《一份报告引发的判决》

　　今天我们关注房子，看过我们节目的人可能知道这已经是一个老生常谈的话题了，房价高、买房难等等，我们节目经常会有相关的报道，不过提醒您注意的是，这次我们关注的可不是这些了。今天我们故事的主人公都买到了自己的房子，可是仍然遭遇到了意想不到的烦恼——原来是新买的房子，出现了质量问题，都挺窝火。

　　李守清：楼上的一个老先生，说他们家的楼裂缝了，就在这个卧室的一角，这时候我才发现，来查找，这一查，等于上面和下面全裂了。

　　李守清，北京市石景山区“时代庐峰”业主。2004年，他花了78万元购买了一套145平方米的商品房，2005年入住后，发现房屋顶板有2米长的裂缝，而且上下贯通。

　　徐立民：四楼要住进来的时候，要装修的时候我发现问题了。

　　记者：什么样的问题呢？

　　徐立民：他是上面一和泥，我这是楼板反应出来，南北很长的裂缝子，就显示出来了，它漏了。

　　徐立民，北京市通州区“金侨时代”业主。2004年2月，他花了32万元购买了一套99平方米的商品房，5月份入住后，发现房屋顶板从南到北有8米长的裂缝，同样是上下贯通。

　　刚买的新房子就有裂缝？难道李守清和徐立民就这么倒霉，摊上了个有毛病的房子？他们向左右邻里一打听，原来倒霉的可不只他们两家。

　　李守清：像它这种裂缝都在一个位置，就是说都在，从一楼一直到十二层都在这么一个位置。

　　徐立民：我这完了以后，我这个比较厉害，其他家陆陆续续的就出现了。

　　倒霉的还有和他们一样分别住在两栋楼里的部分邻居们。刚买的新房子就有裂缝，这是怎么回事？两个小区的业主都各自找了开发商去讨说法。但是，如今看起来，他们从开发商那里得到的答复却又那么殊途同归。

　　李守清：当时找这个开发商，就问这个东西质量，怎么样来处理？当时他们说，说这道裂缝是由于我们当时养护不及时，就是混泥土，它浇铸完了以后，要洒水养护，他说我们养护不及时造成的。那根据我们经验，这根本不是养护不及时。因为养护不及时出现那个裂缝确实跟这个现象它是不一样的。当时他说属于温度裂缝以后，他出了一个修复方案，然后就是说，我们直接给你打胶就可以了。

　　刘建军：当时跟开发商沟通了很多次，应该有十几次吧，开发商当时说，你这是温度裂缝。

　　刘建军，北京市通州区“金侨时代”业主。

　　他们分别得到了一个相同的答复，温度裂缝。照开发商的说法，这是建筑工业上不可避免的建筑通病，这样的裂缝似乎是北京这种气候下在所难免的，或者说房子出现了裂缝，实在是因为你在这种气候下买的房呀。对此，开发商的说法似乎天衣无缝，并且两个小区的开发商还分别给出了解决方案：修。可是，假如您是业主，您会认可开发商的这种说法和解决方案吗？

　　李守清：就这种施工，我还第一次见到，因为所谓的质量通病，也包括咱们的墙裂缝，接缝板之间接缝，掉墙皮，像这都属于质量通病的一种，像窗台上有裂痕，这个都很正常，但是我们这个都没找他，关键这个结果，你是结构这个板，而且是通裂，就是你断了，而且每家你都是顶棚到地面你全是裂了。

　　对于开发商的说法，“时代庐峰”的业主李守清没有认可，因为从事过20多年建筑工作的他认为，这根本就不是温度原因造成的，根本还是因为施工造成的。可是像他这样懂建筑的人毕竟在少数，“金侨时代”的业主们认为，自己就不是专业人员，也不懂建筑，而开发商又愿意修复，那就让他们修好了。

　　记者：怎么修的？

　　徐立民：就是腻腻缝儿。

　　刘建军：结果过了没有多长时间，裂缝又出现了。

　　徐立民：我的东北缝子又出现了。

　　刘建军：以前只是墙面上有裂缝，后来就房顶上也有裂缝。

　　徐立民：十字交叉的裂缝全出现了。

　　刘建军：由最初的一条两条，到现在已经变成有十多条。

　　徐立民：就已经形成那个兜式的了。

　　可是，让“金侨时代”6号楼的业主们没有想到的是，修是修了，可是修了之后又裂了。修了又开，开了又修，越修越糟糕。现在看起来，倒没有“时代庐峰“业主们的选择好了，干脆就不让你开发商修。

