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中储股份:土地增值税清算看好未来发展空间

  事件描述:

  1月16日,国税总局网站公布了房地产开发企业土地增增值税清算底线,市场普遍担心对中储股份会产生负面影响;同时,公司定向增发进展情况、与普洛斯(中国)发展有限公司的合作等问题也比较受市场关注。

1月17日,我们再次对公司进行了调研,就相关问题与公司有关人员进行了沟通。

  调研信息快报:

  1、《关于房地产开发企业土地增增值税清算管理有关问题的通知》对公司的影响评析1月16日,国税总局网站公布《关于房地产开发企业土地增增值税清算管理有关问题的通知》(见附录),要求房地产项目进行增值税清算。

  我们认为,该政策的执行,不会对中储股份产生重大影响:

  首先,尽管中储股份及大股东拥有大量的土地储备,并且具备极高的增值价值,但是,公司持有土地的目的在于经营仓储业务,而不是出售或做房地产开发,受土地增值税的影响基本不存在;其次,公司历史上出售、转让、置换了部分土地,根据我们整理的资料,多数是由于政府规划搬迁原因所致,不属于缴纳土地增值税范围;第三,公司未来将进一步做强做大,土地是其发展壮大的根本;同时,与普洛斯合作,将主要以土地和仓储设施投资,进一步降低了公司出售土地的可能性,压缩了缴纳土地增值税对公司业绩的影响空间。2、公司仓储物流网络布局全国,是仓储物流行业龙头。

  目前,公司拥有土地面积450万平方米,货场面积144万平方米,仓库面积85万平方米,铁路专用线114公里,仓储物流设施布局全国,并在天津、南京、无锡、武汉、西安等地拥有区域最大的现货交易市场。

  目前,受行业混乱、无序竞争激烈的影响,公司拥有市场份额虽然不足2%,但却是行业第二名的10倍以上,行业龙头地位显著。

  3、依托大股东和控制人,借助整体上市目标,公司具备持续的外延式增长空间。

  公司实际控制人--中国诚通集团在公司上市之初就确立了整合系统内仓储物流业务,从而实现整体上市的目标。目前,大股东70%以上的业务已经通过不断的收购进入到上市公司,预计2007年完成非公开发行以后,大股东接近50%的土地、80%左右的业务将进入中储股份,中国物资储运总公司资产将初步实现阶段性整体上市目标;预计剩余资产也将逐步进入到上市公司。此外,诚通集团作为国资委选定的国有资产经营公司首批试点单位,将不断接受国资委划拨重组的央企资产,其中与物流相关的资产将由诚通集团划拨中储总公司经营,在整体上市的背景下,这部分资产经过整理之后,未来进入上市公司的可能性较大。持续的资源获取优势能够保障公司不断的通过外延式增长做大做强。

  4、对于市场关心的几个问题的交流和看法(1)公司业务未来的成长性问题1)物资经销业务:公司将业务主要划分为物资经销业务和物流业务。物资经销业务占公司主营业务收入在90%以上,主要经销钢材等大宗生产资料。该业务未来的成长性依赖于周转速度提升和规模扩大,具备稳健的成长性。

  2)传统物流业务:传统物流业务(仓储、进出库业务)一直是公司经营业务的核心。05年数据显示,仓储、进出库两项业务收入占公司物流收入的734.3%。我们认为,受仓储设施瓶颈、竞争激烈、历史价格等因素影响,公司传统物流业务未来的增长主要依赖于不断提高的周转速度、大股东与实际控制人持续的资产注入以及仓储、进出库业务不断提升的收费水平等,年增长在20%以上。

  3)仓单质押业务:,由于具备良好的资源优势、广阔的市场空间、缺乏竞争对手,该业务开展以来,每年以100%以上的速度增长。目前公司仓单质押监管业务在国内开展规模最大、做得最好。05年报表数据显示,该项业务实现收入875万元,同比增长243%。据调研了解,考虑到公司各分公司、子公司统计口径问题,其实际收入数额应该高于报表数据;06年收入贡献将在2000万元左右;预计07年增幅超过100%的可能性较大。同时,该业务盈利能力较强,成本主要为人工成本,保守测算毛利率水平在60%以上。目前公司对该业务的开展比较谨慎,采用逐步推进的方法,我们认为,在快速成长下,有望成为公司未来业绩增长的一个亮点。

  4)现货交易市场业务:主要搭档仓储和进出库业务开展,增长势头强劲,目前公司已经建立了全国性的钢材交易市场。05年该项业务交易额达到1500亿元,实现收入6000万元,占到公司物流业务收入的10%左右,预计未来每年增长在30%左右。长期来看,公司有望在科技部的支持下,试点建设物流电子交易平台,届时若能引入基金信贷协助客户完成钢铁货品付款,最终会提升中储股份在钢材进货和销售的定价能力,这可能使中储股份成为国内钢铁销售的大垄断商。

  5)运输配送业务:公司采用吸引其他运输公司或加盟的形式,有效的补充了自身运输资源相对不足的问题,在市场不断规范的背景下,成长速度和成长空间良好。05年实现收入5963万元,同比增长28%,预计未来几年增长速度在30%以上。

  综合分析认为,在公司外延式扩张和内涵式增长的共同作用下,预计公司未来业绩年增长速度将保持在30%左右。

  (2)公司与普洛斯的合作前景根据双方签订的战略框架协议,结合普洛斯的运作模式和中国的资本市场现状,预计可能的合作模式为:

  中储股份及大股东以实物(土地资源和仓储资源)方式出资,普洛斯以资金方式出资,成立合资公司;合资公司将以经营物流地产为主,合资建设的物流中心会根据实际需要出售给普洛斯旗下的基金,然后再由中储股份或者合资公司反租。

  我们认为,在与普洛斯的合作过程中,公司可以从以下几个方面或益:

  1)普洛斯的客户主要为世界500强企业,通过合作,公司能够分享普洛斯的高端的客户群,改善公司目前服务对象主要为中低端的现状;2)双方预计的合作方式,,双方将共同组建管理团队,这将给公司带来先进的管理经验,有助于公司整合现有的资源,提升公司的资产的运营效率。

  3)盘活公司现有的土地资源和仓储设施。公司目前土地资源主要是用于仓储、堆场的使用,而不是用于出售。通过双方面合资,公司主要投入土地资源和仓储设施,能够实现公司土地价值的升值;同时,能够改善公司仓储设施的建设标准、管理标准、技术标准,提升盈利能力。

  根据普罗斯的战略发展规划,2008年之前,要在中国投资20亿美元。目前,普洛斯已经成立项目小组,正在对中储股份东部沿海地区的土地和仓储资源进行调研选址,预计上半年或将有具体动作。我们认为,与普洛斯的合作具备想象空间。

  (3)公司定向增发进展情况。由于近期申请定向增发的企业较多,公司定向增发正处于等待审批阶段。

  5、相关风险提示。继续提示投资者关注公司仓储网络整合过程中面临的管理风险、钢材市场和钢材价格波动引起的业绩波动风险。

  6、维持买入评级。我们维持前期对公司06年、07年EPS0.14元、0.18元的业绩预测,维持我们对公司的估值分析。相关细节请参阅2007年1月8日的深度调研报告。

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