韩国楼市天价之困:改变年轻人的社会形态

　　一个普通的韩国家庭，要花上十几到二十年时间才能买上一套100平

　　方米的房子。与中国相似，韩国房价飙升也与资本相对过剩、国内投资渠道少有直接关系。尽管政府采取了种种措施，但韩国的房地产 价格却在每次新政策出台时观望一段时间，然后又继续上行。

现在，韩国朝野又开始讨论新一轮的房地产调控，并计划在今年推行。伴随着韩国总统大选的倒计时，韩国的房地产政策走向势必会引发更加激烈的争论。

　　现象

　　绝望老人为房子而轻生

　　年轻人深受房价之苦

　　31岁的崔先生住在京畿道坪村市的办公室里，在目睹了去年韩国房价的暴涨后，他基本上放弃了买房的想法。

　　“和每个人一样，我想住在属于我自己的公寓里。自从2年前我开始工作以来，我已经尽了最大努力，但是我想，在房价一直上升的情况下，我可能永远也不能在这个地区买一套房子了。”崔先生无可奈何地这样说。

　　坪村是在韩国被称为“泡沫七区”的地区之一。这些地区的房价比其他地区涨得更快。

　　2006年5月，韩国政府将江南、瑞草、松坡、木洞、盆唐、龙仁和坪村正式指定为需要实行更严格借贷政策和进行更严厉规范的房地产投机区。在首尔江南区，一名男子微笑着说：“现在这套房子已经是我买下价格的4倍了。”他是在2000年自己快40岁时买下的这套100平方米的房子。

　　但是买不起房子的崔先生认为，政府以控制房产需求的反投机政策并未成功。他说：“事实上，政府的重税房产政策是对我这样没有房子的人起了作用。”

　　在今天的韩国，几乎每个韩国人，无论是否有房，都多多少少受到了房价上涨和政府削减房价政策的影响。而像崔先生一样，大多数20多岁和30出头的、刚工作没几年的年轻人都对去年以来迅速上涨的房价感到十分沮丧。

　　11年全部收入够买一房

　　一项调查显示，买房是韩国人存钱和贷款的主要目的，特别是那些30多岁的韩国人。

　　韩国网络房产信息提供商RealEstateBank做了一个计算，2006年第三季度，韩国平均家庭收入是每月342万韩元。如果收入在这个水平的一家人想要在首尔购买一套106平方米的中等公寓的话，他们需要支付4.51亿韩元（约合360.8万人民币 ）。这就意味着这家人即使不吃不喝、把全部收入都存起来买房子的话，也要存上11年。而在2006年初，他们只需要存9年钱就可以买上这样一套房子。

　　韩国国家统计办公室的数据显示，2006年第三季度城市家庭收入比第一季度下降了0.6个百分点，与此同时，首尔市100平方米左右的公寓平均价格却上涨了26.3%.在繁华的首尔南部江南区、瑞草区和松坡区，这样一个家庭想要购买一套106平方米的房子的话，就要不吃不喝地存22年零5个月的钱。

　　另外，在韩国，房屋租赁多数采取一种特殊的形式，即房客把一大笔押金交付给房东使用，房客在租约期间不必再付给月租，当租约结束，房客可以获得全部押金退还。这种押金有时可达房价的95％。韩国租赁市场中50％的房客采用这种方式，随着房价上涨，韩国的租房一族也受到很大的影响。收入达到平均水平的一家人需要把他们全部收入存上4年零5个月，才能在2006年第三季度在首尔支付一套106平方米公寓所需的1.13亿韩元押金。

　　改变年轻人的社会形态

　　房地产狂潮正在改变韩国年轻人的社会形态。在结婚前先买房子的情况非常普遍，甚至还产生了在结婚后也为了节省房钱而寄居在父母家中的“新袋鼠族”。而另一些年轻人为了存够钱买房，或者为了能够负担得起每月的房贷 ，干脆牺牲了生活质量。他们断绝了与朋友们的聚会，从前每周看一次音乐剧或电影，现在可能一个月也看不了一次。与恋人只在周末约会，并只去价格低廉的地方……

　　更令人触目惊心的事例发生在2006年11月。韩国国民银行的数据显示，仅在11月份一个月，房价就上涨了3.1%，是16年来韩国房价涨得最快的一个月。而就在韩国政府出台房地产对策的11月15日当天，一名60岁的老人在绝望中留下“房价上跳，我也跳”的遗书后，从18楼公寓跳下身亡。

　　问题

　　调控房价政府之困

　　为抑制房地产市场过热，韩国政府从2006年4月开始采取一系列措施，并取得了一定成效。首先，韩国政府对房地产加大税收力度。为抑制住宅投机现象，政府对居民拥有的第二套以上住宅征收重税，将转让第二套以上住宅的交易税从9％至36％提高到50％；为抑制土地倒卖，从2007年1月1日起，政府将对非土地所有者自住的土地的交易征收60％的交易税。

