买卖二手房钱款走银行 避免不良中介挪用

　　不良中介不再有机会瞒你的房价卷走和挪用你的房款

　　本周一，建设部联合中国人民银行发布了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》（以下简称《通知》）。在此次《通知》的“答记者问”环节，两部门的有关负责人明确了二手房交易资金监管三个相关问题：

　　第一，确定监管形式———分账户管理：房地产经纪机构或交易保证机构必须在银行开立客户交易结算资金专用存款账户，用于存量房交易结算资金的存储和划转，资金划转通过银行转账方式进行，不得支取现金；第二，明确资金权属———属于交易当事人：明确该资金独立于房地产经纪机构或交易保证机构的固有财产及其管理的其他财产，也不属于房地产经纪机构或交易保证机构的负债，其所有权属于交易当事人；第三，明确资金交付条件和具体方式———与房地产经纪合同中的约定一致。

　　“链家地产”市场研发中心认为，该《通知》的出台，使得存量房交易资金监管的研究取得了实质性的效果，并会对房产经纪行业产生如下四个方面的影响：

　　●影响一有助于平抑二手房价

　　《通知》正式执行后，资金监管将有助于二手房交易更加透明化和规范化，减少当前房产经纪行业普遍存在的“吃差价”现象，从而可以挤出价格的虚高部分，有助于平抑当前的高房价。

　　●影响二不良中介挪用客户交易资金的状况将被终结

　　由于实施资金监管后，交易资金将被冻结在专用的存款账户，只有在完成经纪合同中约定的条件后，交易资金才会通过银行转账的方式划转给卖方，在此过程中，交易资金没有任何沉淀在经纪公司自有账户客户的可能。因此，交易资金监管正式实施后，经纪公司挪用客户资金，乃至“卷款逃跑”等事件将不存在发生的可能，诸如“安徽桃园事件”、“天津汇众事件”将不会再重演，交易资金将得到最有效的保证。

　　●影响三彻底切断“现金收房”的源头

　　2006年10月底，北京市建委、中国房地产估价师与房地产经纪人学会分别发布《关于开展北京市房地产经纪行业专项整治活动的实施方案》、《房地产经纪执业规则》，规定房地产经纪公司不得以任何方式赚取二手房买卖差价，但这不能彻底根除“现金收房”为首的吃差价行为，一些不良中介仍在私下从事“现金收房”行为。“链家地产”市场研发中心认为，资金监管正式执行后，交易资金冻结后，将切断不良中介挪用客户资金用于“现金收房”的资金来源，避免了不良中介赚取差价的可能。

　　●影响四有利于二手房市场的长远发展

　　资金监管实施后，行业交易秩序将得到规范，一些经纪公司都将难以生存，例如一些靠“现金收房”维持生存的不良中介将逐渐被淘汰出局，一些实力较弱、靠交易资金维持资金周转的经纪公司，都面临着被淘汰的局面；相反，对于一些坚持“透明交易”、“签三方约”操作规范的中介公司来说，将会更加强大。

　　最后，“链家地产”市场研发中心认为，资金监管政策的实施亦不能急于求成，一方面应该给市场一个缓冲期，以避免一些不良中介出现恶性的资金链断裂，以造成恶性的社会问题；另一方面还应该加大资金监管政策的宣传，让房地产经纪公司能够积极配合，更要让消费者增强市场风险意识，从而能够让存量房的交易资金监管真正落到实处。文并摄/本报记者周宏

　　●链接

　　二手房公证提存

　　与银行资金监管的区别

　　近日，建设部联合中国人民银行发布了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，规定由银行对二手房交易资金进行专用帐户监管。这种银行第三方资金监管方式与公证提存既有类似又有不同。

　　银行和公证机构相对于交易双方来讲都是无利害关系的第三方；二者都对二手房交易资金设立专门帐户以防止中介公司挪用资金；资金的支取条件和方式都要符合当事人事先的约定。除了这些共同之处外，二者在法律上和对交易双方的保护上仍有明显的不同。

　　首先，对交易当事人所提供的法律支持不同。银行仅对二手房交易资金帐户的设立和划转进行监管，对买卖合同的约定以及资金支取是否符合法律规定及约定条件并不监督，而是由中介公司或交易保证机构来负责监督。而公证提存在监管资金的同时，能够为当事人提供个性化的法律服务，确定交易双方的真实买卖意愿，在尊重当事人意思自治的前提下，为双方起草和规范合同条款，协助当事人选择适当的资金支付条件和方式。

　　其次，交易资金交付的风险承担不同。交易资金交付到中介设立在银行的专门帐户上，仍需要交易保证机构提供第三方担保和监管，相关的中间费用仍要交易当事人承担。而公证提存无需提供第三方担保，公证机构依据当事人签订的交易合同对交易资金直接进行监管并承担资金安全的赔偿责任。

　　第三，对监管资金的支取程序不同。由于交易资金是交付到中介公司帐户名下，除了要满足合同约定的条件和方式，还需要中介公司的配合。做为交易中的利害关系人，由非中立的中介公司对交易资金的支取条件进行履行监督极易产生纠纷。而向公证机构支取提存款只需当事人满足事先约定的条件即可，无需其他人介入或配合，因此提取的效率和安全性较高。

　　《通知》赋予了当事人自主选择交易资金交付的方式，因此，当事人可以根据自已的实际情况和需要选择交易资金的交付形式。银行的资金监管和公证提存都是为满足当事人保护交易资金安全的需要而提供的方式。

