央行建设部祭资金监管杀手锏 房产中介戴紧箍咒

　　　资金监管实施后，行业交易秩序将得到规范，一些实力较弱、靠交易资金维持资金周转的经纪公司和靠“现金收房”赚取差价赢利的不良中介将逐渐被淘汰出局。

　　北京佰家事件、安徽桃园事件、天津汇众事件……这都是近些年来发生在房地产 经纪行业的占压、挪用甚至卷走客户资金的著名恶性案件。

　　如何防止此类现象的发生，一直是有关部门比较头疼的问题。而建设部、中国人民银行日前共同颁发了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，对房地产经纪机构或交易保证机构代收代付客户交易结算资金的支付方式作了多项重点规定，以规范中介行业的发展。据悉，杭州等地已经相继开始实施，北京地区的相关细则也将在3月份出台。

　　“这对房地产经纪行业绝对是个利好消息！不仅是资金监管问题，对整个行业的规范及持续健康地发展有着深远的影响。”链家地产市场部总监金育松在接受记者采访时说。

　　记者采访的相关人员表示，此次规定，对房地产业将至少产生四方面的积极作用。

　　保证资金安全

　　《通知》出台的最大目的，当然是为了能让客户的资金更安全。

　　“若想让客户的钱安全，就必须实施资金监管，把交易资金冻结在专门的银行存款账户，完全与企业脱离，才能把风险降到最低。”一位房产经纪人告诉记者。根据《通知》的规定，只有完成经纪合同约定的条件后，交易资金才会通过银行转

　　账的方式划转给卖方。在此过程中，交易资金没有任何沉淀在经纪公司自有账户客户的可能。也就是说，经纪公司再没机会碰客户的钱。

　　中大恒基的交易数据显示，2006年该公司二手房交易量为7．1万套，其中，全款交易的占35％，贷款的占65％。将近1／3的交易是现金交易，再加上贷款交易的首付 ，在中介机构手里转出的现金量之大可想而知，而其中蕴藏的风险也不言而喻。

　　而《通知》的实施将减少其中的风险。链家地产市场研究中心就认为，交易资金监管正式实施后，将有效防止经纪公司挪用客户资金，更能防止不良中介携款潜逃等事件的发生。因为客户资金将不会再与经纪公司的运作挂钩，同时网上签约等交易方式也会变得更加安全。

　　挤出房价 水分

　　“现金收房”是中介公司吃差价的主要手段，“不良中介公司挪用客户的交易金，再用这笔资金买房，再高价售出，赚取中间差价，这样不仅给客户带来极大的风险，同时也扰乱市场。”金育松对记者说。

　　而《通知》的颁布也有望挤出一些在此过程中产生的房价泡沫。

　　2006年10月底，北京市建委、中国房地产估价师与房地产经纪人学会分别发布《关于开展北京市房地产经纪行业专项整治活动的实施方案》、《房地产经纪执业规则》，规定房地产经纪公司不得以任何方式赚取二手房买卖差价。但规定并没有根除“现金收房”为首的吃差价行为，一些不良中介仍在私下从事“现金收房”行为。

　　而《通知》执行后，交易资金将按要求被冻结，这也将避免了不良中介挪用客户资金用于“现金收房”赚取差价的可能性。

　　根据链家地产的报告，2006年北京市12个行政区的二手房交易平均价格为7155元／平米，同比上涨18．6％，而2005年的北京二手房价格增幅为11．6％，2006年的增幅相比2005年高出了7个百分点。

　　金育松认为：“虽然房价总体由市场决定，但是《通知》正式执行后，资金监管将有助于二手房交易更加透明化和规范化，减少当前房产经纪行业普遍存在的‘吃差价’现象，经纪公司没有了抬高房价在出售的可能，从而挤出价格的虚高部分，有助于平抑当前的房价。”

　　促进行业健康发展

　　对于房地产经纪业来说，《通知》的最终目的显然是促进行业的健康良性发展。由于《通知》的出台，行业的格局可能会有所调整。

　　链家地产的相关报告认为，资金监管实施后，行业交易秩序将得到规范，一些实力较弱、靠交易资金维持资金周转的经纪公司和靠“现金收房”赚取差价赢利的不良中介将逐渐被淘汰出局；相反，坚持“透明交易”、“签三方约”操作规范的中介公司则不会有任何影响。

　　金育松也提出：“实行资金监管的经纪机构以后都将纳入行业协会，整个行业更加透明，便于行业信息的收集和管理，而且无形当中形成了一个门槛，不进行资金监管的公司将会有很多业务流失，规范的行业市场将会增强消费者对房产经纪行业的信心。现在，北京二手房成交量仅占总成交量的25％，上海已经达到了50％，美国等发达国家占到80％－90％，这说明二手房的市场前景很广阔，更加亟待一个规范化、信任度高的市场。”

　　“我爱我家”高级研究员秦瑞也表示，通过交易资金监管的执行，能够加强房地产经纪行业的规范性，从而增强买卖双方对房产中介的信心，使得他们更加信赖、依靠房产中介，某种意义上对于二手房市场交易量的上涨也有着一定的促进作用。

　　链家地产总经理左辉甚至预测：“2007年北京全年的二手房交易量有望突破10万套，行业的竞争要求二手房交易、二手房按揭服务的质量更高，在政府、行业协会、经纪公司的共同努力下，行业愈加规范，委托中介交易的比例将会大大提升。”

　　与消费者共同努力

　　值得一提的是，在采访中，记者发现，部分消费者担心实施资金监管后，手续会变得更复杂。

　　“要加大资金监管政策的宣传，让房地产经纪公司能够积极配合，更要让消费者增强市场风险意识，虽然资金监管程序上会繁杂一些，但只有这样才能充分保障消费者的权益，要让消费者自己主动要求监管，从而能够让存量房的交易资金监管真正落到实处。”对此金育松认为。

　　中国房地产估价师与房地产经纪人学会副秘书长赵鑫明提醒消费者，不要害怕手续繁琐，因为资金的安全更重要。“房屋毕竟是一个很大的私人财产，一旦出了问题，损害非常大。交易资金监管全面实施后，消费者要保障交易安全，就要选择已经建立交易资金结算监管方式的经纪公司，这样自己多年的积蓄才会有保障。”

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　　《通知》明确二手房交易资金监管的三个相关问题：

　　确定监管形式———分账户管理：房地产经纪机构或交易保证机构必须在银行开立客户交易结算资金专用存款账户，用于存量房交易结算资金的存储和划转，资金划转通过银行转账方式进行，不得支取现金。

　　明确资金权属———属于交易当事人：明确该资金独立于房地产经纪机构或交易保证机构的固有财产及其管理的其他财产，也不属于房地产经纪机构或交易保证机构的负债，其所有权属于交易当事人。

　　明确资金交付条件和具体方式———与房地产经纪合同中的约定一致。（14L2）

(责任编辑：王燕)