房地产调控指向“有效供给”

　　　国务院副总理曾培炎日前针对房地产市场调控的问题强调说，要增加供给，引导需求，稳定价格，规范市场，着力解决低收入家庭住房问题，促进房地产市场健康发展。这样的表述可以看作是国家对房地产市场进行调控的最新指向。

　　与2005年的“国八条”和2006年的“国六条 ”相比，曾培炎将“加大住房供应力度”放在了宏观调控的首位，而原来调控政策中放在首位的“高度重视稳定住房价格”和“切实调整住房供应结构”等表述则发生很大变化。这是一个明显的政策转变，它意味着，通过增加住房有效供给来平抑房价的过快上涨，将成为今后国家进行房地产调控政策的重点。

　　在曾培炎的最新表态中，“努力调控住房需求”也放到了相当突出位置。而“抑制投资需求，引导形成合理的住房消费模式，减少被动性住房需求”的表述也表明，政府已经清楚地认识到，目前我国房地产市场需求旺盛的现实。

　　实际上，我国房地产市场的问题有很多独特的原因，在深层根源上与我国地区和城乡发展的不平衡有极大关联。因此，必须认识到，我们的房地产市场，不能简单地类比美国、日本和欧洲等发达国家，要想解决也恐非一日之功。

　　从宏观上看，在现阶段，地区间及城乡间的差距不断扩大是必须承认的现实。这样的差异，表现在公共设施和商业方面的便利，也表现在就业 机会、医疗条件等方面。不断扩大的差距让人们不断地流向东部，流向大城市尤其是超大城市。

　　快速的城市化进程，带动了住房需求的快速增长。根据国家统计局的年报，2002年底，中国的城镇人口为5.02亿，城镇人口占全国总人口的39.1%。到了2005年底，全国的城镇人口已增长到5.62亿，占全国总人口的43%。也就是说，三年时间全国的城镇人口增加了6000万。人口专家估计，未来10年，我国城市化率将以每年至少1.5个百分点的速度增长，每年新增城市人口将近2000万人。

　　如果按照人均需求住房面积25平米计算，每年新增城市人口的住房需求便已超过5亿平米，接近目前全国全年的商品房销售面积。而我们尚未将城镇居民改善住房需求、城市规划建设带来的旧城改造与拆迁、基础设施建设创造的住房需求，以及还有很多城镇人口向东部的大城市流动的需求计算在内。虽然没有准确的统计数字，但这每一项需求都不是小数字。

　　再从微观上看，在二手房交易成本大幅提高的背景下，大城市房地产市场的投机需求并不旺盛。以北京市场为例，五年内二手普通住宅要转让，契税、营业税、个人所得税加上佣金 的比例已超过总房价的10%。这个比例与北京年房价涨幅相若，足以让投机资金望而却步。可以说，目前体现出来的需求大都是刚性的。

　　调控政策转向增加有效供给，可谓对症下药。不过，新建住房需要土地，而在大城市，土地资源日益稀缺已经是不争的事实。因此，增加供给应当在盘活存量上多做文章，适度降低二手房交易成本，提高二手房市场的活跃程度，则是题中应有之义。