补征税额非常惊人 沪房产商图谋规避土地增值税

　　沪上房产商图谋规避土地增值税

　　上世纪90年代拿地价格相对便宜，补征税额将非常惊人

　　本报记者 邓旭　发自上海

　　今日起，《国家税务总局关于房地产 开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）将正式实施，按照规定，开发商将要承担高达30%-60%的土地增值税，以及对此前开发项目增值税的清算。

　　沪上一些开发商以“细则尚未出台”为由，拒绝谈论土地增值税将会对其产生多大影响。但据记者了解，他们其实对此忧心忡忡。

　　1月16日晚，关于土地增值税政策出台的消息在国税总局网站上公布，第二天两市地产股几乎全部跌停。随后各大公司纷纷发布公告，说已经预留了土地增值税，所以业绩不会受到太大影响。

　　中金公司分析师认为，该政策对企业盈利影响有限，因为目前大部分开发商拿地成本较高，需要缴纳的土地增值税不高。更重要的是，该税项为地方税，所以各地方执行起来弹性较大。另外，如果实际清算获得的增值税总额低于按销售额预征所得，税务局有可能改变税收办法。不过，该政策对开发项目利润率较高，即较早进行土地储备的公司影响较大。

　　有好事者为汤臣一品算了一笔账，结果是汤臣一品将要为此多交52.5亿元土地增值税。目前汤臣一品平均售价11万/平方米，据估计成本在3万/平方米以内（不含企业所得税 ），按照房地产开发企业土地增值税清算办法，总建筑面积为14万平方米的汤臣一品，将缴纳52.5亿元土地增值税（3.75万元/平方米）。事实上，上世纪90年代开发商拿地价格相对便宜，补征增值税的整体数额将非常惊人。

　　土地增值税早在1994年前后就已制定，但是始终没有强制征收。在上海，一直实行代征方式，也就是按销售额的1％征税，很多企业完全忽视了这一块成本。

　　新汉业不动产执行总裁赵运飞认为，长期来说，增加的税收会转化为房屋成本。短期来说，由于供大于求，房价 被压制，大开发商资金较充足，所受影响相对不大，但目前市场供应大部分来自于中小企业，新政策可能产生抛盘压力，从而加大短期供应量。

　　“每一次调控政策的出台，开发商都会力争在法规允许的范围避税，这一次也不例外。在需求大于供给的市场条件下，任何一种税收都会传导给消费者，而土地增值税清算也有可能让购房者为开发商缩减的利润买单。”五合智库总经理邹毅对记者表示，在上海市场，目前基本是买方市场格局，开发商通过提价将税收负担转嫁到消费者的可能性不大，而对于一些房屋供不应求的二线城市，开发商存在将税费转嫁给消费者的条件，不排除开发企业通过抬高房价来维持原有利润空间的可能。

　　“不仅如此，由于土地增值税发生在产权易转环节，在土地以及地上建筑物的保有时期并不征税，所以开发企业很有可能采用出租或自营的方式，把原本用于出售的物业转化为自有经营资产。土地增值税清算，会促使开发企业采用酒店式公寓、高级住宅等经营模式来避税，或者干脆放弃住宅开发模式，建设写字楼、商业地产等非住宅项目，只租不售，开发企业对经营行为进行调整，可能导致传统住宅项目投资减少。”邹毅预测。

　　业内人士对记者表示，形形色色降低成本的做法会在开发商中逐渐出现，如高折旧、多注册公司、关联交易等，此外项目股权转让也将用于合理避税。

(责任编辑：胡立善)