国泰君安：长春经开 价值严重低估 股价回归之路

在市场宽幅震荡期间，寻找热点题材往往能使投资者逆市获得收益。随着新会计准则的出台，价值重估无疑将成为价值投资主线之一。尤其以房地产行业，园区类的个股在估值提升的背景下，未来升涨空间同样得到提升。近日来，以园区类地产股为代表的浦东金桥、陆家嘴等均在震荡的市场中创出新高。

借股改重大资产置换

长春经开股改方案是“10送3＋重大资产置换”，10送3的送股、43%的送出率居2006年下半年A股和房地产行业股改公司前列。次此股改中最大亮点就是置换进来的450万平米优质土地资源及其二级拿地特权。资产置换使公司主业从依靠财政补贴的电力、绿化转向房地产开发，资产质量和盈利能力明显提高。公司真正拥有了地产资源优势。

置换进入长春经开的土地资产，是位于长春南部新城核心区195万平方米经营性用地、5号用地34.8万平方米经营性用地、7号用地25.7万平方米经营性用地等三处地块的土地开发。这三块地是长春市城市重心南移后的重要地段，处在长春市市政府新楼对面，目前，长春市政府已经迁到新的办公楼，该地块具有一定的升值潜力。

另外，2005年底，长春经开与开发区管委会签定了《临港经济区3.6平方公里的经营性用地项目投资协议》。据介绍，公司在对几块土地进行土地开发投资后，公司拥有的待开发的土地面积达到617万平方米，为未来的房地产开发业务储备了大量土地资源。

长春市和开发区房地产市场正处于景气上升期，公司项目所在地——南部新城和开发区是未来长春市的热点和高档市场所在，未来升值潜力看好。

由于股指连续上涨，房地产上市公司股价持续大幅度上升，目前国内房地产上市公司的平均市净率已经超过3倍，平均市盈率超过30倍、达到大约40倍。资产重组后的长春经开，股改资产重组后已经成为典型的具有巨量优质土地资产的房地产公司，其严重低估的现实不言而喻。

公司估值本质变化

长春经开股改前尽管账面每股净资产有6.35元，但对应的很大一部分是绿化资产、路灯、变电所和应收账款等无利润资产。股改后公司的账面每股净资产约为6.70元，但对应的却是具有大幅增殖空间的优良经营性地产，实际价值远不只6.70元。

公司借助股改实现资产置换，将原有近20亿的资产全部置换出上市公司，相对应的将价值20亿的土地置换进公司。股改前后公司新增占地810万平米、建筑面积1032万平米、价值至少31个亿的优质土地，二级拿地特权使得公司完全拥有一级和二级开发利润，让公司真正拥有地产资源优势。以公许价值评估，公司每股净资产值应在10元以上，目前价值严重低估。

并购概念

长春经开股改前大股东持股为39.91%，股改后持股只有21.88%，送出了将近一半给流通股东，无限售条件的流通股达到了78.12%。在二级市场上，长春经开如果股价持续低于每股6.7元账面净资产，只要按市场上价格买入22%的公司股份(7900万股)，仅需出资大约5亿元，就可以成为其大股东，控股长春经开这个实际价值至少53亿的上市公司。因此，潜在存在的股权之争或将激发该股股价的爆涨。

价值回归

二级市场上，该股股改复牌后仅几个交易日即完成填权，原因在于该股净资产高，但股价却没有反映公司内在价值。目前依旧维持较好上涨势头，后市股价有望走出价值回归之路，巨大涨幅空间值得密切关注。

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