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京城楼市 调低了投资调不低房价

    本报记者 林喆 实习记者 魏玮 报道

    京城的房价“涨势不改”,房地产市场的供求关系也“趋紧依旧”。北京市统计局和国土资源部门近几年的综合数据显示,国家对房地产的宏观调控, “调低”了开发投资,“调低”了商品房供给,但却没有给高企的房价“降温”。

市场分析人士认为,2006年,北京房地产市场已经呈现出的开复工面积、竣工面积双双下滑,以及住宅空置面积大幅减少等特点表明,房价上涨背后,存在着供给乏力这一关键性因素。

    投资趋缓导致供给偏紧

    宏观调控在遏制房地产投资增幅方面效果十分明显。北京市统计局的数据显示,房地产调控开始的2004年,北京房地产领域的新开工面积出现比较大幅度的下降,下降了11.1%。2005年,下降幅度稍微有所缓解,但是仍然比2004年下降2.9%。业内专家指出,房地产新开工面积,是该领域投资的一个主要先行指标。这个先行指标出现比较大幅度下降,势必会影响到投资。

    此外,房地产投资方面的其他指标也在下滑。根据北京市年度国民经济和社会发展统计公报的数据,2006年,北京市商品房施工面积10483.5万平方米,比上年下降2.5%;其中商品住宅6311.3万平方米,下降13.3%。商品房竣工面积3193.9万平方米,下降15.3%;其中商品住宅2193.3万平方米,下降22.8%。

    在供给偏紧的情况下,商品房空置面积也开始加速消化。2006年末,北京商品房空置面积为1039.7万平方米,比上年末减少334.5万平方米;其中商品住宅空置494.1万平方米,减少305.6万平方米。

    业内专家坦言,虽然助涨房价的因素非常复杂,但是供求关系显然是决定性因素之一。从2001年至2006年北京房地产市场运行情况的数据可以看出,房屋价格变动和竣工面积、销售面积的变动,三者之间存在着很强的互动关系。竣工面积、销售面积增长较快的年份,房价涨幅平稳,甚至有所下降。

    来自国土资源部信息中心的数据显示,2002年,北京市商品房竣工面积为2384.4万平方米,比上年增长了39.7%,销售面积为1708.3万平方米,比上年增长了41.8%,两项指标均为近5年来最大涨幅;与此相呼应,2002年,北京住宅平均价格比上年下降了近5%。该效应还延续到了2003年,数据表明,当年北京住宅平均价格仍略有下降。

    而房地产投资放缓后的2004、2005和2006年,商品房施工面积、竣工面积和销售面积的增幅一路下滑,到2006年出现了负增长。与此同时,房价却在一路上扬。根据中国人民银行营业管理部货币政策分析小组所做的“2004—2005北京市金融运行报告”,2004年,北京住宅平均价格增幅为6.7%,2005年增幅达到了19.2%,而2006年,涨幅也超过了10%。

    北京市统计局有关负责人也指出,北京房地产市场有两种力量的博弈。一个是中央政府让整体经济不要太热,要适当地降降温,就要降低房地产的投资。另外一种力量,就是需求的力量。这使得住房市场的供需关系日益紧张。

    每年新增需求远超供应

    由于住房商品的特点,不可避免地出现一些投资和投机性的需求。加上住房刚性需求以及改善住房的需求,这就使得社会对住房的需求相当大。

    北京常住人口的快速增长,带来了对住房需求的增长。北京市统计局的数据显示,近三年,北京每年增加41.5万人。按照2006年北京城镇居民人均住房建筑面积25.9平方米计算,每年新增住宅需求达到1074.85万平方米。

    《北京住房建设规划(2006年-2010年)》中指出,到2010年,北京城镇人口人均住房建筑面积将要达到30平方米左右。这意味着2006后的4年内,北京人均居住面积还将提高4.1平方米左右。如果按照2006年北京市1581万常住人口计算,每年还需要新增建筑面积1620.53万平方米。加上新增人口产生的住房需求,北京今后4年,每年新增的住房建筑面积的需求至少是2700万平方米。而实际供应量约为2200万平方米,有500万平方米左右的缺口。

    一位市场人士指出,首先,北京城市化进程进一步加快带动了大量的拆迁住房需求;其次,人们生活水平提高推动住房消费升级,增加了他们的置业需求;最后,北京作为国际大都市吸引着大批的精英人士来京工作,这也产生巨大的自住需求。

    除了住房刚性需求外,为了保值和投资而购房,也成为不少富裕人群的选择。招商银行曾委托零点远景调查做过一项调查,调查对象是个人金融资产在50万元以上的都市高收入群体。调查结果表明,高收入群体大多偏爱保值型的房地产投资。而这些需求就很难加以量化了。

    收紧“地根”副作用有待克服

    众所周知,新开工面积与土地供应量有密切关联。近两年来,北京市土地日益趋紧是不争的事实。北京市统计局新闻发言人于秀琴指出,2005年新开工面积下降,直接导致了2006年住房竣工面积的大幅下降。而分析人士认为,2005年的土地供应收紧则是新开工面积下降的主要原因之一。

    根据于秀琴介绍,北京市2006年土地供应量为1318公顷。但根据北京市土地整理储备中心统计数据计算,2006年北京通过“招、拍、挂”出让的房地产开发用地(不包括经济适用房用地)面积总计为1065公顷,其中含住宅商品房性质的土地面积为918.5公顷。北京2006年度土地供应计划中,住宅商品房用地为1600公顷,商服用地300公顷。就是说,实际土地供应量也仅为计划的56%。

    据北京市土地整理储备中心的数据计算,2006年北京已成交地块、正在交易地块和即将入市地块三者合计的规划建筑面积为1146.6万平方米,不到2006年北京商品房新开工面积的一半。

    从2005年看,北京计划供应的住宅商品房用地为1750公顷,商服用地550公顷。实际成交的房地产开发用地仅为880公顷,大约是计划的40%。

    由于土地入市与形成实际市场供给存在着1至1.5年的时差,2007年的新盘供应将主要取决于2005年和2006年的土地供应量。

    根据北京市土地整理储备中心的数据计算,2006年,北京市出让的住宅(含)用地的平均容积率(规划建筑面积/土地面积)是1.11。按照1318公顷土地计算,形成的商品住宅有效供给仅为1463万平方米。

    国家宏观调控将土地闸门越收越紧,而开发商拿地的成本也越拍越高。在此背景下,近期北京成交宗地的价码均大幅高于标底价。北京城市开发集团有限责任公司与北京城建兴华地产有限公司联合体以26亿元竞得京城“新地王”的广渠路36号,虽然有关部门没有按“价高者得”决定竞拍结果,但成交价仍高出标底价近9亿元;金地(集团)股份有限公司以7.57亿元夺得四惠地块,是该地块招标底价3.7亿元的两倍多;而华润置地(北京)股份有限公司则以10.35亿元拿下广安门地块,高出8.9亿元的招标底价1亿多元。

    国土资源部信息中心的数据也印证了这一点。2004年,北京出让的居住用途土地的地价平均值为每平方米2127元,2005年已经达到3884元,而到2006年第三季度,这一数字已经上升到4016元。

    21世纪不动产研究中心孟奇经理分析,近期多宗新地块高价拍出,可能将推动房价进一步上涨。因为这将导致周边在售楼盘调高身价,而区域价格上调又可能驱使准购房者提前购房,造成购房需求的上升。此外,地块成交均价大大高出标底价,也给开发商一个高价拿地的信号,使今后地块竞拍抬价,从而可能促使房价进一步上涨。

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