　　此外，韩国政府还宣布，今后5年内将在房价涨幅最大的首尔江南区建造10万套住宅，并计划提高银行贷款利率。

　　2006年11月15日，在房价月增速达到16年最高后，韩国政府又确定并发表了稳定房地产市场的方案。根据新方案，韩国将在接下来4年推出164万套新住宅，并通过限制抵押贷款等措施抑制投机，以促成房价下降。不过，这些旨在平抑房价的措施推出后，那些按理说应该受益的普通购房者却不满了。

　　有房者为避税惜售

　　58岁的金先生本来打算卖掉他在首尔市江南区的一套125平方米的公寓，这样他就可以在盆唐区买一套便宜点的房子，同时手里可以有更多现金为他的退休生活做准备。不过最近他改变主意决定不卖了，因为韩国政府决定对卖房所得的收入课以重税。

　　金先生说：“因为我必须为卖掉房子交很重的税，所以即使我卖掉这套公寓，在盆唐区买了一套大小差不多但便宜点的公寓后，我手里也剩不下什么钱了。”

　　金先生抱怨政府的房地产税政策导致了他的困境，他说，对买房所得课以重税使那些房主不愿出售房子，从而减少房屋供应量，这最终反而会导致房价上升。

　　而在首尔江南区办公的某税务师最近则不断从一些有两套房子的居民那里接到关于“假离婚”的询问。一名50多岁的主妇说，想卖2001年买的现价8.3亿韩元的公寓，可是怕税金太多，正在考虑办“假离婚”。

　　这位主妇如果去年把房子卖出，该交1.69亿韩元的转让税，如果今年卖出，因实行一户两房的重税，要缴2.95亿韩元的税金。但要是夫妻离婚把两套房子各拿一套，就适用1户一房的轻税，只缴4600万韩元。一名税务师说，他开业6年，接到这样的询问最近还是第一次，近半年来已接到6件有关假离婚的咨询。这些人中有在首都地区拥有4套房子的夫妇，也有想在江南买一套房子的50岁主妇。税务师只好对他们说，为了子女要慎重考虑。但是一对拥有3套房子的60多岁夫妻说，他们靠房租维持生活，因为实行综合课税后负担太重，还是不得不办理了假离婚手续。

　　租房者受池鱼之殃

　　就算没有房子，也逃不掉政府调控政策的影响。35岁的成先生还是租房一族，但是2007年1月初时，他也处在为房子而焦虑的状态中。在政府出台针对有房一族的重税政策后，没有房子的成先生却烦得连觉都睡不着，这是怎么回事呢？原来是因为他所租房子的租金涨价了，他却不知道怎么才能找到足够的钱支付上涨的租金。

　　成先生的房东上个月通知他，假如他还想继续租住瑞草区的一套100平米左右的公寓，他就得再多交3000万韩元的押金。

　　“我的房东告诉我，他必须给押金涨价，因为他近年需要支付更高的住宅拥有税。”而这笔增加的税金，自然就转嫁到了房客成先生的身上。成先生哀叹说，“政府的重税房产政策实际上对我这种没有房子的人起作用了”。他说自己现在只有两个选择，要么开口跟父母借钱，要么只有搬到首尔南部以外房租更便宜的地区，但是这就需要每天花更长的时间在上班路上。

　　在这一轮韩国政府房产调控中，受到限制最多的正是像成先生这样尚未拥有房子的年轻人。

　　信贷紧缩影响低收入者

　　许多分析家认为，除了高昂的房价外，政府的一些措施，例如新房的销售体系以及对住房贷款的严格限制等，都使得年轻职员想要买房变得更困难了。

　　过去几个月中，银行根据财政部和央行的建议对新的房产贷款提高了利率。

　　另外，银行对新的购房者也实施了更为紧缩的贷款政策，但是与此同时，那些已经在过去贷款买了房的人却没有受到这方面的影响。

　　商业银行和其他金融机构将于2月份对全国的住房贷款实施总负债偿还比率政策。而这一政策目前只对在房产投机区域购买超过6亿韩元的房产时才适用。根据总负债偿还比率规定，每年债务本金和利息支付的比例不能超过贷款人年度收入的40%.这使那些收入不高的年轻人基本上断绝了贷款买房的希望。

