年报点评：保利地产(600048)

　　2006 年度，公司实现主营业务收入 40.27 亿元，同比增长 70%；公司实现主营业务利润 11.25亿元，实现净利润6.59 亿元，每股实现收益 1.2 元。

　　1、业绩略超市场预期

　　公司 06 年年报略超市场预期，主要由于预计销售项目提升到 123 万平方米，销售金额达到 83.65 亿，同比去年增长78%和96%，超额完成公司年初制定的任务。

　　通过审视年报，主营业务利润为40.27.亿元,同比增长70%以上。我们认为保利地产未来将专注于房地产，着力做好自己的房地产产品。公司经过几年的努力，06年完成全国性布局，未来将更好的集中精力做好自己主业。

　　2、公司土地储备不断增加

　　截止到 2006 年 12 月 31 日，公司共拥有土地储备 823 万平方米，普通住宅占75%，中心城市储备量50%。公司在建、拟建项目 41 个，其中房地产新拓展项目 11 个，占地面积 221 万平方米，规划建筑面积385万平方米，比去年同期增长明显。上市以来公司通过多种方式大量获得广州、武汉、沈阳、北京、上海等地土地，这些项目完全可以满足公司未来5年左右快速发展的需要。

　　3、公司短期股权激励计划可能性较小

　　通过年报股东的审视，有 7.6％的股份在 16个自然人手中（16个自然人为公司的主要高管），由于公司上市之初激励已经部分完成，后续涉及中层管理人员激励计划进展很难确定。

　　4、再融资计划最终出台

　　公司业务扩张对公司的资金压力依然很大，05 年末的长期借款达 12 亿，而06 年报中这一数字更高于36亿元。我们认为，公司的财务状况并没有因为上市有很大改善，仅仅依靠大股东的输血解决不了问题，要实现业绩的高增长，再融资是上市公司不可避免的。

　　增发有利于缓解保利一直被市场所担心的高负债问题。虽然公司贷款负债中有很大一部分是中国保利集团及其下属企业的借款、或少数股东借款，这些借款是不需及时支付、而从销售回款中扣除的专项借款；但随着公司扩张速度迅猛发展，整体资金压力还是有所显现。本次增发3.5亿股，筹集资金 130 亿元左右来投资于公司九个地产项目，有望大大缓解公司资金的压力。

　　5、公司未来 3 年增长速度加快

　　由于公司有较大比例的项目结算面积在广州，广州地区房价较其它城市有一定上涨空间，且当时土地成本相对较低，广州地区未来三年仍将是公司利润率稳定的保证。另外我们了解到，公司在06年土地储备的过程中，要求单个项目的税前总投资利润率不得低于 15％，否则就不参与该项目，这样的经营策略保证利润来源稳定。

　　06 年公司开工面积达到237.6 万平方米，而07 年公司又计划新开工面积350万平方米，这样大面积结算将会为07、08年业绩的大幅度提升奠定坚实基础。我们预计该公司 07、08 年未摊薄 EPS 为 1.85元、2.6元，给予“谨慎推荐”评级。（信息来源：长江证券）