　　徐立民：实际上他修补，他不好修了，这么修，因为什么，它继续下沉，你就补，不解决根本问题。

　　刘建军：我们也咨询过很多部门，说维修已经达不到那种要求，简单的维修，因为他们维修只是说拿那个白灰给你腻上，那个已经起不到解决根本问题。

　　徐立民：我说一年两三月你就给我修两遍了，来回这么装修，来回这么装修，我买的你的房子是70年的房子，你怎么给我计算出来那修理费？

　　记者：开发商怎么说呢？

　　徐立民：开发商说我保不了，我说你保证我今后不能再坏了，他说我保不了，就给我这么一答复。

　　无奈之下，两个小区的业主们普遍认为，简单的维修已经无济于事了，他们要求开发商给予经济补偿。

　　李守清：我给你交的款是没有损伤的，是吧，我给你交多少钱，我是交了完整的，你应该给我提供一个没有瑕疵的房子，你没有给我提供，没做到。你至少你应该返还我一部分，就是说购房款。你比如说我不住了，这房子我有可能转卖，在转卖的时候，那你这个肯定要贬值。

　　徐立民：这房子已经贬值整整50%了，这房子我们想转让都没法儿转让。因为转让的时候，你必须给人说清楚的，因为我们要负责任的，现在我们坏了一半，我们这块已经被，没法儿说了，这。

　　刘建军：据我们了解，现在这个房价现在一直在涨，并且贬损这块这是确实存在的，就贬损这块，我们是希望开发商给我们解决的，开发商就是拒绝解决这一块问题。

　　试想一下，也对，假如你买了这样一个房子，出现了质量问题，想卖出去，你还能卖当初那么多钱吗？所以，你开发商当然要赔我钱。所以，以李守清为代表的“时代庐峰”业主，要求开发商按房价的10%返还购房款，大约8万元；而以刘建军为代表的“金侨时代”业主，要求开发商赔偿他们房屋质量缺陷损失10万元。但是业主们提出的经济补偿方法，在与开发商进行沟通后，并没有达成一致意见。

　　刘建军：我们想诉诸法律，把这些事情，靠我们老百姓，说实话，毕竟跟开发商比，哪怕就我们几家联合也是弱势，这个到最后已经无法沟通了。

　　李守清：因为当时开发商说话比较硬气，就是说你赶紧走程序，你觉得认为，你可以起诉我。

　　可是说到赔钱，开发商显然并不能全部满足他们的要求。最终两个小区的业主做出了相同的选择，打官司。

　　因为房屋质量问题，最终和开发商对簿公堂。看了前面的内容，想必您已经猜到我们今天节目要说的内容了吧，对，我们想告诉您的正是，当房屋出现质量问题时，业主如何维权。不过，话又说回来，同样都是房屋出现了裂缝，同样都是打官司，我们为什么又偏偏选择了这两家作为我们节目的案例呢？其实，这两个案例都很关键。因为，这两个相同的案例，最后出现了两个不同的判决结果，这是为什么？让我们分别来讲述吧。

　　2005年年底，北京市石景山法院接到“时代庐峰”小区八户业主的诉讼状。业主要求开发商返还他们八万元的购房款。审理这一案件的法官是民一庭审判长王萍。

　　王萍：他们在起诉之前调解过，当时开发商的意思是愿意每户给赔三万块钱。

　　记者：当时愿意赔三万块钱？

　　王萍：对，但是业主意思就是太低了，达不到自己的那个期望值，然后就起诉了。

　　“时代庐峰”的业主们认为三万块钱不足以弥补房屋缺陷造成的贬值数额，他们希望能通过法律来获得更高的数额。

　　王萍：他认为要求的是确认这个房屋的一个缺陷责任，那就是说它是不是一个缺陷呢？这样就是说，咱们不能凭自己的个人判断，应该有一个科学的确定。（接）当时协商同意，然后就是准备给八户做鉴定。

