房价上涨银行有责吗？

　　对于中国各地的房价上涨，有许多人认为银行也是原因，理由一是银行给购房人的贷款条件太宽松，由此造成购房需求增加太快；理由二是开发商建房的启动资金多数源自银行贷款，而银行给开发商的贷款条件太宽松（比如还款期长，利率低），则开发商不用急于卖完房后用卖房款还银行贷款，因而不会降价销售。

　　没错，如果买房人能够容易得到贷款，购房需求一定会增加，从而促使房价上涨。但是，如果银行对购房人贷款条件严格的话，比如按揭比例更低些（首付比例更高些），贷款利率更高些，贷款期限更短些，则首先退出购房需求行列的是那些拿不出更多首付款、支付不起更高贷款成本的人，即那些中低收入者。高收入者即使退出需求行列也是最后退出者，当然，很多收入更高者根本就不用向银行贷款，他们会直接用现金支付。

　　所以，如果银行严格贷款条件，会增加购房人的借贷成本，这会让中低收入者买房更困难，事实上，即使房价此时下降了，但由于借贷成本上升，购房总成本也不一定会下降。

　　如果给开发商的贷款利率低、期限长，开发商确实不会急于出售房子。相反，如果银行缩短贷款期限，提高利率，则一些开发商可能会降低价格以加快销售。但是，对于一些资金实力雄厚的开发商而言，由于其并不十分依赖于银行贷款，故严格的贷款条件对其影响不大。并且，在市场供不应求时，房价虽高但房子销售很快，银行缩短贷款期限不可能导致开发商降价销售。

　　过去，当房子供不应求，开发商预见到房价将上涨时会囤积居奇，故意不售，等价格更高时再出手。但是， 2006年5月“国六条”颁布后，政府规定开发商获得销售许可证后三天内必须开始销售，并且必须在规定的期限内销售完毕，所以，如今银行缩短对开发商的贷款期限其意义已经降低。

　　银行对开发商更严格的贷款条件还可能产生另一种后果，即一些资金实力弱的开发商不得不退出市场，这又导致市场供给下降，进一步导致供不应求加剧、房价上涨。反过来说，更宽松的贷款条件可以使更多开发商进入市场，从而增加市场供给，这有助于抑制房价上涨。

　　许多人认为，银行是希望房价只涨不跌的，因为买房人向银行贷款时是以房子作抵押，房价下降意味着抵押物的市场价值下降，银行贷款风险增加。

　　说银行不希望房价下降一点都不错，但是，说银行只希望房价上涨却不完全对。因为房价如果持续上涨，尤其是持续快速上涨，一段时期后房价下跌的可能性也增加。一旦房价下跌，同时买房人又还不了贷款，此时是银行而非买房人成了风险的最主要承担者，而银行当然并不愿意承担此角色。由此来看，说银行最希望看到房价过快上涨值得商榷。

　　何况，即使银行希望房价上涨，也是“心有余而力不足”，因为其能够直接推动房价上涨的手段并不多，主要就是放松对买房人的贷款条件。而由上面的分析可知，放松贷款条件可以使资金不足的人通过贷款买到房、住上房，而银行更严格的贷款条件，比如增加首付比例，缩短贷款期限、提高利率从而增加买房人的每月还款额，则可能导致部分中低收入者放弃买房计划。

　　所以，认为银行也是房价上涨的理由不是很充足。银行不是中低收入者买不起房的主要原因，相反，中低收入者要能买得起房还必须靠银行来融资。银行也不是希望房价越高越好，因为高房价中潜藏着的下跌风险最后主要由银行而非买房人来承担。

　　（作者为工商银行金融研究所博士）

(责任编辑：悲风)