了1万港元，相比上年同期上涨了7%。

　　高力国际物业公司预测香港的豪宅价格接下来的一年里将会增长7%，部分是由于大金融机构的需求驱动，这些机构雇佣了更多的高薪员工，并增加了对高薪员工的住宅津贴。

　　日本市场同样也可以看到豪宅和其他类型房地产产品之间的不同演化道路。在2006年，日本主要城市的住宅价格在16年来第一次出现上涨迹象，如东京、大阪和名古屋。但是这并不能代表日本全国范围内房地产业的发展态势。实际上，2006年日本全国住宅的平均价格下降了2.3%。分析人士认为，造成此种局面的原因是日本的经济复苏目前还仅是对主要大城市产生了实际影响，而且此种状况目前还不太可能得到改变。

　　“我们坚信土地价值将会持续攀升。”仲量联行日本房地产公司的咨询和研究部主任赤城威志在最近的一个报告中表示，“但是考虑到会影响到土地价格的驱动因素，在短期到中期内，城市地区将最有可能从中受益，而偏远地区则难以从中分得一杯羹。”在东京的某些核心住宅区，住宅价格已经上涨了20%。

　　越南显新兴市场魅力

　　亚洲其他地区的开发商更热衷于到新区域里扩张别墅和假日不动产的市场。一些开发商已经开始在越南启动不动产投资项目，尽管越南的不动产法律体系还相当混乱；而在仲量联行最近的一项调查里，越南的不动产交易透明度排名倒数第一。

　　在越南，私人不能拥有土地，外国人也只能拥有50年的土地租期使用权。但越南的第一个综合性的不动产法律在2006年7月1日开始生效，为了开发的目的而拥有不动产现在相对更容易，而且也影响了相应法律中的其他条款。

　　越南房地产市场管制规则的改变没有阻止越南的第一个新豪华别墅项目开工。一家越南和澳大利亚的联合投资公司正在大力推销“阿奎巴”，这个拥有100套不动产的公寓和别墅混合项目，位于越南度假小镇ＭｕｉＮｅ附近，预期于明年完工。该项目目前售价，一套独立公寓是5.1万美元，一套海滨别墅则达50.7万美元。

　　随着越南刚起步的不动产市场开始扩大，尤其越南最近刚刚成为世贸组织的成员国之一，美联社文章认为越南很有可能会继续吸引激进投资者的青睐。

　　当然，目前越南的所有权法律还是相当复杂，而且买家在出售自己的不动产时也会面临很多问题。但是，度假胜地的开发仍然吸引了很多买家，相当多的人希望能第一批得到位于越南长长的海岸线边的房子，越南3200公里长的海岸线潜力无限。

　　“每天都能在身边看到这个市场正在增长，”世邦魏理仕公司在越南的房地产分部的管理主任迈克?汤森表示。“越南能成为另外一个泰国的苏梅岛么？我现在还不知道。但是如果价格合适，这种设想很有可能变成现实。”而多的是人会把握住机会。