　　王萍法官所说的鉴定是一种工程质量的技术鉴定，通过这一鉴定可以给房屋质量问题定性，也就是说确定这一问题究竟属于哪种程度的损坏。

　　王萍：这样取了两户，一个是605，一个是1105，做了这个鉴定之后，一个是安全性没有问题，当然对裂缝那个存在，对它的结构和这个耐久性和适用性有一定的影响，但有这么一个质量鉴定，那么你赔偿这块怎么，就是具体到我们案件当中，怎么确定它的损失，怎么确定损失，我们还是没有依据。

　　记者：最后肯定要量化一个数额上，是吧，这个很难做。

　　王萍：对，只根据它一个适用性和耐久性的影响，好像法官是做不出这么一个评判来。

　　“时代庐峰”的房屋质量问题，虽然通过鉴定定了性，但是定性的东西，如何定量地去赔偿，连法官也很难找出法律依据来。这一点，业主们也很清楚，这种案子一般就是判修复，不会把贬损的价值也考虑进去。

　　李守清：在咱们法律上就不支持你，返还你多少没有依据，没有依据的东西，我就可以不返还你，那所谓有依据的东西，就是我另修，我给你修就完了，所以这时候在我们走在这个十字路口，不知道该怎么走下去的时候，这个咱们的“缺陷评估方案”出来了。

　　李守清所说的“缺陷评估方案”，是指2006年1月1日，由北京市建委出台的一项新政策《房屋质量缺陷损失评估规程》的正式实施，8月25日，这项《规程》被北京市高级人民法院予以法律效力，也就是说，这一《规程》可以作为诉讼依据了。“时代庐峰”的业主们很及时地把这一政策用到了自己的案件当中，要求法院将《房屋质量缺陷损失评估报告》作为该案的证据之一。

　　李守清：法院当时，可能也在准备判，当我们提到这个“缺陷评估”的时候，他们休了一次庭，休完了以后，就择日再审。

　　记者：就认可你们提出这个用“房损评估”作为依据？

　　李守清：对，如果说我们那次要不提出这个，可能那一天也判了，判的结果也是开发商负责给你修就完了，我们就败诉了。

　　“如果不提出房损评估报告，可能就判修复了，可能就败诉了”。请留意，这里的字眼，“如果怎么怎么样”、“可能就怎么怎么样”，从李守清的话中，我们可以判断出最后这个官司是打赢了，而且是靠“房损评估报告”打赢了。那么，您现在一定很想知道，这个“评估报告”究竟是如何帮“时代庐峰”的业主们打赢了官司的，业主们最后又得到了什么样的经济补偿。您先别急，我们再来看看“金侨时代”的官司打得怎样了。

　　2006年5月，“金侨时代”的六户业主把开发商北京时代金侨房地产开发有限公司告到了北京市通州区人民法院，案件由通州区张家湾法庭审理。

　　记者：那您向法院提出这个起诉，是要求怎么样赔偿呢？

　　徐立民：要求他是十万赔偿。

　　记者：赔偿十万？

　　徐立民：但我还保留。

　　记者：让他管修吗？

　　徐立民：必须修理。

　　记者：修好，然后再赔十万？

　　徐立民：因为我买房的时候，买了房的时候，我是冲着你的房子是高标准我买的。

　　记者：它当时是什么高标准？

　　徐立民：就外表特别好看，因为销售时候是通州相当好的房子来买的，现在你落一个是牛粪球表面光。

　　徐立民表示，这十万元的赔偿要求主要是考虑到房屋的贬值问题才提出来的。而在他们提起诉讼的时候，已经是北京市建委出台《房屋质量缺陷损失评估规程》后的4个月了。

　　记者：你们有没有去请这样的房损评估公司来为你们评估呢？

　　徐立民：一审的时候已经提出这要求了，鉴定和评估。我们楼上打官司的时候，他已经和解了，和解当中就是从我的房顶上来鉴定的，本身也写，鉴定书上也写的我的房产证，影响那个使用功能和耐久性。

　　徐立民家的房屋质量鉴定结果和“时代庐峰”的房屋质量鉴定结果基本上是一样的，都没有安全问题，但它的质量缺陷影响房子的使用和耐久性。但是，“金侨时代”的开发商却不认可这一鉴定结果。

