地产收入令人费解 物华股份疑似“注水”

    地产业务在预收账款仅有几百万元的情况下,年销售额却能高达2.77亿元,而其与关联公司的关联交易,却被有意掩盖起来

    近年来,原本主营物资回收与再生资源利用的物华股份(600247)频频涉足房地产开发以及商业地产领域,而且目前地产业务收入已成为其最主要的利润来源。

    惊人的回报率

    2004年8月20日,物华股份以570万元的价格收购了北京市天工房地产开发有限责任公司(下称“北京天工”)80％的股权。收购之时,北京天工的资产状况不尽如人意,2003年及2004年上半年的净利润分别为-304万元、0元；而截至2004年6月30日,北京天工的总资产为2.08亿元,总负债为2.01亿元,净资产仅为710万元。

    但在完成收购后,北京天工立即就给物华股份带来了惊人的回报。据物华股份2004年年报显示,仅2004年9至12月,北京天工主营业务收入、主营业务利润、净利润就分别达到1.56亿元、5545万元、3588万元。2005年,北京天工的销售收入更是高达2.39亿元,实现净利润约3836万元。不足一年半的时间,天工房地产就累计实现净利润7424万元,按80％的股权计算,物华股份获得的投资收益高达5939万元。

    2004年、2005年,物华股份净利润分别为2998.44万元、3036.51万元,合计6034.95万元,若扣除从北京天工获得的5939万元投资收益,物华股份就将濒临亏损。如此看来,当初570万元的投资实在物有所值,但是,物华股份的房地产业务收入真实性却令人怀疑。

    2004年,物华股份房地产收入为1.73亿,主营业务利润为7282.81万元,即扣除北京天工的1.56亿元主营业务收入和5545万元的主营业务利润之后,物华股份来自其他地方的房地产收入为1671万元,主营业务利润为1738万元,主营业务利润率达104％,如此惊人的主营业务利润率并不符合常理。

    房地产收入“子虚乌有”

    2005年,物华股份共实现房地产业务销售收入2.77亿元,主要来自于北京天工及物华股份控股的另一家房地产子公司——北京鼎恒房地产开发有限公司(下称“北京鼎恒”),其中,北京天工与北京鼎恒分别实现销售收入2.39亿元、3816万元,二者合计几乎占了物华股份地产总收入的全部。然而,北京鼎恒及北京天工的收入真实性究竟有多少,却是一个问号。

    资料显示,北京鼎恒在2005年开发的项目共有两个,分别为丽泽住宅(又名鼎恒新星大厦)和西屋(青年公寓)。北京天工开发的项目共有3个,分别为恬欣嘉园7号楼、恬欣嘉园10号楼及恬欣嘉园二期项目。通过查询我们了解到,恬欣嘉园的实际名称为“恬心家园”,其中7号楼和10号楼属于恬心家园一期项目。

    丽泽住宅及恬心家园7号楼和10号楼的竣工时间分别为2003年7月15日、2003年11月28日及2004年9月28日,这3个项目由于在2005年之前就已经完工,因此存在于物华股份2005年年报存货一栏已完工的开发产品之中。

    物华股份2005年年报显示,2005年年初时公司存货中已完工的开发产品累计为6923.88万元,2005年累计新增189.58万元,累计减少3445.26万元,年末余额为3668.20万元。即在2005年,物华股份的存货中仅有3445.26万元的已完工的开发产品转化为了主营业务收入,这与公司2.77亿元的地产类业务收入及1.84亿元的成本相差甚远。

    很显然,丽泽住宅及恬心家园7号楼和10号楼在2005年为物华股份带来的收入极其有限,那么物华股份的地产业务收入是否来自青年公寓和恬心家园二期项目呢？

    在2005年年初时,物华股份的存货中在建开发产品的金额为1.23亿元,到了2005年年末,物华股份的在建开发产品金额为1.25亿元,仅仅增加了200多万元。

    物华股份的在建开发产品共有两项,其一为北京鼎恒开发的青年公寓项目,该项目2005年年初时的金额为279.03万元,期末金额为零。据物华股份称,青年公寓项目由北京鼎恒与另外两家公司共同合作开发的,由于北京鼎恒在2005年时发现该项目有担保和抵押行为,这与合作开发协议不符,经协商,于2005年9月1日正式解除了该项合作开发协议,北京鼎恒退出合作并收回了原预付的工程款和垫付的全部前期费用,因此青年公寓项目在2005年是不可能转化为主营业务收入的。

