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中金公司07年看好六只地产股

  政策主导下的土地和信贷紧缩不仅提高了房地产行业的政策壁垒,还维系着行业高利润率,估值水平得到大幅度提升。中金公司在2007年依旧看好房地产行业的龙头企业,并在报告中阐述了看好龙头企业的三大理由。同时,增加了七家区域性公司的首次覆盖:给予区域性公司中华企业推荐的评级、给予亿城股份、栖霞建设审慎推荐的评级;对园区类企业浦东金桥审慎推荐,陆家嘴中性,以及阳光股份中性的投资评级。

  转型期土地与资本盛宴:

  政策主导下的土地和信贷紧缩一方面提高行业壁垒,维系着行业高利润率,另一方面导致暴利与微利共存,行业整合在加剧;房地产企业一方面通过融资增加土地储备获得高增长,另一方面通过高增长来吸引更多的资金,土地与资本的盛宴正在进行,未来房地产行业将向地产寡头和众多中小项目公司两个极端发展;借助资本市场实现跨越式发展是未来几年优质企业发展的主要模式。

  还是首选龙头公司:

  尽管估值水平提升很快,我们依旧看好龙头企业有三大理由:盈利的高增长、资本与管理的联姻和房价上涨趋势未改。丰富土地储备和高速增长的公司都是投资者的首选,我们看好中国海外、万科两大龙头,同时更加关注可能冲击地产第一梯队的华润置地、金地集团和招商地产;业务模式特殊的华侨城、区域性企业栖霞,中华企业、园区类公司浦东金桥、陆家嘴等可长线关注;另外奥运受益者首创置业、亿城也可以阶段性关注。从操作的角度,目前房地产公司估值水平并不便宜加上上半年处于政策敏感期,所以07年下半年房地产板块将会有更好的表现。

  行业利润率将维持:

  耕地的严格保护使得不仅是建设用地,包括工业、仓储和旅游用地在内的土地价格将在07年将普遍上涨,地价升值收益仍然是企业利润的最大来源,而政策对资金和土地的限制将进一步提高进入壁垒,从而维持行业较高利润率水平,尽管04、05年高价土地陆续进入市场,行业整体利润率将受到抑制,但仍难以在短期内明显降低;行业利润率回落速度晚于预期将有利于房地产公司估值水平的提升。

  资本+管理=地产巨头:房地产行业从完全竞争的市场环境中走过来,优质的企业已经具备了很强的国际竞争能力,国际化进程中所受冲击较小,相反伴随着人民币升值、外资买房限制,大量国际和国内资本必将追逐不动产以及加速与管理资源的联姻,从而有利于国内优质企业的发展壮大,我们认为未来几年中国必将出现几家千亿以上市值的房地产公司,中国海外和万科将是最先冲击这一目标的两家。与此对应,行业第一梯队的公司市值将在500亿以上水平,冲击这样的规模将是众多公司目标之一,土地规模和盈利能力将是达到这一目标的核心,而资金和管理能力是关键。

  房价将继续上涨:

  07年房地产投资仍将维持在20%左右,投资热点从一、二线向三四线城市转移;尽管房价已经偏高,房价泡沫在不断累积之中,但基于以房价稳定为目标的调控政策、扎实的真实需求和供给不会快速释放,我们判断07年房价依旧上涨,涨幅将维持回落的态势渤海区域,长三角将回暖,珠三角维持强势;商业物业开发仍将冷热不均,商业物业租金价格将稳步上涨。

  07 年调控政策重于执行:

  虽然房价依旧上涨,但涨幅的回落表明过去两年的调控政策正逐步起到效果,07年调控政策将以细化原有政策和加强执行效果为主,我们认为07年政策的主要出发点是通过土地供应、税收等手段增加中低价、中小户型商品房供应,抑制大户型、高档商品房的供应和需求;物业税短期内不会实施。

  我们增加了七家区域性公司的首次覆盖:给予区域性公司中华企业推荐的评级、给予亿城股份、栖霞建设审慎推荐的评级;对园区类企业浦东金桥审慎推荐,陆家嘴中性,以及阳光股份中性的投资评级。

(责任编辑:吴飞)

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