　　【同期】

　　徐立民：我们这次打官司的时候，出现一个戏剧性的问题，第一说什么，他验房期间的时候，开发商请了一个鉴定部门，完了以后，说是没有问题，那是在2004年的时候出据的。而且我们这个呢，这已经有这个报告，这是北京市建筑研究院建筑工程质量司法鉴定中心，这是北京市惟一的一个最大的一个鉴定中心，给那个楼板已经做完了，做完了以后，发现问题，鉴定结果也出来了，有问题。完了，开发商说他不认可这家，他就认可他自己去做那家，没有问题那家去做，我们不同意。

　　在双方互相扯皮的情况下，业主和开发商只能靠法院来帮助他们指定一家鉴定机构了。

　　徐立民：我们双方都没认可情况下，法院法官说了，那我去摇号去，你们就等着，最后通知我们。

　　刘建军：后来不知道什么原因，那个法庭告诉我们说，没有找到合适的鉴定和评估部门。所以说也就是说，没有做鉴定和做评估的情况下，就给我们宣判了，只开了一次庭。

　　“金侨时代”业主们的官司打输了，他们没有得到想要的10万元赔偿，也没有得到开发商和法院对于房屋质量缺陷给房屋带来贬值问题的认可，就连他们要求的“质量技术鉴定”和“房屋缺陷损失报告”也没有被拿来做诉讼依据。这种房屋质量缺陷官司成败的关键，难道真的和“一份房损评估报告”关系重大吗？再让我们回过头来看看“时代庐峰”的案子是怎么判的吧。

　　“时代庐峰”的业主们在有关部门的鉴定结果做出后，要求北京市石景山法院把“房屋缺陷损失报告”作为诉讼依据，法院接受了他们的请求。

　　王萍：既然构成质量问题，那么要求做一个缺陷损失评估。缺陷损失评估呢，就是说，对它造成的贬值，这个房屋，如果我将来进行二手房交易的话，会不会存在贬值问题，还有一个就是说，这个裂缝现在存在，那么，对我实际影响，生活上构成有一个没有损失，有这么两方面的问题。

　　但是，由哪家评估公司来做评估，“时代庐峰”的业主和开发商之间也没有达成统一意见，最后由法院指定了一家——北京贵恒信房地产评估经纪有限公司，由他们来为“时代庐峰”的问题房做评估。

　　刘强：以前应该严格意义上说我们没有做过，但是遇到过很多针对房屋质量问题多次遇到，这种为多方提出让我们评估的要求，但是，就是因为那个时候没有相关的依据，没有规范，所以我们都推掉了。我们有了这个《规程》，同时有了市建委和市法院的《通知》，这样我们评估起来就有相关的依据了。而且我们评估的前提，就是相关的质量鉴定机构对房屋发生质量问题做了相应的判断，在这个基础上，我们分析经济价值的定量。

　　【解说】刘强，北京贵恒信房地产评估经纪有限公司董事长。他表示，有了北京市建委出台的相关《规程》和北京市高院发布的《通知》后，他们的评估工作就有了依据。这样，在相关鉴定机构做出房屋质量问题的定性判断后，他们就可以根据该判断定量地分析房屋问题的经济损失了。

　　刘强：这个案例，因为就是属于温度裂缝嘛，所以针对这个案例，比较适合用于我们评估方法中的成本法来评估。成本法，要考虑到房屋裂缝修复的拆除，前期的拆除，破损部位的拆除费用，还有修复的费用，还有直接造成的经济损失，当然也要扣减被拆除物还有残值，综合得来的。这个裂缝最后算下来，针对修复，所有的经济价值大概是7400多块钱吧。

　　刘强说，除了确定房屋裂缝修复的直接经济损失外，评估公司也认可这些裂缝给房子带来的价值贬损，他们把贬损比例估算为总房价的2%到3%。

　　记者：这个贬值的比例有没有什么依据呢？比如说，它是2%到3%合适，还是5%到6%合适，这个有没有什么依据？

　　刘强：这个根据我们估价师长期从业经验来判断，比如这个裂缝是影响安全的裂缝，需要修复的工程量比较大，同时对房屋的安全会产生影响，那么这个贬值率肯定会要高，可能要达到更高的一个数值。那么，针对温度裂缝，它的影响性不是很高的，修复了之后，将来或者会发生，或者不会再发生了，影响比较低，这个2%到3%的数值这样判断的。