    物华股份的另一项在建开发产品为北京天工开发的恬心家园二期项目,公司资料显示,该项目预计总投资11亿元,预计竣工时间为2007年3月,其2005年年初时的金额为12024.81万元,年末为12515.83万元,一年的时间仅增加了491.02万元。

    通过对北京市房地产交易网查询了解到,目前北京天工仅拥有恬心家园一期项目的预售许可证,恬心家园二期并没有获得预售许可。而通过对北京市房地产交易中心网站的查询,也没有查询到恬心家园二期的销售许可证。由于该项目的竣工日期为2007年3月,因此物华股份2005年的地产业务收入不可能来自恬心家园二期项目。

    同时,我们还了解到,在2005年年末的时候,恬心家园的业主拟成立业主委员会,但却无法筹建,而不能成立业主委员会的原因就是因为恬心家园小区是滚动式开发,只有所有楼房都建完,才能成立业主委员会。而截至2005年年末时,恬心家园仅有9号(2001年入住)、7号和10号三栋楼已经入住,其他楼房还没有开建,因此也不可能在2005年实现销售并转为收入。

    而通过对物华股份预收账款情况的分析,同样可以发现公司高达2.77亿元的主营业务收入可能存在较大的疑问。物华股份2005年一季报的预收账款为867.04万元(扣除母公司非地产项目的预收账款后为637.31万元)、2005年半年报时为1431.54万元(扣除后为667.67万元)、2005年三季报时760.74万元(扣除后为417.97万元)、2005年末则为1074.76万元(扣除后为634.27万元),一家房地产企业,在预收账款仅有几百万元的情况下,其年销售额却能高达2.77亿元,这似乎有些不可思议。

    被掩饰的关联交易

    北京天工开发的恬心家园二期项目预计总投资11亿元,虽然预计竣工时间为2007年3月,但从物华股份的情况来看,该项目目前已经举步维艰了。

    物华股份2006年半年报显示,截至2006年6月30日,公司存货中已完工的开发产品期初数为3668.19万元,期末数为3343.45万元,仅仅减少了324.74万元。而公司的房地产开发成本期初数为12515.83万元,期末为13348.18万元,仅增加了832.35万元。同时2006年1至6月,物华股份的房地产业务收入仅有410.22万元,成本324.74万元,上述一系列数据说明,物华股份已完工的开发产品销售不畅,同时公司的在建项目进展缓慢,公司的地产项目在销售及建设上似乎都遇到了麻烦。

    目前,关于恬心家园的负面报道比比皆是,如“恬心家园拖办房产证”、“恬心家园业主屋顶渗水两月协商无果起诉开发商”、“一天断电11次,恬心家园百户居民大冬天挨冻”等。而且,还有部分恬心家园业主反映,直至今日,在入住数年后,仍有大量的业主没有得到房产证。

    综上所述,收购北京天工虽然表面上为物华股份带来了不菲的收益,但北京天工的资产质量及收益的真实性令人质疑。在收购了北京天工之后,2006年9月物华股份股东大会通过了非公开发行2.5亿股A股,所募集资金全部用于收购北京正光房地产开发有限公司(下称“北京正光”)100％股权及投资开发其拥有的市民广场购物中心项目的议案。

    从表面上看,此次拟收购的北京正光和北京天工之间并无联系,但通过调查我们发现,北京正光目前的地址为北京市宣武区先农坛街18号,而北京天工目前的地址虽然在北京市宣武区白纸坊西街22号,但在物华股份收购其之前,北京天工的地址同样在北京市宣武区先农坛街18号。

