增值税新政出台 地产暴跌拖累大盘跳水

　　2007年1月16日，国税总局网站公布《关于房地产 开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求房地产项目进行增值税清算。分析人士认为，国税总局此项政策的出台，将令房地产行业步入调控周期的前夜。

　　受到消息的冲击，周三两市地产股整体暴跌，地产龙头万科A盘中跌停，而二线龙头华侨城A更在开盘十余分钟后便封住跌停，金地集团、招商地产、中华企业、天鸿宝业、保利地产均封住跌停板，地产板块陷入一片风声鹤唳之中。

　　中信证券分析师指出，政策对房地产行业和企业有几个方面的影响：第一，会在一定程度上降低房地产公司的主营利润率；第二，政策影响房地产公司的项目购并；第三，会影响企业现金流；第四，该政策及及前期仅仅“存活”了十几个小时就被建设部废止的《90M2以下住宅设计要点(征求意见稿)》显示了政府从严调控房地产的决心和立场。

　　中信证券强调，宏观调控 是一个常态，根据往年的历史，目前正式进入宏观调控的前夜，需要高度注意风险。2007年可能的政策主要集中地土地、税收、信贷三个方面，其中具体政策可能有：试点开征物业税、严格执行土地两年不开发收回的规定、严格累进制土地增值税、严格90平方米70%政策、增加政策性住宅供给、消费信贷政策、预售政策等。

　　中信证券的研究显示，对公司而言，对投资性房地产没有影响、对普通住宅影响较小，对低毛利项目影响较小，对已经较充分计提了增值税的公司影响较小。

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　　国税总局下发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，将土地增值税由预征改为清算

　　□上海证券报记者 柯鹏

　　我国的土地增值税征收办法将从此前的“预征”步入房地产开发成功后的“清算”时代，地价一旦再度在开发期限内飙涨，开发商的囤地和开发成本将大增。

　　昨天，国税总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，明确房地产企业土地增值税进行清算式缴纳的适用范围，扭转以“预征”为主的土地增值税缴纳现状，标志着房地产开发迎来土地增值税“清算”时代。

　　《通知》规定，土地增值税以房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算，避免开发商以分期开发为由拒绝清算土地增值。

　　另外，《通知》要求，除房地产开发项目全部竣工外，纳税人应进行土地增值税清算的条件还包括：整体转让未竣工决算房地产开发项目，以及直接转让土地使用权的项目。主管税务机关可要求纳税人清算的条件包括：已转让的房地产建筑面积占整个项目可售比例85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余面积已出租或自用；取得销售（预售）许可证满三年仍未售完；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续等情况。

　　新规自2007年2月1日起执行。对于因主客观原因不清算的行为，税务机关可参照类似企业税负情况，按不低于预征率核定征收土地增值税。

(责任编辑：陈晓芬)