刺激开发商增持自有物业

    □国泰君安证券研究所 张 宇 孙建平

    大多数开发区公司或物业经营类公司,因其开发项目不销售,所以不用交纳土地增值税。

    此次政策没有提及是否追溯以前开发项目收入,从以往经验看,我们倾向于认为不会追溯。即使追溯,据了解,万科、金融街、招商地产等很多大开发商的项目保留有土地增值税准备金。

    预售许可3年后仍未卖完的项目必须进行土地增值税清算,将制约很多以中小开发商为代表的捂盘行为,加速行业洗牌,增加商品房销售量。

    维持行业“增持”投资评级,昨日市场大幅下跌与前期累积涨幅过大也有关,对行业基本面依然看好。

    根据税法正常计算的土地增值税敏感性分析

    增值额超过扣除项百分数     20％以下   21-50％之间   51－100％之间   100－200％之间   200％以上
    毛利率                        <42.7    43.4－59.3        59.8－76       76.2－92.7       >92.8
    净利率                        <24.7    25.4－41.3        41.8－58       58.2－74.7       >74.8
    交税导致销售收入下降幅度          0       5.2－10      10.2－17.5       17.7－28.3       >28.4
    交税导致净利润下降幅度            0      0.9－3.3        3.4－8.8        8.9－18.9         >19

    数据来源：国泰君安证券研究所