    在2004年的时候,北京正光曾经大量占用物华股份的资金,而除北京正光外,还有两家地产类企业大量占用物华股份的资金,分别为北京茂屋房地产开发有限责任公司(下称“北京茂屋”)和北京市华佳房地产开发有限公司(下称“北京华佳”),而这两家公司当时的地址也都在北京市宣武区先农坛街18号。目前,北京茂屋的地址仍在北京市宣武区先农坛街18号,北京华佳则已搬迁至而北京市宣武区菜园街危改房9号楼,实际上就是北京天工开发的恬心家园9号楼。

    北京市宣武区先农坛街18号似乎是一个充满玄机的地方,而问题尚不仅止于此,物华股份与北京正光等公司存在着千丝万缕的关联。

    据调查,物华股份拟收购的北京正光的负责人名为岳公强,而北京华佳的负责人同样为岳公强,目前北京华佳开发了洛克时代中心项目,而根据洛克时代中心的网站资料显示,洛克时代的投资商为北京国泰恒生投资(集团)有限公司(下称“国泰恒生”),国泰恒生的法人为成清波,而成清波正是物华股份第一大股东深圳市中技实业(集团)有限公司(下称“深中技”)的实际控制人。

    在被物华股份收购之前,北京天工的法人是李运丁,李运丁目前为天津宏峰(000594)的董事长,而天津宏峰近来刚刚收购了物华股份深中技拥有的中铁(罗定)铁路有限责任公司59％的股权。同时,李运丁还曾担任过国泰恒生的总经理一职。

    收购北京天工时,物华股份就一直在掩饰与北京天工的真实关系,此次拟收购北京正光,物华股份同样称与北京正光及其股东无关联关系。但事实上,物华股份无论是与北京天工还是与北京正光,都存在着微妙的关系。

    租赁、贸易收入疑点

    2006年12月27日,物华股份公告称,公司拟出资3750万元(占75％)与中商港(香港)公司共同设立中商港商业房地产经营管理有限公司。据物华股份称,中商港具有多年的商业不动产营运经验,双方联手发展,对物华股份现有的商业房地产项目,可进行有效的改革、调整,迅速地实现资产利润最大化,符合公司的发展战略。

    而通过分析发现,物华股份的商业地产租赁收入同样存在较大的疑点。2004年和2005年,物华股份的租赁收入分别为4042.38万元和3725.36万元,呈下降趋势。但2006年1至9月,物华股份的商业地产租赁收入高达4463.8万元,毛利率达74.64％,仅仅3个季度,就已超过2005年全年的水平,但由于一个奇怪现象的存在,面对这样的增长我们却不敢乐观。

    2005年,物华股份的租赁收入为3725.36万元,但公司2005年1至9月该项收入却高达4588.24万元。同样的怪事在2004年也存在,2004年1至9月,物华股份的租赁收入为5670.98万元,而公司2004年全年的租赁收入却仅有4042.38万元,全年收入比前三季度竟然少了高达1628.6万元。

    除房地产开发和租赁业务存在疑问外,物华股份的进出口贸易收入同样存在疑点。

    2006年1至9月,物华股份共实现主营业务收入1.09亿元,其中进出口贸易收入为6048.9万元,占公司主营业务收入的55％。在2006年以前,物华股份并没有这项收入,2005年年末,物华股份出资3200万元收购了深圳市成域进出口贸易有限公司80％的股权之后,公司才有了此项收入。

    2006年1至9月,物华股份的进出口贸易收入的毛利率达20.88％。而同期同样经营进出口业务的江苏舜天(600287)、兰生股份(600826)、中技贸易(600056)、五矿发展(600058)、辽宁成大(600739)、厦门国贸(600755)等公司的进出口业务的毛利率多则7％至8％,少则还不足3％,均远远低于物华股份的水平。

    更加奇怪的是,上述经营进出口业务的上市公司的货币资金中,都存在一定的外币,而物华股份2006年半年报显示,在公司的货币资金中,没有任何的外币,作为一家进出口企业,这似乎有悖常理。