金融街:奥运前转型期战略确定 区位优势继续保持

　　根据金融街（000402）日前公布的2006年年报，2006年公司实现主营收入34.81亿元，同比增长74%；净利润5.25亿元，同比增长28.52%；每股收益为0.49元。公司净利润增幅小于主营收入增幅，主要是主营成本、主营税金和管理费用增幅超过主营收入增长所致，2006年主营成本、主营税金和管理费用分别同比增长81%、126%和113%。

　　2006年金融街主营收入来自房产开发、地产开发和房屋租赁收入等。其中房产收入为28.4亿元，同比增长52.88%，约占主营收入的81.6%；地产收入5.4亿元，约占主营收入的15.5%。房产和地产的毛利率分别为37.24%和26.48%。房产收入主要来自B1、F2-1(B)、F2-1(A)、G1金阳大厦等项目的销售收入；地产收入主要来自金融街B、E、F、G和天赐龙都等项目土地开发收入。2006年公司租赁收入为6812万元，由于金融街区域的租赁物业尚处于培育期，因此租赁收入占主营收入比重较小。

　　2007年和2008年将是金融街发展的重要时期。2008年奥运会前金融街区域各项建设将开发完毕，因此2007-2008年金融街将面临转型。金融街2007年经营计划和转型期的战略方向已经确定，在完成北京金融街区域建设收尾工作的同时，贯彻以北京和环渤海地区的资源储备策略。我们认为天津将成为金融街房产开发业务的发展重点区域之一；北京金融街区域内的业务将主要以租赁为主，公司所具有的独特区位优势仍将继续，租赁收入将随着金融街所持有物业的陆续租赁而增加，占主营收入比重也将有所上升。

　　2006年金融街制定了中期发展战略，即立足北京，面向全国重点城市和地区，以商务地产为主导，适当持有优质物业，以快速销售型项目为补充，实现公司持续、稳定发展。在这一战略指导下，2006年金融街新开工面积39万平方米，竣工面积46万平方米（均在北京地区），竣工项目5个，截至2006年底公司拥有土地储备392.87万平方米的规划建面。2007年公司计划竣工30万平方米，其中北京地区10万平方米，同时完成建面50万平方米以上新增项目储备。

　　我们认为2007年计划竣工的30万平方米将主要集中于南昌紫金园和惠州酒店项目，北京地区计划竣工的10万平方米将主要来自金鼎大厦（A3项目），而天津的津门和津塔项目，以及北京德外H地块、F3和A3竣工时间将在2008年以后。2007年公司工作计划中指出公司租赁收入和利润将快速增长，对此我们认为，随着公司持有金融街区域内优质物业出租率的上升，公司租赁收入占主营收入比重将提高。由于物业租赁业务毛利率要高于房产和地产开发业务，因此在完成2007年目标主营收入38亿元的基础上，公司毛利率应有所提升。

　　未来业务转型、金融街区域租赁业务的培育是金融街目前面临的主要不确定因素，也是公司未来两年面临的主要经营风险。同时，房地产行业调控政策将继续对土地供应方式、供应结构、成本控制等产生影响，这势必会导致房地产价格的波动，从而影响消费者心理和行为，而这些波动在一定程度上都将影响房地产项目的销售进度，进而影响公司的盈利。