　　“时代庐峰”问题房的技术鉴定和房损报告都出炉了，在所有证据都准备就绪后，业主们就等着2006年12月19日宣判的日子了。

　　【字幕】2006年12月19日下午两点

　　北京市石景山法院第×法庭

　　【现场】

　　审判长：本院依据京贵评2006损字第0171号及第0172号评估报告，对房屋缺陷损失价值的估值，对原告的损失价值予以酌定，对原告主张的贬值损失，因原告对其购买房屋享有处分之全能，现因房屋存在缺陷之事实，侵害了原告对该房屋享有的处分权，因此原告主张损害赔偿，本院予以支持。

　　综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第107条，第112条规定判决如下，一，北京城市开发股份有限公司，于本判决生效后十日内，给付袁红房屋缺陷贬值金及损失共计36380元，二，驳回袁红其他诉讼请求。

　　听了“时代庐峰”的判决结果后，我们再来看看同样是在2006年12月19日判决的“金侨时代”一案。在北京市通州区人民法院下发给“金侨时代”业主的民事判决书中大致写到：房屋缺陷损失以及因此造成的误工费由开发商承担，本院不持异议；关于房屋贬值损失的要求，因未能确定相应鉴定单位，依据不足，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第107条，判决如下，一、被告修复原告屋内裂缝部分；二、被告赔偿原告损失三千元人民币；三、驳回原告其他诉讼请求。

　　比较两个判决结果，不难看出，两家法院都支持被告赔偿原告房屋修复损失，但对于业主提出的房屋贬值损失要求，判决结果却截然相反，一个支持，一个不支持。而得出这两个截然相反的判决结果的主要依据就是“房损评估报告”，一个有，而另一个没有。作为北京，乃至全国，“房屋缺陷定损第一案”，最终，以业主的胜诉而告终，就在人们静静地等待着“第一案”的判决结果时，作为这一案件关键证据的“房损评估报告”，也引起了人们极大的关注。对于《房屋质量缺陷损失评估规程》的出台，以及“房屋缺陷损失评估报告”在该案中的作用，众说纷纭。

　　【同期】该案法官

　　王萍：这个应该是第一起，原来没有碰到过这种案子，所以我们也在这个问题上头，法院办案你得有依据嘛，应该说它是我们定案的一个依据。

　　【同期】原告

　　李守清：有总比没有强，它有就是一个依据，法院不懂技术，就是说他们不可能什么技术全懂，但是他可以按照评估公司这种依据来评估，但是惟一遗憾的就是，我们觉得这个评估评出来的东西太低。

　　【同期】原告代理律师

　　杨慧文：如果说一个房屋没有这些问题存在，它的价值是很容易得到大家认同的。（接）存在这种贬值呢，现在给予认定，就是这个评估报告最有突破性的一点。

　　【同期】被告代理人

　　张翾：就是对于这个房损评估来说，因为高院和建委已经联合发文，对它的效力予以确定，那也就是说这种证据它必须有真实性，能公正性，那这种东西具有真实性和公正性的东西，对这个诉讼双方来说它都是平等的，对吧，既不是说某一方的避护伞，也不是说另一方的隐身衣，我们都可以公平合理地去利用这种证据。

　　【同期】该案评估公司

　　刘强：本身这个房屋质量缺陷损失评估，应该在我们估价行业是新的业务范围，所以我们估价机构，应该说在这方面也能够提供给购房消费者、给双方当事人提供更多的估价。

　　【同期】北京市房地产估价师和土地估价师协会

　　邓峰：毕竟第一例案件的判决，还是起到了一个很强的社会示范效应，从这个示范效应中，老百姓能够更切身地感觉到自己离这个评估很近，甚至就能够通过评估来维护自己的权益。

　　公说公有理，婆说婆有理的“房屋缺陷定损第一案”纠纷，最终因“一份房损评估报告”而化解。尽管业主认为这一报告的评估数额偏低，但他们表示“有总比没有强”；尽管开发商认为不应该承担尚未发生的贬值金额，但是通过评估和法律的手段能够尽快化解矛盾，也不失为一条捷径。而对于评估公司和判案法官来说，有了政策上和法律上的支持，就有据可依、有法可依了，能更好地帮老百姓维护权益了。这么大快民心的政策和法规，相信也可以成为其它地区一个借鉴的范本。

(责任编辑：丁潇)