工业地产股　最具潜力的地产“金矿”

    兴业证券研发中心 任壮

    在住宅地产调控力度加大、人民币稳步升值、会计政策调整等因素的作用下,未来房地产板块的投资重点应从住宅地产、商业地产向工业地产转移。

    行业需求不断增加

    我们认为,在2007年的房地产行业中,住宅地产、工业地产等子行业的表现将会出现较大差异。在2007年,政策依然会加大以住宅地产为主的调控,房地产价格涨幅将会被控制在一定幅度内,而房价涨幅过大城市的住宅市场也将会在地方政府的政策打压下受到一定程度的抑制。因此,我们对2007年住宅地产市场的判断是：“行业景气度将会在多因素作用下维持高位震荡,房价涨幅趋缓。”

    与之对比,在中国进入重工业时代、世界制造中心加快向中国转移、国家推动重点工业园区建设等重要因素的作用下,国内工业地产的长期需求呈上升趋势,目前许多地区已出现工业地产供需倒挂,工业地产的投资价值正在逐步显现。

    国土资源部在2006年9月发布《关于加强土地调控的有关通知》,对于新的工业用地出让最低价将按照“不低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和”的标准制定,并将工业用地最低价标准制定权从地方政府收归中央。按照规定,今后工业用地将逐渐实现“招、拍、挂”的出让方式,出让价格一律不低于最低价标准。我们认为,《通知》将有利于工业用地的批租环节日益市场化、规范化,工业用地的资源稀缺性将日趋明显,价格上涨将不可避免。而持有大量工业土地的上市公司,资产增值效应将非常明显。

    具备明显吸引力

    我们认为,工业地产板块目前已经具备比较明显的投资吸引力,主要体现在以下三方面：

    首先,住宅地产不是房地产的全部。目前市场存在将房地产笼统理解为住宅开发地产的误区。在住宅地产调控力度加大、人民币稳步升值、会计政策调整等因素的作用下,我们认为,未来对房地产行业应以“多极化”的投资策略为主,投资热点将会从住宅地产向商业地产,再向工业地产转移。2007年在房地产行业中我们坚定看好工业地产。

    第二,未来工业地产行业将保持高景气度,工业用地价格将大幅上涨,工业物业出租及销售价格有很大提升空间。工业发展的科研化、聚集化与高端化趋势,将促使国家重点扶持的高新技术园区公司的业绩实现增长,其资产增值效应也将更加明显。

    第三,在地产公司估值方法上,住宅地产未来的土地储备增值均以销售收入体现,其估值方法应主要选择以业绩增长为前提的相对估值；而工业地产以持有投资性房地产为主,按照新的会计准则,其土地及物业如可以以公允价值计量,其账面增值将可以计入当期损益,且收益不计入应纳税所得。因此,其估值方法应参考以业绩增长为准的相对估值及以物业增值为准的绝对估值两种方法。而且,由于工业地产经营稳定,不受政策调控影响,其平均PE应高于住宅地产,而目前PE估值显示,工业地产上市公司动态估值已呈现“估值洼地”特征。此外,被市场忽视的还有其工业土地及股权投资大幅增值的“资产重估增值”。因此,工业地产是目前房地产行业中最具投资价值及增值潜力的行业板块。

    把握三大机会

    一是根据工业地产高端化、区域化、园区化的发展趋势,建议关注长三角、环渤海区域内的国家级以上高新技术园区,如参与天津滨海高新区开发建设的海泰发展,参与张江高新技术园区开发的张江高科。

    二是工业地产公司一般业绩稳定,较少会出现住宅地产公司业绩快速增长的情况。但是,大多数工业地产公司都持有大量的工业土地及工业物业,有的还参股园区内产业化发展较成熟的高新技术企业或者持有上市公司股权,其持有的土地及股权资产目前均以历史成本方式反映在财务报表中。按照新会计准则,以上资产未来如通过市场公允价格计量,则将体现为资产增值及投资收益的大幅增加。因此,在考虑工业地产公司相对估值的同时,计算公司“隐蔽资产”增值情况也是挖掘其投资价值的重要方法。因此,持有大量低成本工业土地及上市公司股权的公司值得重点关注。

    三是目前工业地产上市公司的控股股东大多为开发园区的主管部门或实体公司。控股股东拥有的资产实力是决定上市公司未来发展的“资源基础”。建议关注未来控股股东能够对上市公司持续注入土地储备、成熟物业等优良资产的上市公司。

    在具体个股方面,我们建议重点关注海泰发展、张江高科、南京高科、苏州高新、建发股份等个股。给予海泰发展、张江高科“强烈推荐”的投资评级,给予南京高科、苏州高新、建发股份“推荐”的投资评级。

    工业地产上市公司的估值与评级

    股票简称   06EPS   07EPS   08EPS   投资评级
    海泰发展    0.20    0.34    0.65   强烈推荐
    张江高科    0.24    0.34    0.52   强烈推荐
    南京高科    0.28    0.33    0.40       推荐
    苏州高新    0.32    0.36    0.40       推荐
    建发股份    0.64    0.83    1.04       推荐
    高新发展    0.15    0.20    0.25         －
    S沈新开     0.04    0.06    0.10         －