"倒挂"向中心区扩展 京城新盘供应紧带火二手房

　　目前，北京市不少热点区域二手房转让价格高于新楼盘售价。中大恒基市场研究部调查数据显示，这些区域在四环内已占相当的比重。

　　业内人士分析，现在很多二手房不再是“旧房子”，实际上具有现房的优势。2006年以来，北京中心城区内可以销售新楼盘供应量减少，新盘项目以期房和尾房为主，剩余以大户型居多，单价相对比较低，而二手房的刚性需求导致其价格不断攀升，因此出现一二手房价格“倒挂”。

　　“倒挂”区域向中心城区扩展

　　据一位房地产中介公司经理介绍，2006年4月份开始，北京市某些交通便利，位置优越并且房龄较新的大型楼盘集中的地区，二手房交易活跃。以马家堡地区为例，周边二手房价格快速上涨，目前已经超过新房价格。

　　中大恒基数据显示，该地区的新楼盘均价在每平方米6800元左右，而同区域的城南家园和玺萌丽园的二手房已经达到每平方米7000至7200元。市场分析人士指出，由于地铁带来的巨大升值空间，以及星河城商圈的逐渐成熟，很多年轻人，长线投资人群和拆迁人群都倾向于在此置业，而新房供应又偏紧，这使得二手房价格被抬高。

　　现在，“倒挂”的区域特征逐渐向中心城区靠近，比如说西直门，东直门，崇文区等。业内人士分析，中心城区出现倒挂的原因主要是地段的稀缺性导致刚性需求越来越多，而二手房的地理位置明显要优越于同一区域的新盘，并且小户型居多，所以，消费者对中心城区的二手房的追捧愈演愈烈，导致本地二手房单价高于新盘。中大恒基数据显示，文慧桥附近的天兆家园以及时代之光的二手房价格均已超过13500元/平米，而同区域的金苑小区公寓的均价为13000元/平米。

　　新盘供应偏紧“烘热”二手房

　　业内专家认为，受调控政策影响，2006年北京新盘供应偏紧，特别是中心城区。而新房项目多以期房和尾房为主，这就使得住房刚性需求转入了二手房市场，因此，北京部分区域出现了二手房比新房“热”。

　　一般而言，我国新房销售时大都是期房。作为期房是存在风险的，并且占用资金，因此价格应该要低于现房。但几年来，国内大部分城市都存在着期房价格高于现房的现象，这实际上是不正常的，是短时期内市场快速发展和局部过热情况下出现的。当市场逐步走向正常时，期房和现房的“倒挂”开始得到纠正。市场目前很多二手房本身还是新房或者次新房，只是中间经过一些转手，因此报价高于同一区域新开盘的期房，是正常现象。

　　有关统计显示，截止到2007年1月底，北京市建委共批准销售许可证50个，总批准销售面积161.6万平方米，其中，住宅项目35个。住宅获批上市套数为8604套，获批面积为99.02万平方米。环比2006年12月，获批个数下降15.3%；同比去年同期，获批项目个数下降25.4%，获批预售面积减少46.4%，市场供应降幅较大。

　　与此相呼应，北京房地产市场供给的先行指标也在下降。北京市统计局数据显示，2006年，北京商品房施工面积下降；其中住宅施工面积降幅较大，比去年同期下降13.3%。

　　商品房竣工面积和空置面积也都双双减少。2006年全市商品房竣工面积3193.9万平方米，比上年下降15.3%。2006年年底，商品房空置面积1039.7万平方米，比上年下降24.3%。其中住宅空置面积494.1万平方米，比上年下降38.2%。

　　而且，目前新盘供应主要集中在四环以外。中大恒基不动产营销市场研究中心统计，2月份开盘项目位于五环以外的共14个，占开盘总量的50%；四至五环间开盘项目共6个，四环内共有8个项目开盘。

　　此外，市场分析人士还指出，国家相继出台了一系列调控二手房政策，如将二手房免征营业税的年限由两年提高到五年；国内居民在进行个人二手房转让时，所得收益须按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税 等。这些调控措施，本意是想打击投机行为，但由于二手房的交易成本增加，致使很多房主改售为租或者将税费计入房价转嫁给买房者，从而推高了二手房价格。(林喆）

(责任编辑：丁潇)