房地产：房价上涨压力很难化解

　　1月8日-1月9日，我们在上海召开了07光大投资年会。会议期间，万科董事会秘书肖莉女士、金地集团董事会秘书郭国强先生分别做了主题推荐，并与投资者进行了沟通和交流。以下，我们把两位代表的一些主要观点摘录、整理后，供投资者参考。

　　1、万科（000002）的主要推介内容

　　政策展望万科认为，投资仍旧是2007年经济增长的主要驱动力，政府对信贷、土地的从严控制不会放松；对开发商而言，土地竞标的保证金比例有提高的倾向，地价款的缴纳周期缩短。在流动性过剩的背景下，政府有可能出台更严厉的税收政策抑制投机性需求。其中，对土地增值税是否按实际清算，仍有很大的不确定性；房屋预售资金管理的政策也有不确定性，但出现全盘性变化的可能性小。

　　行业整合万科认为，在当前的环境之下，拥有资金和土地资源优势的公司具有较强的竞争力。本轮宏观调控将加速地产行业的洗牌，优秀地产企业将迎来前所未有的发展机会。从美国经验来看，领先公司在加息周期过程中，市场占有率也同步得到提高。万科新十年规划将市场份额目标定在3%（目前为1%左右）。

　　经营情况及计划2006年，万科新增权益土地储备1268万平米（建筑面积），其中311万平米增长未办理手续。期末，规划中项目建筑面积为2161万平米（未考虑在建项目变化）。2007年计划开工面积为600万平米（06年计划为400万平米）；计划竣工面积为450万平米（06年实际为332万平米）。土地储备方面，万科07年计划再增加1500万平米，新增项目的内部收益率不低于18%。融资方面，公司计划在完成这次增发计划后，在07年三季度前再进行一次融资。

　　2、金地集团（600383）主要推介内容

　　行业展望金地集团郭国强先生认为，现在判断中国房地产市场将出现拐点还太早。实际上，市场供不应求的矛盾仍旧很突出。郭总认为，从保护耕地、动迁成本上升和郊区基础设施缺乏等角度分析判断，政府短期内很难大幅增加土地供应。对于预售款管理，郭总也认为不可能完全取消。

　　行业整合去年，金地集团对美国房地产市场的发展历史进行了深入的研究。通过比较，金地公司认为中国当前的情况与15年前的美国类似，而这段时间内，美国房地产行业的市场集中度出现了明显的提高。与万科选择Pulte公司类似，金地也选择了一家在美国排名第五、六位左右的KBHome公司作为金地的标杆。去年，金地集团也开始研究通过并购同业的方式，以达到获取土地和扩大自己市场份额的目的。郭总预计，2007年内将有所突破。金地的目标和策略是，在这一轮行业整合过程中，逐步缩小与第一集团的差距，并早日跻身于国内一线开发商的行列。

　　业绩目标金地集团未来五年内的经营目标是：净利润的复合增长率达到36%左右，EPS的复合增长率保持在22%-25%左右，平均的净资产收益率达到15%-16%的水平。公司提高投资回报率的方式主要包括：第一、保持内部收益率不低于16%；第二、加速资产周转，开发周期从16个月缩短到12个月；第三、提高财务杠杆，净负债权益比例提高到60%-70%。

　　3、我们的评论

　　对于万科和金地集团的观点，我们有以下几个方面的评论：

　　第一、房价上涨压力很难化解。在日前发表的〈〈中国地产股的历史性重估机遇〉〉的报告中，我们已经充分论证了未来10-20年内，中国住宅需求仍旧强劲的观点，同时指出了有效供应不足是房地产调控效果不明显的重要原因。在这些判断上，我们与两家上市公司的看法不谋而合。

　　第二、房地产行业进入战国时代，融资与整合能力是决胜关键。同样，我们在年会的演讲中也提出了房地产行业进入战国时代的提法。在与万科、金地交流之后，我们认为，对于大地产商而言，资金的瓶颈已经被突破，而土地的稀缺性变得越发突出。在这种背景之下，通过并购实现扩张成为了企业扩张的捷径。需要说明的是，普通的以收购土地为唯一目标的并购仍是低层次和容易被模仿的，而类似于万科收购南都模式的并购才是真正意义上的并购。要做到这点，文化的包容性和整合收购对象的能力是能否成功的关键。

　　第三、领先企业指明了未来发展方向。我们发现，在很多问题上，万科和金地的判断都出现了惊人的一致。

　　这不应该仅仅被看做是学习、模仿的结果，而应该视为行业发展的方向。这同时也提示我们应该更多地从企业整合能力的角度去发现房地产公司未来的增长潜力和价值所在。