　　文/北京市公证处公证员

　　年底留学生租户最高上升50％

　　就在京城大多数区域的公寓租赁市场还未摆脱每年“春节前后市场淡季”的影响时，今年的传统淡季却出现了新的“热点”，记者从北京几家大型房屋中介了解到，一些留学生聚居地的公寓租赁市场却开始复苏，如五道口、望京等区域，在经历了去年11、12两个月的租赁淡季后，今年1月份五道口地区的留学生客户相比前两个月上升了50％左右，而望京地区也上升了10％以上。一些房屋中介专家预计，在今年2月底至3月初将会掀起一个由留学生带动的公寓租赁小高潮。

　　“我爱我家”的专家接受记者采访对春节前租赁市场出现新热点分析说，最近，春季前后北京会有大批的留学生入学，进行大约6－10个月的学习，国外的留学生大都喜欢选择租住在公寓里，就形成了目前学校所在区域的公寓出现了淡季旺销。

　　在租赁淡季临近尾声，留学生加入租赁大军的时候，房东和留学生双方各应该注意一些什么呢？“我爱我家”房产专家为此提出了一些建议：

　　如果你是房东

　　（1）建议在此时可以实行短租。

　　租金淡季即将接近尾声，目前有出租需求的房东可以实行1－2个月或者半年的短租，这样，恰好可以等到传统的租赁高峰期如3月、8月时再次出租，从而以减少房屋空置的时间，保证出租收益率。

　　（2）保证房屋的出租竞争力。

　　面对年后退租增加，房源将会大增的情况，业主应该采取对所持物业进行重新装修、更换家具、电器等措施来增加其出租时的竞争力，尤其对于欧美的留学生而言，相对租金高低来说，他们更加注重厨房、卫生间的干净度以及配套的完善度。

　　如果你是留学生

　　（1）在租赁淡季提前租赁或者预订公寓。

　　等到留学生租房的高峰期来临后，不但可供选择的房源相对大为减少，而且租赁的价格也会水涨船高，一般淡季和旺季的租赁价格浮动在几百左右，甚至更高。

　　（2）寻找本国留学生聚居地。

　　由于身处异乡，除了在语言上有诸多不便之外，在饮食、生活等习惯上也会和当地居民有很大的相异之处，最好能和本国留学生住在一起，以减少不适应之处。

　　（3）学习处和居住地两者应该兼顾。

　　对于一些初来乍到北京的留学生来说，建议选择离自己就读的大学比较近的地区居住，免去不熟悉新环境和交通路线而带来的麻烦，能为自己带来不少便利。

　　热点区域公寓租金：

　　受留学生青睐的公寓中，五道口区域有“华清嘉园”、“水青木华园”、“富润家园”、“非常宿舍”、“逸成东苑”、“清枫华景园”、“文城杰作”等，一居在3500元-4500元/月，二居在5500元-6500元/月；而望京地区尤以单身公寓最受欢迎，如“夏都家园”、“金隅丽港”、“飘home风景线”等，价位则在2500元-3500元/月。

　　●二手房成交案例

　　回龙观龙泽苑139.2平米95万元成交

　　邵先生一家三代5口人，因市区住房拆迁，孩子在五道口上学，且无时间装修，需要购买一处面积在140平米左右、装修较新、楼层较低、靠近13号线的大三居。鑫尊置地公司的置业顾问从交通便利、配套设施、户型结构、小区环境、升值潜力、物业管理、购买能力等方面进行了专业分析并和邵先生进行了沟通交流，在看过前几年开发的龙腾苑、龙跃苑、龙博苑、龙泽苑、冠庭园等楼盘多套二手房后，选定了龙泽苑西区一套139.2平米3层南北朝向的三居室。并以95万元成交。

　　购买动机分析

　　邵先生主要考虑小区交通和居住环境，龙泽苑是回龙观文化居住社区的优质商品房现房项目，和回龙观区域以经济适用房为主体的二手房相比，其具有以下突出优势，龙泽苑是回龙观唯一紧邻城铁出口的小区，又处在八达岭高速路回龙观出口处，无论坐城铁还是坐公交，其都是进入回龙观区域的第一站，是整个回龙观出行最方便的小区。小区是中美合作的康居示范项目，钢混结构、商品房的大产权、六层板式结构设计，户型设计科学、新颖。

　　出售动机分析

　　业主郭女士当初购买此房的房款价格为46.5万元，采用一次性付款，其中涉及税费3万元左右，因其产权过5年，且面积在140平米以下，属普通住宅，无需缴纳交易税费，当初装修费用约20万元，居住5年养房费用约1.5万元。郭女士出售该房净收益约27万元，回报已很可观。郭女士原本是想自住，房子不仅装修好，而且也很爱惜，现在是因为工作调动，举家迁往外地，才将此房出售。

　　置业顾问分析

　　邵先生购买此房后非常满意。因回龙观地处近西二旗、上地、五道口等文化科技重地，文化气息浓厚，人文素质高；区域配套设施齐全，超市、餐饮、邮局、银行、医院、学校、幼儿园、公园、体育中心等一应俱全。目前和龙泽苑位置相同、地处龙泽苑小区对面的一手楼盘新龙城，五期销售单价已在7500元以上，而地理位置在回龙观大社区里侧的一手楼盘流星花园及矩阵家园销售单价也在7350元左右，其交通便利性应该没有龙泽苑方便。为邵先生推荐的这套二手楼盘，入住仅5年还很新，其含精装修的价格才在6800元/平米，仍有很大升值空间，且其商品房的大产权为将来转售此房提供了便利，精装修的房子节省了装修时间。邵先生在开始买房时也是在一手楼盘和二手楼盘之间犹豫不定，但在同时看了多套一手楼盘和二手楼盘后，才发现现在的一手楼盘由于后开发位置普遍不如以前的楼盘，但是期房毛坯价格还比精装修的二手楼盘普遍贵800元以上，那么购买这套二手楼盘比购买周边的一手楼盘毛坯期房要划算得多。

(责任编辑：郑宇)