美国培育与调控房地产市场七大经验

    美国是全球范围内解决居民住房问题和房地产市场发展比较成功的国家。虽然中美两国在许多方面存在许多差异,但七十多年来美国政府在培育、调控住房市场方面仍有不少经验值得借鉴。

    第一,住房问题首先是一个民生问题,需要依靠市场和政府的双重力量支持。政府在解决中低收入家庭的住房问题上要承担重要的社会和经济责任。在实践中,美国政府在促进住房融资市场稳定发展、抑制房地产市场投机性和支持居民住房购买力提高三个层面形成了比较成熟的调控方式,实现了市场与政府较好的结合。

    第二,美国政府对房地产市场的调控基于比较明确的指导思想。中国的房地产市场应当明确让多数人买得起房这样一个发展方向,同时鼓励房屋租赁市场的发展,形成梯级消费。中国的问题不在于过度鼓励买房,而在于政府需要加强对买房和租房的支持力度。美国通过强有力的土地规划和税收激励,来增加中低价房屋和廉租屋的供给,同时通过有效的需求补贴增强中低收入者的购买力,这样的政策组合是值得我们学习的。

    第三,产业化的租赁市场是对房地产购买市场的重要补充。在我国大力支持与鼓励自有住房的同时,可以借鉴美国经验来发展产业化住房租赁市场,加大对租赁市场的培育与支持力度。加之在我国城市化过程中大量流动人口进入城市,一个发育良好的租房市场也有利于劳动力向生产率更高地方流动,促进城市化的有序推进。

    第四,公共财政政策在美国政府对房地产市场的调控中发挥着重要作用。美国政府对居民购房自住的支持主要通过对他们的收入所得税抵扣的方式来实现。近年来,美国联邦政府用于对中低收入居民住房进行各类直接补贴的财政支出每年超过300亿美元。在我国住房问题目前已成为群众期待政府关注的主要问题之一,我国应当适时考虑把支持居民解决住房问题纳入财政支出政策的范围。

    第五,美国对房地产市场的调控过程中,联邦和地方政府各司其职,在不同层面发挥重要作用。联邦政府的职能主要是明确指导思想和政策方向、通过担保调控住房融资体系、通过财政支出支持居民购房。而大量房地产市场调控的具体操作需由各级地方政府来完成。由于级差地租的普遍存在,房地产市场本质上不是全国统一市场。这一特殊性决定了各级地方政府在房地产市场调控中发挥着不可替代的作用。

    第六,美国以政府信誉担保来防范风险和降低融资成本为住房融资体系的稳定发展奠定了基础。美国为防止房地产市场风险对金融机构的冲击,至少有两道“防火墙”。一是由于美国的住房贷款绝大多数已转移到房利美和房地美两家机构,商业银行的住房按揭贷款在其全部资产中所占比重较小。二是房利美和房地美对住房按揭贷款进行证券化,分散了风险。同时,房利美和房地美的运作与州政府一级的住房融资机构的债券筹资一起,降低了市场融资成本。尽管我国金融体系和融资系统与美国有很大差异,但利用政府信誉降低融资成本和分散风险的基本思路是值得借鉴的。

    第七,引入不动产税将促进良性财政激励机制的形成。不动产税是美国地方政府的主要税源,也是调节房地产发展的重要财政调控机制。我国目前来自房地产的税收收入很低,地方政府过度依赖一次性从一级土地市场批租收入以及商用房营业税,造成“两多两少”的问题,即商用房开发多,住宅用房开发少,高档住房开发多,经济适用住房开发少的现象。在我国土地国有的制度下,不动产税既可为地方政府提供稳定、可持续的收入来源,又是保证国家作为土地所有者权益的一种稳定的制度安排。因此,应当适时引入不动产税,并确立不动产税收在地方税收中的主体税源地位。