京城租房市场一路高歌

　　2006年的北京住宅租赁市场延续了2005年的红火，随着2006年国家一系列调控政策的颁布，部分二手房业主避税转租，极大地丰富了市场中房源的供给。同时，“奥运效应”和老城改造旧城拆迁所带来的新的租赁需求，再加上与日俱增的外地来京求学、务工、经商人群，使得市场中的有效需求不断增加。

　　2006年是极为不平凡的一年，营业税新政、强征个税、“住宅禁商”、“限外令”、开征土地增值税等地产新政相继出台，在大供给与大需求的共同影响下，北京的住宅租赁市场一路上扬。随着中国入世效应的进一步释放以及2008年北京奥运会的临近，这些政策的影响也势必波及到2007年的住宅租赁市场。日前，“我爱我家”的置业专家详细介绍了北京住宅租赁市场的特点和变化。

　　2006年房源供需量持续上升

　　2006年是国家用税收手段调控房地产市场的重要一年，营业税新政、强征个税、土地增值税相继执行。记者从“我爱我家”相关统计数据了解到，受2005年5至7月成交的大量合同集中到期的影响，2006年5至7月市场中的房源集中放量。同时，6月1日执行的营业税新政，迫使部分二手房业主避税转租，推动了5至7月房源供给量的持续上升；8月1日强征个人所得税适逢传统求学旺季（6至9月）的到来，致使原有的购房者犹豫观望，也推动了8月份的租赁市场总体客户需求首次超过了市场供给水平，弃买求租的现象在北京的住宅租赁市场渐露端倪；而进入9、10月份后，市场开始进入传统租赁淡旺季的转折点。其中，9月的供需比例基本持平，而10月有所下降，恢复到了以往的供需关系。

　　据“我爱我家”对2006年北京房地产租赁市场有关数据统计数据显示，二居室仍以绝对优势统领2006年的北京住宅租赁市场，成交量比重一直保持在总成交量的55％左右；一居室因其房源相对匮乏，使得一居室的成交比重紧跟二居室之后，成交量比重约为30％；正是由于一居室巨大的需求不能得到有效满足，迫使部分客户的需求涌向三居室，再加上三居室合租分摊的成本相对最低，所以同样受到了合租人群的喜爱，2006年三居室的成交比重和去年同期相比上升达12％。

　　普通民宅租赁价格指数稳步上升

　　由于受到各种政策及“奥运效应”的影响，北京外来人口数量的增长速度依然居高不下。最新的抽样数据显示，北京市人口的迁入量在不断增长，流动人口的增长已成为北京市人口增长的决定性因素，目前的年迁入人达到43．6万人，而外地人恰恰是年内租赁市场的主力。在巨大的租赁需求的促动下，热点区域的热点户型持续热租，交通便利设施配备齐全的房源其价格更是持续高走。受此影响，2006年普通民宅租赁价格指数稳步上扬。

　　据“我爱我家”的统计数据显示，从整个市场价格指数变动趋势看来，2006年综合租赁价格指数呈现稳中有升的走势。从成交比重来看，朝阳、海淀仍是普通住宅租赁市场的主要区域。从整体租赁市场来看，二者合计比重占整个租赁市场成交量的六成左右，其中朝阳区成交量比重最高，约为36％。

　　高端公寓供大于需难挡租金下降

　　2006年有大量高端公寓新产品的投入市场，整体供应量达300多万平方米，交易后的房屋也有七成以上流向了租赁市场，再加上2006年以来国家的系列调控政策，使得原本准备出售手中高档物业的业主因为利润的降低转向了租赁市场，如北京花园、皇石国际公寓等已竣工项目的开发商改变经营策略，将未出售的部分统一出租，造成了本已供大于求的高端租赁房源进一步放量。同时，2006年6月19日“住宅禁商”政策出台，促使一部分高端客户将目光转向中低档写字楼市场之中，分散了本就有限的需求客源。

　　正是由于这些原因，与2005年相比，2006年北京高档公寓租赁市场的租金有小幅下降，下降幅度达5％。目前，北京的高端公寓主要分布在金融街地区、CBD地区、中关村地区、亚奥地区等四大区域。相比2005年，2006年金融街地区的租金下降了1000元，CBD租金上涨了500元，中关村租金上涨了800元，亚奥地区下降了600元。

