保利地产:项目效率提高带来业绩超高速增长

　　投资要点：

　　公司06年主营业务收入与净利润分别为40.27亿元与6.59亿元，较05年分别增长了70.90%和61.92%，每股收益为1.20元，高于我们的预测，主要原因是公司在06年确认了来自北京政泉项目的1.73亿元投资收益。

　　宏观调控并没有影响公司业务在06年全面提速，全年新开工面积237.6万平方米，竣工面积87.7万平方米，同比增长165%和46%；实现销售面积123万平方米、销售额83.65亿元，同比增长78%和96%；全年公司结算面积73.2万平方米，同比增长76.31%。..公司保持了土地储备丰富的优势，全年新拓展项目11个，规划建筑面积385万平方米，截至06年底，公司拥有土地储备823万平方米，在建未售面积175万平方米。此外，公司已售未结转的面积高达60.18万平方米，预收房款47.7亿元，为未来业绩的高速增长提供了保证。

　　与我们前期的预测相符，公司公布了再融资计划，将增发不超过3.5亿股用于广州金沙洲等九项目。如果融资成功，可望缓解公司资金压力，及时开发这些新获取的项目。

　　我们根据公司新年度计划，调整了对公司07、08年项目结算的预测，并上调了业绩预测。由于再融资完成的时间存在不确定性，我们暂时假设筹资项目还无法在08年前对公司业绩有所贡献。不过事实上，公司已表现出了高效的项目运作能力，如06年包头昌福项目实现了当年拿地、当年开工、当年销售的佳绩，目前已开工12万平方米、销售5万平方米。如果这一高效运作能在各筹资项目中复制，业绩增速有望超出预期。

　　目前公司估值水平略高于其它房地产开发类公司，但考虑到公司的高成长性，以及项目运作效率提高带来的业绩超预期，我们认为当前公司股价仍有吸引力，维持对公司的“推荐”评级。