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真实的物业税 "出台后房价会大幅下降"只是幻象

  正在推进的物业税改革将带来税负增加,“物业税出台后房价会大幅下降”只是幻象

  幻觉醒来

  “开征物业税不会取消土地出让金 。”最近一段时间,财政部国家税务总局国土资源部官员在多个场合不约而同对此作出澄清。

  他们明确表示:正在推进的物业税改革,不会将土地出让金并入其中;房地产开发商取得土地,仍需一次性缴纳土地出让金。

  尽管如此,“土地出让金从一次性征收改为物业税逐年缴纳,从而带来房价下降”的说法,仍在社会上广为流传,让公众充满期待。

  公众的期盼,源于物业税改革初期政府部门的宣传。

  始于2003年的新一轮税制改革,要点是在1994年确立的分税制框架下,对现行税制进行有增有减的优化调整。其中一项重要改革,是完善以财产税为主体的地方税体系。而对现有房地产税费进行整合重组,出台物业税,便是为地方政府设置主体税种的一个考虑。

  或许是为了获得民众的认同,在提出要进行物业税改革后,相关部门在大力宣传物业税有这样那样好处的同时,并未强调出台物业税的最主要的目的,其实是为地方政府设置一个支柱性税源。他们更愿意向民众宣传的是——“物业税出台后,房价会大幅下降”。

  这个说法自有其完整的逻辑。物业税是借鉴国外房地产保有税的做法,将现行房产税、城市房地产税、城镇土地使用税 、土地增值税以及土地出让金等收费合并,转化为在房产保有阶段统一收取。开征物业税后,将把以往一次性交纳的70年期的土地出让金等相关税费,改成按年收取,把一次性支出变成在若干年内逐年支出。

  这样,房价中包含的需一次性缴纳的土地出让金等税费,就变为在房产保有阶段逐年缴纳。2003年11月,时任财政部税政司司长朱振民在一次讲话中曾经说:“通过吸纳房地产开发建设环节的一些收费,降低开发成本,房价会相应下降。尤其是减轻了初次买房支出的负担,使大多数老百姓有条件、有能力买到房。”

  众多专家学者对这个逻辑也给予首肯。他们认为,土地出让金纳入物业税逐年缴纳,可有效地抑制地方政府“寅吃卯粮”等短视行为,减少对土地的滥用,同时可为地方政府提供更稳定、有持续性的财政来源;开征物业税所引起的一次性房价降低,有利于中低收入消费者购房;物业税将消费者的支付从很高的一次性支付,变为较低的一次性支付,加上未来的多次较小额支付,也有助于金融系统的稳定等。

  基于物业税改革初期政府部门的说明与承诺,社会公众对“物业税出台后房价会降低”也充满期盼。

  “以税代价”难行

  可是,在政府部门提出“取消土地出让金、出台物业税会带来房价下降”的说法不久,有专家便指出,由物业税替代土地出让金的想法是错误的,没有可操作性。

  “这样做是把价、费、税混淆了。如果用‘税’来代替‘价’,会带来一系列弊端。”中国社科院财贸所研究员何振一对《财经》记者说。

  在这些专家看来道理很简单,就是“土地出让金和物业税乃是两种不同性质的东西”。

  在中国,土地为国家所有。国家作为土地所有者,把最多为70年的土地使用权让渡给使用者,自然要收取土地出让金。因此,土地出让金准确地说,是土地使用权的交易价格;也可简单地理解为地价,其价格高低取决于土地市场的供求关系。

  物业税则是政府以政权强制力,对使用或者占有不动产的业主征收的补偿政府提供公共品的费用。

  那么,以税代价,是否可行?

  专家认为,土地出让金由取得土地使用权者支付,物业税则由不动产业主缴纳。不仅支付主体不同,二者的资金渠道和流向也不一致,因此难以相互转化。若取消土地出让金,国家作为土地所有者在土地一级市场出让土地便失去了依据,只能回到划拨土地的老路。

  倘如此,最大的受益者将是房地产开发商。取消土地出让金后,那些与政府有良好关系、但资本实力不足的开发商,其开发成本将大幅降低,游戏空间将大大扩展。

  因此,取消土地出让金一经提出,房地产开发商立即应声附和说,“物业税出台后房价会降”。但这不过是“口惠而实不至”的幻觉。因为在求大于供的市场条件下,追求企业利润最大化的房地产商,不会主动将取消土地出让金带来的成本下降让利给购房者,房价下降不可能自动出现。

  事实上,近些年有关部门已不再有“开征物业税可降低房价”的宣传。目前,财政部、国土资源部和国家税务总局的一致看法,是未来开征物业税不会取消土地出让金,在开征物业税的同时,土地出让金仍应单独交纳。且征收土地出让金的政策会更加明确,土地出让金收支管理也会更加得到强化。

  2006年12月,国务院办公厅发布《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》,明确了国有土地使用权出让收入的范围,要求加强国有土地使用权出让收入征收管理;将土地出让收支纳入地方预算,实行“收支两条线”管理,从2007年1月1日起,土地出让收支全额纳入地方基金预算管理。同时,对土地出让金的使用范围作出了明确的规定,土地出让收入主要用于征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出和城市建设支出等。