　　新销售体系减少买房机会

　　另外，韩国政府设计的新的住房销售体系也将减少20多岁和30岁出头的年轻人买房的机会。

　　从今年9月开始，韩国政府将改变新房销售体系，更倾向于卖房给那些已经长期拥有房屋的年长者，而那些单身或刚结婚的夫妇则更难买房。

　　银行官员说，这虽然可能有助于限制住房贷款增长，但是也可能使许多真心想要买房的无辜者受到影响。韩国最大的贷款银行国民银行说，自从遵照政府的要求严格限制贷款以来，该行已经收到了许多贷款者的投诉。

　　“就在几个月前，银行还竞相吸引更多的贷款者。他们突然改变政策真是令人为难。按照过去的经验判断，投机性投资不管怎样都会继续把房价推得更高，而我还要再等多少年才能获得属于自己的房子呢？”34岁的公司职员金在元（音）在韩国建设交通部网站上留言说。

　　房地产行业分析师金桂珍（音），说：“紧接着上涨的房价，新的住房销售体系将剥夺大多数年轻人买房的机会。在新规定实施前，那些有一点钱的人将会积极申请购买新房。”而这又将在短期内继续推动房价上涨。

　　原因

　　三大因素导致暴涨

　　事实上，韩国此轮房价飞涨起自亚洲金融危机之后，当时韩国房价下跌近一半。为扶植建筑业，1997年韩国政府放宽了公寓转让限制，此举虽然成功搞活了韩国房地产市场，却助长了房地产投机。2000年1月至2005年6月的5年半时间内，首尔等9个地区公寓的平均售价上涨了2.8倍……

　　老百姓热衷不动产

　　首先，韩国人和其他亚洲国家的老百姓一样热衷于购买不动产。最近一项问卷调查显示，90%的受访韩国人表示，如果有剩余资金他们愿意投资房地产。而这样的心理是抬升房价最重要的条件。房地产行业分析师金桂珍说：“2006年房价上涨是因为人们持续把房产当作最为有利可图的投资选择。在充足的货币流动性下，更多人购买房屋，而高需求和低供给导致的结果就是房价高涨。”

　　其次，韩国人口过分集中，韩国房价最高区域在集中了韩国人口近一半的首都首尔，在城市地区的房屋需求增加引起的供应量不足。

　　投机带动羊群效应

　　当然，韩国房价的上涨也不排除投机因素的影响。韩国的富裕人群成为房地产投机的急先锋。韩国政府提出，高房价是强大的“房地产势力”———部分建设企业、金融机构、房地产中介和房地产媒体故意哄抬的结果。投机的最大特点是羊群心态，广大工薪族纷纷跟进，房价自然水涨船高。

　　例如，在房地产投机活动猖獗的韩国首都首尔江南区，就出现了一个“富婆炒房团”。这一批富婆斥资10多亿美元，相互勾结，哄抬房价。据统计，2000年该地区平均房价在每平方米300万韩元左右，到2005年初涨到了1000万韩元左右，5年时间涨了3倍多。

　　对策

　　朝野携手共谋新政

　　现在，房价问题在韩国已经成为重大政治问题，特别是今年总统大选的一个重要话题，执政党和在野党都在着力推出与调控房价有关的规则。

　　对新楼限价销售

　　去年12月中旬，执政党在进行了一次政策磋商后，决定最早可能在2007年第二季度开始对私人房地产企业兴建的商品房进行价格限制。韩国在1999年废除了类似的房价限制政策。

　　一些分析家认为，正是由于新开发的住宅价格不断走高，从而也推动新住宅附近地区老住宅价格的上涨，导致了房价的整体上涨，因此，政府对新开楼盘的价格进行限制将有助于稳定房价。他们认为，一旦限价措施开始实施，首尔等地的房价可能会从目前的水平回落30%左右。

　　公开房价成本

　　韩国政府还决定研究最早今年4月起公开公共和民间等所有公寓成本的方案。但政府计划对民间公寓不施行建筑后销售的制度。虽然政府从去年3月起，以公共用地建房为对象，施行了公开土地费等7项成本的制度，但却反对公开民间住宅的房价成本。

　　曾经反对房价成本公开的卢武铉总统本人也不得不在电视采访中指出：“（扩大公开房价成本的范围）已是大势所趋，将会采取尽量公开房价成本的措施。”

　　“半价住宅”有望入市

　　去年11月29日，最大的反对党大国家党还确定一项党论，内容是引进“土地租赁式住宅销售制度”，这项政策已被大国家党确定为党论。内容为符合一定资格的购房者以相对便宜的价格买房并交纳土地租赁费，购房者只拥有房屋所有权而没有相应的土地所有权，住宅所对应的土地只租赁不出售，购房者在居住一定年限后方可将住宅返卖给政府。

　　除推出更多廉价、廉租房另外，首尔市政府也计划兴建廉价房，首尔市还计划降低租用公共房的押金。

(责任编辑：马明超)