聚焦土地增值税“冲击波”:土地增值税清算令影响几何

　　自去年以来，国六条及其实施细则国十五条相继出台，先后在房地产市场上掀起震荡，但却未能让高涨的房价稍稍低头，反而在密集出台的调控政策下，一路领涨的京沪深房价依然昂首上涨，而房地产上市企业也依然屹立于股市领涨板块之列。

不过，自从此次国税总局出台土地增值税有关通知以来，局面开始变得有所不同。不但政策出台当日地产股上演了全线下跌的一幕，而且迄今为止，万科，招商等龙头股仍为完全恢复元气。

　　从今天开始，房地产企业土地增值税的全面清算工作将正式拉开序幕。自这项政策于1月16日正式公布以来，就引起了包括地产商、税务部门、媒体、专家学者、普通居民在内的多方关注，关于该项政策的各种争论也一直没有停息。

　　尽管各房地产上市公司纷纷表态称，这项政策对公司的利润没有影响或者影响甚微，但在二级市场上，该项政策甫一公布即引起地产股大幅下挫，而最近一段时间以来，地产股仍旧连日阴跌不止；与此同时，坊间还传出了上海地产商暗中密谋联名向政府上书反对土地增值税清算上缴的消息。可见这项政策确实引起了不小的震动。

　　那么，清算房地产增值税，到底将给上市公司带来怎样的影响？

　　利润影响各不相同

　　由于土地增值税清算针对的主要是各个房地产项目的增值部分，因此房地产研究员普遍认为，土地增值税的清算对各家房地产公司的影响大小，关键取决于各家公司毛利率水平的高低，毛利率水平高的公司受到的影响较大，毛利率水平较低的公司则受影响较小或者不受影响。

　　据国泰君安研究员张宇测算，不考虑税法规定的最后一项扣除项，即属于多个房地产项目共同的成本费用，只有项目的毛利率高于35％才需要交纳土地增值税；如果考虑最后一项扣除项，该部分成本大约占地价和开发成本的20％，则只有当项目的净利率达到25%，毛利率达到43%，才需要缴纳土地增值税。

　　并且，张宇分析指出，毛利率在43％-59％之间的公司，交纳土地增值税将使销售收入下降5％-10％，净利润下降1％-3.3％。以非普通的高档住宅开发为主的开发商受到的影响较大；而中国国贸、张江高科、浦东金桥、陆家嘴等绝大部分开发项目用于经营而不涉及产权转让，因此不用交纳土地增值税，几乎不会受到影响。

　　不过，对于毛利率到底在什么水平才会免除土地增值税，由于假设条件以及算法不一致，各个研究员的观点有些差距。据记者了解，有不少研究员认为，这个区间大约在23.1%-43%。因此，也有研究员指出，土地增值税的清算肯定会对各家房地产公司的盈利能力带来一定的影响，只是影响的大小而已。

　　不过，在目前已发布公告的40多家房地产类上市公司中，绝大多数都声称对公司2006年的业绩没有影响或者影响有限，极少数表示无法确定具体的影响，只有昨日发布公告的绿景地产明确表示该政策将导致公司2006年税务成本增加，对公司2006年度业绩产生一定影响。但绿景地产同时也指出，公司不会因此出现亏损或者与上年同期相比利润下降50％以上的情况。

　　长江证券研究员刘焱认为，上述毛利率主要指普通住宅类房地产项目的毛利率。除了毛利率这个因素外，房地产项目的分类也是一个重要因素，如果是非普通住宅类项目则肯定要缴税，税率大约为30%，不过这要看各地的实施细则。

　　而到目前为止，除有消息称杭州已出台细则外，其他各大城市尚无动静。而上海、深圳等地的地产商则仍在观望之中。此外，实际上已于去年底开始征收土地增值税的北京据称将于本月底出台具体细则。

　　成本管理能力是关键

　　接受采访的研究员一致认为，此次土地增值税的清算政策规定分期项目参与计税、普通住宅和非普通住宅分开计税，以及明确限定扣税项目，都将极大地压缩开发商的避税空间，并增加各家公司的资金压力。

　　张宇表示，这将迫使房地产公司更加注重对资金和成本的核算与管理。这对万科、金地集团等管理规范、精细化管理程度较高的大公司影响不大，但是对于一些管理粗放、资金压力比较大的公司就会有比较大的影响。

