聚焦土地增值税“冲击波”:土地增值税挤压了谁的利益?

　　今日起，被部分房地产商称之为“要命”的土地增值税清算正式开始。而此前，地产股已连续出现三个交易日的大幅下挫，成为近日来跌幅最大的板块。在众说纷纭、市场关注的目光中，各大券商的研究员对土地增值税清算影响各抒己见，分歧较大，投资者却茫然了。

　　隐现资金链断裂风险

　　浸淫房地产行业数十年、曾代理广东地区数百个大型楼盘销售的深圳黑马地产顾问有限公司董事长汪春林认为，清算政策出台，可用“影响巨大、作用温和”一言以蔽之。汪春林表示，其引导作用很明显，土地增值税的关键是“四级累进制”税率，增值越多缴纳的增值税也越多。

　　事实上，土地增值税的征收以往就有，因此，此次清算政策出台造成的反响，其实也在部分业内人士的意料之中。“从2007年2月1日起满足清算条件的开发商要将利润在90天内开始‘吐出来’，对于视钱如命的开发商当然或造成剧烈的反应。”汪春林说，但总体没有那么严重，政策只是把原来开发商的暴利部分，挤压一部分让给地方税收。当然也会造成一些开发商资金链断裂的危险，特别是2002—2005年间取得暴利的，比如上海的部分开发商。“没有这种心理准备或资金准备的开发商的确要了命。”汪春林说。

　　据汪介绍，他所在的公司曾接触深圳关外一建筑面积4万平方米的项目，该项目2005年实现的销售均价为6000元/平方米，当年的综合开发成本为2500元/平方米，则增值额为3500元/平方米，其增值额达到了140%，则适用增值税率为50%。根据国税总局实施细则，计算方式如下：3500×50％-2500×5％（速算扣除系数），则每平方米须缴纳的增值税为1625元，4万平方米的项目总共须缴纳的增值税金额为6500万元，而此前预交的增值税几乎可以忽略不计。如果退出这样一笔巨款，其后续项目很有可能面临资金供应不足而难以为继的局面。

　　而开放商担心的其实还不仅仅是需要交纳的土地增值税款，他们同时也担心资金周转的缺口。此前，相当部分的开发商通过各种方式和手段在土地增值税上得到缓征，又将须缴纳的资金再去投资开发新的楼盘。“钱已经投资进去了，拿什么交税？还有银行贷款、各种支出等资金缺口呢。”深圳一家中型房地产开发企业不无抱怨。

　　1月19日，深天健将其属下全资企业中山太和房地产有限公司的全部股权在深圳市产权交易中心公开挂牌出让。部分业内人士认为，在目前清算来临之际，将闲置的土地资产转让出去盘活资金，不失为明智之举。

　　行业上下游或将受益

　　业内人士认为，土地增值税并非新税种，只是一直“立而未征”，“征而不严”。对土地增值税清算规定的恐慌，是房地产商和民众对此前相对宽松政策环境在惯性心理下的“意外效应”。

　　对于即将实施的土地增值税清算，深圳百思德地产公司的董立和认为，该政策对整个房地产行业的影响有限，仅仅对一些获取土地较为便宜的地产公司影响较大，而这些公司恰恰是最能获取暴利的公司。对毛利率水平低的普通住宅项目（约35％以下）反呈正面影响，符合国家鼓励发展中小户型、中低价位商品房的政策引导。“房地产上市公司通过划拨或协议转让方式获得土地的情况较少，而一般通过拍卖获得土地的成本较高，因而土地增值税清算对上市公司的影响并不大。”董认为。

　　汪春林则表示，清算土地增值税将对房地产行业产生重要影响，甚至对促进和谐社会有着很大的作用。“原有政策下，地产商不会对上游及下游企业让利。”汪春林指出，但现在则存在地产开发商或对水泥、建材、代理商甚至建筑公司让利，以冲减成本的可能性。“拖欠民工工资的现象都有可能得到缓解。”汪表示。

　　一些地产界人士也赞同这一观点。有业内人士指出，这一政策对装修行业的影响可能最大，带装修销售或交楼标准更高的楼盘将大量增加。“带装修的房子一方面可以加大项目成本，二是受到消费者欢迎，对于建设部引导的带装修销售政策会有积极作用。”汪表示。

　　而对于房价的影响，部分专业人士则表示，影响应该有限，毕竟房价是由供需决定的，开发商当然也希望将增加的税负转嫁到购房者身上，但不可能100％转嫁，这取决于可能增加的增值税支出大小。

　　不管怎样，在接二连三的宏观调控政策影响下，房地产市场的确已开始悄悄地发生变化。前不久深圳某知名开发商已拿到预售许可证的豪宅项目，至今还没有一套住房被预订，而另一家地产商的普通住宅项目，则已售出了44套，占全部可销售量的40.74％。