房地产 调控不改长期成长趋势

    本报记者 林喆

    2006年,依然是房地产“造富”之年,全国的房价指数一路攀升；与此同时,国家宏观调控频频出招,地根银根日益收紧。

房地产界资深专家分析,国家对房地产行业的调控,正在将历史遗留下来的不规范行为逐步驱逐出市场,并开始解决各利益主体之间的深层次矛盾。他们认为,支撑行业发展的主要因素未变,我国房地产市场未来仍将有很大的成长空间。

    城镇化与“人口红利”助推

    统计数据显示,截至2005年底,中国城市化率为43.0%,与发达国家甚至部分新兴工业化国家相比,我国的城市化进程仍需继续推进。社会学者预计,未来城市化进程将逐步加快。

    财富证券曹海毅假设,如果未来10年中国城市化率以每年1.5个百分点的速度增长,则预计每年新增城市人口将近2000万人,按照人均需求住房面积25平米计算,每年新增城市人口的住房需求将超过5亿平米,接近目前全国全年的商品房销售面积。此外,城镇居民改善住房需求、城市规划建设带来的旧城改造与拆迁、基础设施建设创造的住房需求也对房地产市场提供了旺盛的需求。

    据统计,目前我国拥有城镇家庭1.8亿户左右,人均住宅建面约为25平米左右,如果其中每年有1%的家庭有改善住房需求,按照户均100平米计算,则此类需求将达到1.8亿平米。同时考虑到城市旧城改造和拆迁形成的住房需求,预计未来对住宅需求数将达到7.5亿平米左右,而2005年全国商品房竣工面积约为5.58亿平米,存在较大的供需缺口。

    经济学家也指出,“人口红利”可以为房地产市场提供长期稳定的需求。因为生育高峰期带来了生产性人口大增,使得消费能力旺盛,进而带动宏观经济总量出现快速增长。

    从世界经济发展历史看,美国从战后到20世纪60年代中期的“婴儿潮”为美国70—80年代的经济快速发展带来了强大动力,他们在人生黄金时期的投资和消费为房地产行业的持续上涨提供了坚实基础。中国人口自然增长率的高峰期从1962年一直持续到1978年,期间人口自然增长率维持在25％。左右,在近20年的生育高峰期中,中国新增人口2.8亿,目前其所处年龄段在28—45岁之间,正值人生阶段的黄金年龄。

    人民币升值带来价值重估

    业内专家介绍,在本币升值过程中,拥有大量本币资产的行业将受益于本币升值,其中之一就是房地产行业。

    从国际经验来看,本币升值将促进房地产价格上涨。日元汇率的上升,导致日本住宅用地价格指数在1971-1990年的20年间上涨了约3.6倍,商业用地价格指数上涨了约2.8倍。在经济发达地区如东京,1987-1991年综合地价上涨了162%,致使整个东京地区的地价总和超过了同期美国整个国土价值之和。中国台湾在台币升值期间也表现出同样的过程。

    投行人士指出,人民币升值首先带来的是市场流动性充裕。在这种背景下,大量资本追逐有限的可投资品种,必将导致投资品价格出现快速上升,其中房地产业作为重要的投资产品势必受到过剩流动性的热烈追逐。他认为,国内发达地区和重点城市的房地产项目更易成为过剩流动性关注的热点。

    优势向大地产商集中

    随着国家宏观调控政策逐步出台,房地产行业的进入门槛逐渐抬高。随着土地出让日益公开、公平,房地产行业竞争的重心将倾向融资能力,而资本市场往往对大地产商青睐有加。而资金实力和开发资质弱的房地产公司前景将日益暗淡。

    2007年,国家对土地这一要素资源的利用要求将进一步提高。统计数据表明,2005年以来,城市土地供应的“不饱和策略”,已经使土地购置面积滞后于房地产开发的速度。

    业内专家坦言,对于目前拥有管理能力和扩张能力的市场领先者而言,融资便捷且渠道多元,土地获取不成为问题,而这又反过来增强他们的融资能力,从而形成良性循环。因此,资金链和土地供应趋紧,仅仅是中小房地产开发商的“行业故事”,今后的企业分化将更加明显。

    因此,未来国内房地产行业将进入快速整合期,部分小开发商将逐步被淘汰出局,而规模化公司将通过兼并收购、合作开发等方式逐步扩大市场份额,行业集中度逐步提高。

    据了解,目前我国各类房地产公司数量约为5万余家,行业集中度很低。相比之下,美国、英国、日本等发达国家房地产行业的市场集中度要高得多,2005年前5位开发商市场份额分别达到10.3%、30.8%和17.8%。