　　刘焱认为，土地增值税的清算还有可能促使一些房地产公司加快房地产项目的开发速度，以加速资金周转，通过薄利多销的方式来加快发展，增加利润。同时，也可能会促使一些资金实力雄厚、融资渠道畅通的公司将部分地产项目转化为租赁地产等自营物业，缓解部分地产上市销售的压力。他认为，那些资金实力和管理能力不强的公司生存空间将越来越小，行业竞争也将进一步加剧。

　　长城证券研究员向晖则认为，土地增值税的清算征收将使开发商不再单纯追求项目的利润率水平，转而加快项目滚动和追求规模成长。在这一过程中，行业龙头公司也将加快市场整合，行业集中度将继续提高。

　　最大影响在于心理预期

　　对于近日来地产股的连续下跌，张宇认为，土地增值税清算对上市公司的实际影响已经逐渐消化，地产股的下跌目前更多的是一种心理因素在起作用，即担心国家继续出台相关的政策措施调控房地产。一位接受采访的房地产公司负责人也抱怨说：土地增值税清算征缴的影响确实不是很大，但现在总是担心国家再出台什么政策来调控房地产，因此也不敢太乐观。

　　据了解，自2006年年初以来，相关部门已经连续出台了7个关于房地产税收方面的政策。不过，尽管调控政策密集出台，但2006年全国房价仍然不降反升，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨了5.5%。年初国家税务总局土地增值税清算征收政策正是在此背景下出台。

　　对房地产业政策面走势将继续趋严的判断，确实已在市场上形成了一种强烈的预期。这种影响甚至超过了土地增值税清算征缴本身。刘焱表示。部分房地产公司2006年前3季度毛利率代码公司名称毛利率000002 万科39.40%000006 深振业 35.80%000024 招商地产 29.80%000042深长城54.00%000043 深南光 22.60%000046 泛海建设 29.30%000546 华光控股49.10%000616亿城股份 33.70%000667 名流置业 40.70%000926 福星科技 27.50%代码 公司名称毛利率600048保利地产 36.10600067 冠城大通 11.80600325 华发股份 35.30600376 天鸿宝业25.90600383金地集团 36.90600533 栖霞建设 31.00600684 珠江实业 37.10600823 世茂股份16.90601588北辰实业 35.30

　　背景资料

　　所谓土地增值税，是对有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(统称转让房地产)而就其增值部分征收的税种。土地增值税实行四级超率累进税率。

　　1993年，国务院发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，规定自1994年开始征收。1995年出台实施细则。1998年，财政部进一步将免征政策延长至2000年底。

　　至2001年，土地增值税恢复征收，但由于当时条件尚不具备，各地对于这一税种一直采取预征的办法，即按房地产企业的预售收入预征1%－2%不等的税款，远低于实际所应征收和缴纳的数额。而且在实际操作中，税务机关与房地产纳税企业一直没有进行过清算。

　　2007年1月16日，国家税务总局在其网站上发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求从2月1日起，正式向房地产开发企业征收30％至60％不等的土地增值税。此举意味着税务部门将对房地产企业正式进行土地增值税的清算。

　　消息公布后第二天，沪深两市地产股大幅下挫。当日共有62只地产股下跌，其中26只跌停。而被称为地产龙头股的万科A则自2000年以来首度封于跌停板。与此同时，港股中资地产股也全线急挫，平均跌幅达8％；中资地产股市值一日蒸发了154亿港元。

　　土地增值税的税率级数 增值额与扣除项目金额的比率(%) 税率(%) 速算扣除系数(%)1不超过50%的部分3002超过50%-100%的部分4053 超过100%-200%的部分50154 超过200%的部分6035

　　链接

　　2006年以来的

　　有关房地产调控政策文件

　　2006.5.31 《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》

　　2006.6.28 《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》

　　2006.7.26 《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》

　　2006.9.14 《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》

　　2006.11.10 《关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》

　　2006.12.31 《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例（修改稿）》

　　2007.1.16 《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》

　　（ 整理：李 坤）

　　声音

　　土地增值税清算在政策上不会额外增加房地产开发企业的税收负担，也不会加重购房者的经济负担。

　　国家税务总局有关负责人

　　根据现有政策，目前我们手头上的房地产项目就要多付出2-3个亿，按此推算，我认为房价还是有可能上涨的，毕竟成本上去了。

　　上海某房地产开发商，摘自《东方早报》

　　房价问题最终还是要看市场上的供求关系

　　上海某地产研究人士，摘自《东方早报》