调控催生年报两极分化 房地产股投资应“抓大放小”

　　分析人士提醒，从2006年年报看，宏观调控对房地产上市公司的影响已经开始显现，强者恒强的时代已经来临，投资者在筛选房地产股的时候要学会“抓大放小”。

　　业绩分化

　　截至昨日，共有16家房地产上市公司披露了2006年年报。

　　2006年对华业地产来说是丰收的一年。年报显示，2006年华业地产实现净利润1.18亿元，与2005年的1136.02万元相比，增幅达到惊人的938.72%。无独有偶，2006年，新湖创业实现净利润1.3亿元，与2005年4172万元的净利润相比，增幅高达213％。而金融街、保利地产等龙头房地产上市公司业绩也表现不俗，净利润同比增幅分别达到28.5％和61.92％。

　　但对于万通先锋等公司而言，2006年的日子却不是那么好过。年报显示，2006年万通先锋实现净利润2917万元,同比下降了27.8%。此外，阳光股份2006年也仅实现净利润8708万元，与2005年1.198亿元相比，下滑了27.3％。

　　造成业绩分化的主要原因之一是宏观调控的深入。万通先锋在年报中表示，由于报告期内国家加大了对房地产行业宏观调控的力度，出台了一系列调控政策，对公司主营业务的发展产生了较大的影响。分析师则指出，尽管宏观调控目前还没有拉回房地产市场的“牛头”，但从成交量逐步萎缩的情况来看，已经对开发商的销售造成了一定影响，尤其是那些中小型开发商。可以预计，没有规模效应的房地产上市公司，未来业绩因这种影响而产生剧烈波动的可能性会加大。

　　造成业绩分化的另一个主要原因在于房地产上市公司特殊的收入确认规则。兴业证券房地产行业分析师任壮表示，与别的行业不同，房地产行业的收入并不在收到购房款时确认，而是以竣工结算为依据，也就是说，售房时的收入要到交房时才能确认。以华业地产为例，公司业绩井喷完全是因为旗下房地产项目“华业·玫瑰东方园”一期住宅竣工结算，实现主营收入11.08亿元，占全年主营业务收入的98.9％。而万通先锋则表示，2006年业绩下滑主要原因在于公司及控股子公司正在开发的项目尚不具备收入确认条件。分析师指出，对于中小型房地产公司而言，单个项目对业绩波动的影响过大，因此，在分析此类上市公司时不能仅凭一年的业绩下定论，详细了解公司所拥有的项目情况才是关键。

　　注意异动指标

　　房地产行业特殊的收入确认方式，使得年报中一个财务指标变得尤为重要，那就是“预收账款”。分析师表示，房地产公司已销售取得的款项，由于会计规则要求暂不能确认为收入而记入预收账款项目，这不仅代表着公司目前的销售状况，更是直接影响到公司未来的业绩体现。而从年报来看，这个指标也出现了明显的分化。

　　房地产龙头上市公司这个指标依然保持强势，显示出他们美好的前景。金融街2006年期末的预收账款余额为12.88亿元，比2005年期末的9.49亿元增加了35.72％；保利地产2006年期末的预收账款余额达到49.22亿元，比2005年期末的20亿元增加了146.1％。但对于部分中小型房地产上市公司而言，这个指标正在迅速缩水。以光华控股为例，2006年期末的预收账款余额为32.4万元，比2005年期末的7739万元下滑了99.58％，银基发展、华业地产、大龙地产等公司的预收账款余额下滑幅度也达到了50％以上。

　　此外，一个较少被人关注的财务指标“应付账款”也在悄悄发生着变化。以金融街为例，2006年期末的应付账款余额达到12.05亿元，比2005年期末增加了148％，几乎与预收账款余额相当。分析师指出，房地产公司的应付账款其实是一个风险指标，尤其在当前房地产行业资金吃紧的时候，投资者应当仔细分析应付账款的账龄结构，谨防其中蕴涵的投资风险。

　　圈地冲动不减

　　尽管宏观调控鼓点正急，但房地产上市公司募资圈地的行动却越发密集。保利地产在公布年报的同时发布公告称，公司2007年度拟增发不超过3.5亿股新股，募集资金主要用于投资公司9个房地产项目,项目计划总投资134亿元，另有部分资金用于公司项目拓展。中粮地产也计划以配股的方式募集资金，收购大股东的地产类资产。

　　分析师指出，对于房地产上市公司的募资圈地，投资者要从两个角度去分析。一方面，在宏观调控下，房地产行业洗牌在所难免，因此，增强实力在洗牌中占据主动权十分重要，如果上市公司能成功募集资金，投向具有很大潜力的项目，对于上市公司拓展未来发展空间具有重要意义。另一方面，投资者也要清醒地认识到，房地产市场“火爆”已经不同以往，此时上市公司募集资金投向地产具有相当风险，因此，对具体项目仍要具体分析，不可简单地将增资圈地视为利好。

　　“现在很多人喜欢简单用开工面积来判断房地产上市公司未来发展，这是片面的看法。要知道，房地产行业是一个高风险行业，开工面积也有可能最后成为烂尾楼。其实对投资者来说，一个好的公司治理比大量的土地储备要重要得多。”一位业内人士表示。