  “价、税、费”并存

  中国不动产税费制度的基本特征,一是内外税制不一致,内外资企业和个人适用不同的税种,政策待遇不一致;二是保有环节税负偏轻,流转环节税负偏重;三是税种繁杂,计税依据差异大;四是存在着大量项目繁多、规范程度低的税外收费。

  目前,中国的房地产业税费制度中,“价、税、费”并存。直接以房地产作为征税对象的税种共有六种,分别是房产税、城市房地产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税和契税。

  具体而言,在房地产拥有使用环节,对外商投资企业和外籍个人征收城市房地产税,对国内企业和个人征收房产税、城镇土地使用税;在房地产转让环节,对内外资企业和个人征收土地增值税、契税、所得税、营业税。

  此外,与其他企业一样,从事房地产开发的企业还涉及营业税、企业所得税 个人所得税、城建税、印花税和教育费附加。

  收费项目更是繁多。中央政府出台的收费项目有20多种,地方政府出台的收费少则几十种,多则几百种。如征地拆迁补偿费、旧城改造费、市政配套费、商业网点费、立项管理费、规划审核费、各种证书工本费等。几乎所有的政府部门都设有针对房地产的收费项目,包括规划、建设、工商、水利、电力、邮政、农业、环保、公安、城管等。

  基于如此混乱的局面,新的房地产税改革的方向,是统一内外税制,对内外资企事业单位、经济组织、个人一律征收房地产税;同时,将房屋和土地合并征税。清理取消不合理、不合法的收费,将一部分具有税收性质的收费转化为税收,将一部分经营性收费转为由受益者付费,将属于地价的收费归入地价中。

  自2003年11月起步的物业税改革,即在这个方向上进行。许多专家以及研究机构的意见是,将目前存在的房产税、城市房地产税和城镇土地使用税三个税种合并为物业税;耕地占用税实质上与土地出让金重复,这一税种可以考虑取消。

  土地增值税的功能是国家对房地产增值征税,将来物业税出台后,因其依据评估值征税已经体现了国家对房地产增值的收益,因此可以取消土地增值税。

  而目前向外资收取的土地使用费,和城镇土地使用税性质相同,可合并进物业税。

  实实在在增加的税负

  毫无疑问,在如此设计下,物业税具备“好”的税制的主要方面。例如,它能够很好地调节稀缺的土地资源,让多占地、占好地者多纳税;它对经济变化能做出灵活反应,经济热时税负重,经济冷时税负轻,故能够发挥税收的自动稳定经济的功能;等等。

  但无论如何,土地出让金作为土地使用权的交易价格不可能取消。政府曾经宣传的“物业税出台后房价降低”的基础条件已不复存在。因此,对房屋业主而言,开征物业税后意味着多了一个税种,未来税负将是实实在在的增加,而不是一厢情愿的减少。

  这几年,虽然政府相关部门已经停止了“物业税出台会带来房价下降”的宣传,但对曾经的错误说法给社会公众带来的误导,并没有进行认真纠正,对公众甚至一些学者的误解一直保持沉默。

  “这是不负责任的。应当让公众认识到物业税的本质是税负增加。”一位专家对《财经》记者说。

  更令人担心的是,在2006年,税收政策积极参与房地产市场的调控,为抑制投机、投资需求,大幅提高了房地产流转环节税负。

  这与政府确定的“降低流转环节税负、增加保有环节税负”房地产税费改革目标确是违背。而宏观调控带来的税负增加,未来必将转化为物业税负担。

  纳税人税负增加,是房地产税制改革的最大阻力,对此财税部门心知肚明。为使改革顺利推进,财税部门已经在考虑制定过渡性政策,如允许纳税人在过渡期内逐步地增加税负,将税负增加的压力在一定期间内缓慢释放;初期可以设定较高的标准,只对符合标准的住宅征税,以取得公众的支持;同时,对部分农村和行政事业单位的用地、用房列入减免税范围,暂不对其征税。

  不过,无论如何,改革过程中政府对公众的承诺难以实现,以及参与短期宏观调控偏离改革的既定目标,无疑会降低社会公众对物业税改革的支持。作为政府,若政策目标发生调整后难以兑现过去的承诺,应向公众进行充分的解释和说明。■

  中国房地产业税种一览

  中国的房地产业直接以房地产为征税对象的税种共六种,分别是房产税、城市房地产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税和契税。

  房产税和城市房地产税:以房屋为征税对象。房产税的计税依据是房屋计税价值或房产的出租收入。

  城镇土地使用税:以土地为征税对象,以实际占用的土地面积为计税依据。

  土地增值税:以土地和地上建筑物为征税对象。以增值额为计税依据。

  耕地占用税:以纳税人实际占用的耕地面积计税,按照规定税额一次性征收。

  契税:以转移土地、房屋使用权的行为为征税对象。以成交价格为计税依据。

  更多精彩内容请见《财经》杂志网站

(责任编辑:任宁)

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