　　2007年租赁成交总量预计继续上涨

　　2007年北京进入奥运会的最后准备阶段，外地进京人数也会随之攀升，北京租赁市场将面临更庞大的租房队伍。同时，受2006年房地产宏观调控政策的影响，对购买新房和二手房采取观望态度的消费者中有相当一部分可能会转向租赁市场。此外，记者在采访中也了解到，部分旧房拆迁、老房改造的人群由于工作、孩子上学或者“恋旧情结”，倾向于选择租赁原住址近处的房屋，这也增加了新的租赁需求。因此，2007年租赁成交量的继续攀升已成趋势。

　　但是，由于近年来北京劳动密集型企业如首钢的外迁，以及北京未来可能加强对流动人口的管理，这些因素可能会令未来的租赁市场成交量增幅有所放缓。因此，综合考虑各项因素，“我爱我家”预计2007年北京总体租赁市场成交量将上涨8％左右。同时，“我爱我家”认为“北京房屋租赁市场热点租赁户型将仍以二居室为主，三居室成交比重有望提高，原有租赁热点区域将持续升温，已有热点区域将沿着轨道向城市边缘扩散”。

　　普通租赁市场价格继续上涨

　　“影响住房租金价格的因素是非常综合的，例如季节因素、区域建设因素、人口因素等。”链家地产市场研发中心认为。房源供给方面，受2006年宏观调控政策的影响，部分业主暂缓将房产释放到买卖市场，转而充实到房屋租赁市场，使得租赁市场房源放量。需求方面，随着各项政策及奥运、求学、求职等各种效应影响的进一步扩大，租赁市场的需求也会进一步增大。在与大需求相呼应的大供给的共同作用下，北京租赁市场价格将呈现稳中有升的势头，热点区域、热点户型将表现的更为显著。

　　“如果对出租房屋所得收入征税的话，难免会像当初征收个税时，业主将税费转嫁给购房者一样，房东也会把这部分成本转嫁给租房者。”中大恒基团结湖店一位工作人员向记者解释。《北京市房屋租赁管理办法（征求意见稿）》中对房屋租赁强制备案作出了规定，这有助于对出租房屋所得收入征税成为现实。如果该政策在今年顺利实施，普通住宅租赁市场的供给方为了保证自己的既得利益，很可能会把增加的税收转嫁给求租者，这也成为促动普通住宅租赁价格上涨的原因之一。“我爱我家”预计，5％租赁综合税将影响普通租赁价格上涨5％至10％。

　　高端租赁市场价格逐步回稳

　　“外资限炒令”——《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》的意图很明确，就是要限制外资在国内炒房的行为，并且规范外商以及个人在国内房地产方面的投资，这一政策对租赁市场的影响主要表现在高端租赁市场上。随着WTO效应的逐渐释放及2008年奥运会的临近，外资企业大范围进京已成趋势，而外籍人士对北京高档房屋的需求也会日益增加，“限外令”会迫使部分客户需求转向租赁市场，这使得地段好、品质高的公寓、别墅需求量增加，繁华热点区域会出现供不应求的现象。此外，2006年下半年“90平方米70％”政策的出台，以及房地产业界传闻住房“持有税”征收的消息，都表明政府正逐步加大中低价位、中小套型住宅的供应比重。但同时，这些政策势必影响到市场上高档、大户型住宅的供应量。

　　高端租赁市场长期处于供过于求的供求关系中，租赁价格也一直处于有所降低的趋势，但具体到个别高档公寓发展的热点区域，其租价表现出有涨有跌的现象。最新统计显示，尽管2007年北京高端的供给量会处于不断减少的局面，但仍然挡不住高档公寓租赁市场租金继续下降的趋势，但由于需求也再增加，因此不会出现明显的下降，相比2006年将逐步回稳。此外，对高档公寓租赁人群调查显示，他们对于生活环境和居住氛围要求相当高，愿意居住在商务氛围较浓的商务区域，并且对周边配套要求较高。因此，未来高档公寓租赁市场还会形成以商圈为划分界限的发展格局，租赁价格也会因各区域的供需状况而出现涨跌不一的现象。

(责任编辑：毕博)